一、“居住权”的定义：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。（民法典第三百六十六条规定）。

二、居住权的性质：

1、居住权作为一种独立的用益物权制度，属于物权，是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。

在居住权通过登记设立后，即便所有权人发生改变或者所有权人将房屋抵押，居住权人都可以通过其居住权来对抗新的所有权人和抵押权人。新的所有权人必须尊重居住权人的权利。因此，与债权性的住宅使用方式，如租赁、借用相比，其具有更强的对抗效力。

2、居住权的主体范围限定为特定的自然人。法人或其他非法人团体（如合伙团体）不可以成为居住权主体，其主体范围具有有限性。

3、居住权的客体为他人所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物。

4、居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商业房等。民法典第三百六十六条对于能够设定居住权的房屋做出了规定 ：“住宅”，将商用房排除出了居住权的设立范围。

 5、居住权具有时间性，期限一般具有为长期性、终身性。这也是居住权的一项重要特征。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。（民法典第三百七十条）

 6、居住权一般具有无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但它必然要低于租金，否则也就无设立之必要。（民法典第三百六十八条）

 7、居住权具有不可转让性。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

（民法典第三百六十九条，第三百七十条）

三、居住权的设定。

 （一）以合同形式设立。

1.采用书面形式订立居住权合同。（民法典第三百六十七条）

居住权合同一般包括下列条款：

（1）当事人的姓名或者名称和住所；

（2）住宅的位置；

（3）居住的条件和要求；

（4）居住权期限；

（5）解决争议的方法。

2.向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。（民法典第三百六十八条）

 （二）以遗嘱方式设立。（民法典第三百七十一条）

四、居住权设定的目的。

居住权设定的目的在于将房屋在居住权人和所有权人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足非所有权人的其他住房需求。

五、居住权设定的意义。

居住权制度提供了一种比租赁更为有效的制度安排，缓和所有权与使用权之间的紧张关系，充分发挥了住宅的使用价值。