前期物业服务合同是否对业主具有约束力

案件描述

【案情】

2002年融发城建公司开发建设融华小区，2009年底全体业主入住该小区。融发城建公司与业主签订的商品房买卖合同中并未约定物业服务内容的条款，2012年2月，融发城建公司与阳光物业服务公司签订前期物业服务合同，合同主要约定了阳光物业服务公司提供物业服务，每户业主按照住房面积支付物业服务费，逾期缴纳服务费的业主承担滞纳金，合同期限为两年。在此之前，未有其他物业服务公司对融华小区进行管理服务。合同签订后阳光物业服务公司入驻融华小区张贴告知书并开始进行物业服务。2013年3月，阳光物业服务公司在收取物业服务费时，小区有11名业主拒缴服务费，他们认为其未与阳光物业服务公司签订前期物业服务合同，该合同对他们没有约束力。故阳光物业服务公司起诉至法院，请求法院判决11名拒绝缴费的业主支付的物业服务费以及滞纳金。

【意见分歧】

对于融发城建公司与阳光物业服务公司签订前期服务合同是否对业主具有约束力，主要存在两种不同的意见：

第一种意见认为：该前期物业服务合同对融华小区业主无约束力。根据合同法原理，为第三人设定义务的，应当受到合同相对性原则的限制，原则上只能约束当事人，对第三人无约束力。2008年全体业主已经取得房产证和土地使用权证，融华小区的所有权属已经属于全体业主。融发城建公司无权与阳光物业服务公司签订的前期物业服务合同约定融华小区全体业主的权利义务，故该合同对第三人融华小区全体业主无约束力。该前期服务合同履行的当事人是融发城建公司和阳光物业服务公司，而不是小区业主。

第二种意见认为：融发城建公司与阳光物业服务公司签订的前期物业服务合同对融华小区的业主具有约束力。根据我国《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。在本案中，融发城建公司并未在商品房买卖合同中附有前期物业服务合同，融华小区的业主、业主大会一直未选聘物业服务企业，融发城建公司于2011年2月才与阳光物业服务公司签订书面了前期物业服务合同，虽然存在一定瑕疵，但可以视为延后签订。融华小区业主虽然没有在前期物业服务合同中签名确认，但是阳光物业服务公司入驻融华小区后进行物业管理，该小区的业主并没有任何异议，在事实上接受了阳光物业服务公司提供的服务，应认为他们之间形成事实物业服务合同关系，应当受前期物业服务合同的约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。在本案中，融发城建公司与阳光物业服务公司之间签订前期物业服务合同，对融华小区的全体业主具有约束力。

【法理评析】

笔者同意第二种意见，融发城建公司与阳光物业服务公司签订的前期物业服务合同对融华小区的业主具有约束力。主要理由如下：

1.融发城建公司是否有权选聘阳光物业服务公司，并与其签订前期物业服务合同?

根据合同义务原理，基于诚实信用原则产生的附随义务，当事人应当履行。附随义务因合同的类型、性质不同其义务也不尽相同，在商品房买卖合同中，选聘前期物业服务企业进行物业服务管理应当作为建设单位的附随义务，该附随义务应延伸到在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。故本案中，融发城建公司签订前期物业服务合同应当认为是建设单位履行附随义务的体现。根据管理条例的有关规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。该规定作为管理性规范，违反该规定买卖合同并未因此而无效，只是建设单位违反合同附随义务应当承担相应的后果，融发城建公司延期选聘物业服务企业的行为作为补救行为，应视为履行其附随义务。不能简单认为房屋所有权转移到业主后，建设单位无权再选聘物业服务企业。在当前业主自治意识普遍不高、政府监管缺失的情况下，加之建设单位销售房屋以及业主入住是个持续的过程，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，整个小区的管理服务处于一个空白期，课以建设单位选聘物业服务企业进行管理维护的义务是对全体业主的利益最大保护，同时也符合物业管理条例立法的宗旨。

2.融发建设公司与阳光物业服务公司签订的物业服务合同对融华小区业主是否具有约束力?

融发建设公司与阳光物业服务公司签订的物业服务合同对融华小区业主应具有约束力。根据合同法的原理，涉他合同即为他人设定权利义务的，实质上对他人权益的处分，依据合同相对性原则，只在相对人间产生约束力，对他人无约束力，但是在特定情形下事后第三人的追认，亦对第三人产生约束力。第三人的追认的方式既可以是明示，也可以是事实行为。在本案中，融发建设公司与阳光物业服务公司签订前期物业合同明确了第三人融华小区的业主的权利义务关系，该合同是否对融华小区业主具有约束力尚处于待定状态。因为该前期物业服务合同在商品房买卖合同中并未附有，而是延期补签，第三人并不知晓。只有第三人融华小区的业主追认后才能对其具有约束力。

阳光物业服务公司通过张贴告示，入驻小区，配备管理人员，提供物业服务行为，融华小区业主以默认的方式在事实上接受其物业服务，双方通过事实行为使意思表示一致，阳光物业服务公司与融华小区业主之间形成了物业服务事实合同，融华小区业主应当受到前期物业服务合同的约束。

(文中当事人名称均为化名)

