夫妻一方擅自出卖房屋　买卖合同是否有效

案情

2005 年9月8日，王X与李X经某房屋中介公司签订《房屋买卖合同》，双方约定：李X将其一套面积为78平方米的房子以14万元卖给王X，定金为1万元，余款于 房屋过户后全部付清，房屋过户手续由中介公司代办，李X提供过户该房屋所需要的相关资料，王X负担过户费用。合同签订当日，王X向李X支付了定金。随后， 李X向中介公司提供了房产证(上面登记的所有权人为李X一人);李X所在居委会出具“李X的丈夫陈某已经于2004年4月病故，至今无配偶”的证明及身份 证等证明。双方在中介公司的帮助下办理了房屋过户手续。

2007年初，一位姓陈的男 子找到已经入住该房的王X，称自己是李X的丈夫，该房子是他与李X夫妻共同财产，李X瞒着他私自出售了该房屋，他现在要收回房子，被王X拒绝。陈某向房产 管理局提出书面申请，称李X弄虚作假，擅自出卖夫妻共同财产，居委会的证明也与事实不符，要求撤销王X的房产证。房管局最后注销了王X的房产证，恢复了李 平原来的房产证。王X得知这一事实后，于2007年4月以李X为被告、陈某为第三人向法院起诉，要求确认房屋买卖合同有效。王X的诉讼请求能得到法院支持 吗?

分析

法 院在审理中查明，陈某长年在外地工作，夫妻感情淡薄，很少回家，多年两地分居，当地的居委会和邻居也很少见到他，李X出售该房屋时，叫儿子到居委会假称丈 夫于2004年4月病故，拿到那份证明。经审理认为，李X向中介公司提供房屋过户所必需证明材料，经有关职能部门审查后办理了过户手续，原告王X已经尽到 作为购房人应尽的注意义务，不存在过错，并按约付清全部房款，实际居住至今，属善意取得该房屋，应依法予以保护。李X在出售房屋过程中弄虚作假，擅自出售 夫妻共同财产，存在过错，由此给第三人陈某造成的损失，陈某可另行主张权利。遂判决合同有效。

本案法院适用了“善意取得”原则，即无权处分他人财产的占有人，将其占有的动产或不动产转让给受让人，如果受让人在取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得该财产的所有权或者其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(无处分权人)赔偿相应的损失。

在 物权法颁布之前，法学理论界曾经对不动产是否适用善意取得有过争论。但是，最高人民法院贯彻执行《民法通则》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共 同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合 法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”审理本案的法院就是适用于该条规定，即善意取得，支持了王X的诉讼请求。

2007 年10月1日正式实施《物权法》，对不动产适用善意取得制度的争论终于“尘埃落定”。该法第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的， 所有权人有权追回。符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向 无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”所以，对于像房屋这样的不动产，无处分权人将房屋转让给购房人，只要购房人满足善 意、合理价格有偿取得和已经过户登记这三个要件，即使真正的房屋所有权人也不能主张房屋买卖合同无效而要求返还。当然，所有权人要求无处分权人侵权赔偿、 不当得利返还、承担违约责任等方式得到法律救济。

律师提醒

对 于房屋购买人来说，善意取得制度的适用有着非常严格的限定条件，只有对出卖人的身份、年龄、婚姻状况、房屋权属登记、实际使用等情况已经尽到了一个普通人 所能达到的注意义务，仍然不能发现出卖人所隐瞒的房产存在的权利限制与瑕疵的事实，并且办理完房屋过户手续，才构成善意取得。千万不要轻信出卖人的口头描 述和承诺，没有看到或掌握出卖人个人和房产的相关资料，或者以明显低于市场价就草率签订合同并付款，即使办理完房屋过户手续、拿到房屋证，真正权利人也可 以主张该合同无效，购房人应承担将房屋返还的义务。