地下车位使用权转让合同纠纷

律师观点分析

案情简介：

2013年10月，高某（原告）与北京某置地房地产开发有限公司（被告）签订《北京市商品房预售合同》，以72.3万元购买由被告开发建设的某办公商业用房。同日，双方签订《地下停车位使用权转让协议》，该约定：被告向原告转让地下停车位一个，该地下停车位用途为人防，未计入公摊面积，也未随建筑物地上部分的房屋产权一并转移，车位使用权转让价款250000元，由原告一次性付清价款，原告还需按照物业管理公司相关规定按月缴纳管理费用。双方确认该车位不能办理权属登记，原告只享有使用权，不包括土地使用权。车位租赁期从协议签订日期满20年止。期满后由原告免租金继续使用，不再另行签订租赁协议，直至原告所购商品房土地使用年限到期后自行解除。  

后，高某向北京某基层法院起诉称：案涉地下停车位使用权转让协议是以租代售合同；地下车库作为人防工程属于国家规定的配套设施，被告并非所有权人，被告与原告签订车位使用权转移协议的行为系无权处分。要求判令原被告签订的《地下停车位使用权转让协议》无效；判令被告返还原告车位款250000元。顾律师作为被告代理律师参加诉讼。本案最终驳回了原告的全部诉讼请求。

律师观点分析：

   本案争议焦点有两个：一是案涉地下停车位使用权转让协议的性质。根据原被告间签订的《地下停车位使用权转让协议》相关内容，可以确认双方之间签订的是地下停车位使用权转让协议，即被告将案涉地下停车位的使用权过度给原告；二是案涉地下停车位使用权转让协议的效力。根据《人民防空法》第五条第二款“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，案涉工程地下停车位投资方虽非所有权主体，但其对己方投资建设的人防工程享有使用管理收益权，本案被告在取得相应许可后有权转让案涉地下停车位的使用权。根据最高院买卖合同纠纷司法解释“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告以无权处分为由要求确认案涉《地下停车位使用权转让协议》无效的诉讼请求显然不能得到支持。