雷某、李某房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

原告：雷某，男，汉族。

委托诉讼代理人：赵鹏，山西得民律师事务所律师。

被告：李某，男，汉族。

原告雷某与被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷某及其委托诉讼代理人赵鹏到庭参加诉讼，被告人李某经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告雷某向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告签订的《购房合同书》无效；2．判令被告返还原告购房款28000元，并向原告支付占用该款项的利息16152元；3．判令被告承担合同约定的违约责任律师费3000元；4、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年6月17日，原告通过其兄弟雷根林介绍向被告购买了位于大同市云州区的宅基地，并向被告支付了28000元的款项。被告系该基地所有人郭某某的姐夫，因此签订合同时以被告名义签订。被告收取款项后向原告提供了与该基地有关的《审批表》、《收据》、两份《购房合同书》。2021年6月份，原告打算在基地上修建住房时，发现该基地上已有他人建了住房，并且该建房人称这是从别人处购买的基地，不是李某和郭某某出售的。后来原告发现被告不是该村村民，对该基地是否享有权利不明确，而且原告户籍在应县，原、被告之间的《购房合同书》是无效的。由于被告不享有该基地的所有权，存在违约，应当支付占用原告该基地款的相应利息。现原告提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。

被告李某未作答辩。

原告雷某围绕其诉讼请求向本院提交了证据，被告李某未提供证据也未对原告所举的证据发表质证意见。本院对原告所举证据评析认为，所举证据来源合法，内容真实，与本案事实相关联，本院均予确认，并记录在卷予以佐证。

根据当事人的陈述以及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月17日，原告雷某通过兄弟雷根林介绍向被告李某购买了位于大同市云州区的宅基地，并签订了《购房合同书》，约定原告一次性付清该宅基地价款28000元，被告必须保证所有资料，手续真实有效，不得有任何欺骗原告的行为，否则原告有权追究被告的经济赔偿和法律责任。被告收取款项后向原告提供了与该基地有关的《审批表》、《收据》、两份《购房合同书》。2021年6月份，原告打算在基地上修建住房时，发现该基地上已有他人建了住房。

本院认为，宅基地并不属于农民个人所有，而是属于村集体所有，因此农民不能私自把宅基地转让出去，必须经过村集体的同意，同时还要获得乡镇人民政府的批准，且只能在本集体经济组织内部流转。原告雷某与被告李某之间买卖合同的标的物是宅基地，本案中，尽管原告与被告在自愿协商的基础上就地基转让达成协议，但因所转让的宅基地的所有权归集体所有，原告与被告均非本集体经济组织内部成员，所以无权充分。因此，原告与被告之间签订的购房合同违反了上述法律规定，属无效合同。因该合同无效，在此基础上形成的权利义务关系无效，不受法律保护，原告请求确认该协议无效，证据充分应予支持，被告李某取得的钱款28000元应予返还，但原告在此过程中亦存在重大过错，所以对其要求被告支付利息及律师费的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

确认原告雷某与被告李某签订的《购房合同书》无效；

被告李某于本判决生效后十五日内返还原告雷某购房款28000元；

驳回原告雷某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加偿支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费489元，由原告雷某负担244.5元，由被告李某负担144.5元。

如不服本判决，可在判决书递走之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于山西省大同市中级人民法院。