部分房屋共有人处分共有房屋如何处理 

　　【案情】

　　三原告赵甲、赵乙、赵丙系同胞兄弟，其父赵某生前在某新村自建一座73平方米砖瓦结构房屋，2001年赵某去世，该房屋由原告赵甲居住，2006年4月2日，原告赵甲与被告张某签订房屋买卖协议，将该房屋以20万元的价格出售给被告张某，被告张某交付全部房价款并入住该房屋。被告张某并对该房屋进行大部分修缮。现三原告以赵甲私自处分该房屋的行为无效为由，请求确认原告赵甲与被告张某签订的房屋买卖合同无效；请求被告张某将房屋返还给三原告。

　　三原告起诉认为：其父生前在新村自建73平方米砖瓦结构房屋两间，2001年其父去世，因原告赵乙、赵丙在外地工作，该房屋由赵甲管理，2006年4月2日，原告赵甲未经两个弟弟知道，私自将房屋卖给被告张某，因该房屋系三原告父亲的财产，在父亲去世后，三原告为财产共有人，未经共有人同意，赵甲私自处分该房屋的行为是无效的，现请求确认原告赵甲与被告张某签订的房屋买卖合同无效；请求被告将房屋返还给三原告。

　　被告张某抗辩认为：我与原告赵甲之间签订的房屋买卖合同合法有效，二原告是基于继承得到的该房屋，在二年内没有主张权利，视为对该权利的放弃。尤其被告在接管该房屋后，对该房屋除四面墙壁外进行了大部分的修缮。法院应确认被告与原告赵甲所签订的房屋买卖协议合法有效。

　　【处理意见】

　　笔者认为：虽然原告赵甲作为该房屋共有人之一，将该房屋出售给被告张某，但是被告张某按照双方所签订的房屋买卖协议，已交付全部价款，并对该房屋居住多年及进行修缮，被告对该房屋是善意、有偿取得，根据相关法律规定，应维护被告的合法权益，故对原告请求确认原告赵甲与被告张某签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求不予支持。基此，依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条的规定，判决驳回原告赵甲、原告赵乙、原告赵丙的诉讼请求。

　　【点评】

　　本案是房屋共有人之一与第三人签订的房屋买卖协议，就其房屋买卖协议效力问题，所引发的房屋交易纠纷，且该案又发生在我国《物权法》实施以前，又不适用《物权法》。关于共有财产部分共有人擅自处分共有财产的效力问题，我国民法中有明确的规定，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该意见明确规定了审理此类纠纷的裁判规则，即对部分共有人擅自处分共同共有的财产，总的规则是认定合同无效。但是第三人是善意、有偿取得的，应维护第三人的合法权益。本案被告张某与原告赵甲签订房屋买卖协议，并已交付全部价款，并对该房屋居住四年之久，在此期间除房屋四面主墙外，都进行了大量维修和建设，被告张某对该房屋属于善意和有偿取得，对张某有偿取得该房屋所有权的权益应予维护，否则，对此案确认买卖合同无效，交易房屋当时的价值和房屋状况及被告张某对房屋添附的价值在审判中都难以界定，造成裁判本案的误区。如果原告赵乙、赵丙认为对其房屋共有人有侵权，可向赵甲主张权利。基于本案的事实和相关的法律，法院作出以上判决。