律师观点分析

案件描述

【案情】

2002年融发城建公司开发建设融华小区，2009年底全体业主入住该小区。融发城建公司与业主签订的商品房买卖合同中并未约定物业服务内容的条款，2012年2月，融发城建公司与阳光物业服务公司签订前期物业服务合同，合同主要约定了阳光物业服务公司提供物业服务，每户业主按照住房面积支付物业服务费，逾期缴纳服务费的业主承担滞纳金，合同期限为两年。在此之前，未有其他物业服务公司对融华小区进行管理服务。合同签订后阳光物业服务公司入驻融华小区张贴告知书并开始进行物业服务。2013年3月，阳光物业服务公司在收取物业服务费时，小区有11名业主拒缴服务费，他们认为其未与阳光物业服务公司签订前期物业服务合同，该合同对他们没有约束力。故阳光物业服务公司起诉至法院，请求法院判决11名拒绝缴费的业主支付的物业服务费以及滞纳金。

【意见分歧】

对于融发城建公司与阳光物业服务公司签订前期服务合同是否对业主具有约束力，主要存在两种不同的意见：

第一种意见认为：该前期物业服务合同对融华小区业主无约束力。根据合同法原理，为第三人设定义务的，应当受到合同相对性原则的限制，原则上只能约束当事人，对第三人无约束力。2008年全体业主已经取得房产证和土地使用权证，融华小区的所有权属已经属于全体业主。融发城建公司无权与阳光物业服务公司签订的前期物业服务合同约定融华小区全体业主的权利义务，故该合同对第三人融华小区全体业主无约束力。该前期服务合同履行的当事人是融发城建公司和阳光物业服务公司，而不是小区业主。

第二种意见认为：融发城建公司与阳光物业服务公司签订的前期物业服务合同对融华小区的业主具有约束力。根据我国《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。在本案中，融发城建公司并未在商品房买卖合同中附有前期物业服务合同，融华小区的业主、业主大会一直未选聘物业服务企业，融发城建公司于2011年2月才与阳光物业服务公司签订书面了前期物业服务合同，虽然存在一定瑕疵，但可以视为延后签订。融华小区业主虽然没有在前期物业服务合同中签名确认，但是阳光物业服务公司入驻融华小区后进行物业管理，该小区的业主并没有任何异议，在事实上接受了阳光物业服务公司提供的服务，应认为他们之间形成事实物业服务合同关系，应当受前期物业服务合同的约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。在本案中，融发城建公司与阳光物业服务公司之间签订前期物业服务合同，对融华小区的全体业主具有约束力。

【法理评析】

笔者同意第二种意见，融发城建公司与阳光物业服务公司签订的前期物业服务合同对融华小区的业主具有约束力。主要理由如下：

1.融发城建公司是否有权选聘阳光物业服务公司，并与其签订前期物业服务合同?

根据合同义务原理，基于诚实信用原则产生的附随义务，当事人应当履行。附随义务因合同的类型、性质不同其义务也不尽相同，在商品房买卖合同中，选聘前期物业服务企业进行物业服务管理应当作为建设单位的附随义务，该附随义务应延伸到在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。故本案中，融发城建公司签订前期物业服务合同应当认为是建设单位履行附随义务的体现。根据管理条例的有关规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。该规定作为管理性规范，违反该规定买卖合同并未因此而无效，只是建设单位违反合同附随义务应当承担相应的后果，融发城建公司延期选聘物业服务企业的行为作为补救行为，应视为履行其附随义务。不能简单认为房屋所有权转移到业主后，建设单位无权再选聘物业服务企业。在当前业主自治意识普遍不高、政府监管缺失的情况下，加之建设单位销售房屋以及业主入住是个持续的过程，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，整个小区的管理服务处于一个空白期，课以建设单位选聘物业服务企业进行管理维护的义务是对全体业主的利益最大保护，同时也符合物业管理条例立法的宗旨。

2.融发建设公司与阳光物业服务公司签订的物业服务合同对融华小区业主是否具有约束力?

融发建设公司与阳光物业服务公司签订的物业服务合同对融华小区业主应具有约束力。根据合同法的原理，涉他合同即为他人设定权利义务的，实质上对他人权益的处分，依据合同相对性原则，只在相对人间产生约束力，对他人无约束力，但是在特定情形下事后第三人的追认，亦对第三人产生约束力。第三人的追认的方式既可以是明示，也可以是事实行为。在本案中，融发建设公司与阳光物业服务公司签订前期物业合同明确了第三人融华小区的业主的权利义务关系，该合同是否对融华小区业主具有约束力尚处于待定状态。因为该前期物业服务合同在商品房买卖合同中并未附有，而是延期补签，第三人并不知晓。只有第三人融华小区的业主追认后才能对其具有约束力。

阳光物业服务公司通过张贴告示，入驻小区，配备管理人员，提供物业服务行为，融华小区业主以默认的方式在事实上接受其物业服务，双方通过事实行为使意思表示一致，阳光物业服务公司与融华小区业主之间形成了物业服务事实合同，融华小区业主应当受到前期物业服务合同的约束。

(文中当事人名称均为化名)