房屋买卖以后，房屋已交付买受人，买受人也已实际控制房屋，后因出卖人有债务，申请执行人对该房查封执行，买受人提出异议，审判实践中对如何审查买受人因未办理过户手续是否存在过错争议较大，值得认真研究。

??《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定；被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

??上述规定的争议焦点是：人民法院能不能查封、扣押在于作为买受人的第三人有没有过错，实践中对于第三人的过错存在两种不同的观点。一种观点认为，适用过错推定，即只要没有办理过户的事实存在，第三人即存在过错，法律依据是《城市房地产转让管理规定》第七条，即应在房屋转让合同签订后90日持相关证件办理过户手续，《物权法》第九条，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经引发登记，发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。据此规定表明，房屋买卖合同签订后，应当在90日内到房管部门登记，登记后产生物权的变动效力，否则无效。因此可以认为，不依法办理过户手续即存在过错。

??第二种观点认为，不过户不能认定为过错，理由是：1、房产买卖合同自签订之日合同成立，产生法律效力，不过户不能证明过错存在，因为民间房屋买卖不过户的情况大量存在，认为钱款已经交清，房屋也实际占有，房子自然是自己的，过不过户并不影响所有权的存在，又可以节省一笔钱，因此大家均默认这种交易，当一种事务形成一种常态，或一致公认时，这种行为即不能言之为过错，因此，不能认为不过户即称之为法律意义上的过错，否则与客观相悖。

??笔者认为以上两种情况均有道理，但有失偏颇，应当具体问题具体分析，不能简单对之。判断过错的标准应从买卖房屋双方的合同入手，首先看双方合同中是否约定的有过户时间，如有约定而逾期，应承担违约责任，则可以认定买受人有过错。如双方只约定出卖人有协助买受人办理过户的义务，而未约定过户时间的。应按照《城市房地产转让管理规定》第七条规定的“应在房屋转让合同签订后90日持相关证件办理过户手续”确定买受人是否存在逾期过错。第三种情况是，买卖双方未有过户条款，或就未签订书面买卖合同，就要看买受人是否存在积极主张或有不可抗力或能够证明出卖人下落不明，或出卖人因违法犯罪被监禁的情形，从而导致买受人主张过户不能，若存在则不能认定买受人在过户问题上有过错，反之亦然。

??还有一种不能认定过错的情形，即离婚引起的房屋分割，有两种表现形式，第一种是作为夫妻共同财产的房屋归一方所有，另一方（房产证登记名字一方）协助过户，第二种是房屋归一方所有，但应补偿另一方房屋对价款，因对价款未支付，另一方拒绝过户，以上情况虽然种种原因房屋未过户，均不能认定房屋的实际占有者有过错，原因是作为夫妻共同财产的房屋，在离婚前系共同共有关系，不是按份共有，具有不可分性，离婚时房屋分割虽约定一方所有，另一方协助过户，不能改变实际占有者原本即享有的财产性质，其财产权利的取得与房屋买卖合同的取得有本质区别，因此，协助过户的一方因个人债务被执行，实际占有房屋的一方不能因不过户而被认定过错被强制执行。