房屋所有权的归属状态是本案的审查重点

　　2013年5月15日，被告李某与原告王某签订《房屋买卖合同1》，约定：李某将其所有的一套房屋作价人民币25万元出卖给王某，并在2013年7月15日前办妥过户手续。当日，王某即向李某给付25万元。然而，同年5月29日王某在重新装修该房屋时，被匆匆赶来的陈某阻止。陈某称该房屋李某已经以人民币28万元出卖给他，陈某向王某出示了2013年5月20日陈某与李某就该房屋买卖事宜签订的《房屋买卖合同2》。王某气愤至极，于2013年6月5日一纸诉状将李某起诉至法院，要求：1、判决《房屋买卖合同1》有效；2、判决李某依照《房屋买卖合同1》的约定协助王某办理房屋过户手续。

　　另查明：1、法院受理此案后，被告李某下落不明；2、截止法院受理此案之日，本案所涉房屋无人居住；3、原告王某因客观原因无法提供证据证明案件所涉房屋是否已经过户给陈某。

　　【法律评析】

　　笔者以为，本案所涉房屋所有权的归属状态是该案的审查重点。

　　我国《民事诉讼法》第64条规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”而《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第15条规定——“《民事诉讼法》第64条规定的‘人民法院认为审理案件需要的证据’，是指以下情形：（一）涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；（二）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。”本案中，既然陈某已经说明本案所涉房屋李某已经出卖给他，则很显然本案判决结果势必有可能会影响到陈某的合法权益。又因原告王某确因客观原因无法提供证据证明案件所涉房屋是否已经过户给陈某，故而上述两条规定均支持法院对房屋所有权的归属状态进行调查。法院对此进行调查的方式有两种，一是直接到房屋登记管理局进行核查，二是直接询问陈某。而为了使本案的举证质证程序能够顺利展开，笔者建议将陈某追加为案件第三人。

　　第一种情况：李某已经将房屋过户到陈某名下。由于房屋是不动产，其所有权转移需要以登记为生效要件。一旦李某已经将房屋过户到陈某名下，则该房屋所有权即归陈某所有，此时《房屋买卖合同1》是否有效只需按照《合同法》的有关规定进行裁量即可。而至于王某的诉求2，由于房屋所有权已经不归被告李某所有，故诉求2应当不予支持，原告王某所受之损失可以通过起诉李某违约进行救济。在这里，王某的诉求1和诉求2分而论之，实际上是遵循“物合分离”的原则（物指物权，合指合同），即合同是否有效与物权是否成立没有必然联系，这也是我国《物权法》颁布之后的一个重大转变。

　　第二种情况：李某没有将房屋过户到陈某名下。此时，从维护交易稳定的立场出发，应当首先遵循民法中的“实际履行” 原则，即本案中，暂且不论谁的合同签订在先，只看谁实际居住该房屋在先，即判决房屋所有权归谁（前提是买卖合同有效），另一方（指的是陈某或者王某）利益受损的可以向李某提起违约之诉要求李某赔偿。而本案查明案件所涉房屋无人居住，故而“实际履行”原则不适用于本案。其次，应当遵循“签订在先”原则，即根据合同签订的先后顺序去推断房屋的所有权归属问题，先签订合同的，即获得房屋所有权（但并不代表后签订的合同无效），后签订合同的利益如果受损，可以向李某提起违约之诉要求李某赔偿（前提是与李某签订的买卖合同有效）。本案中，《房屋买卖合同1》先于《房屋买卖合同2》签订，故而，只要法院审理之后认为原告王某的诉求1成立，就应当一并支持王某的诉求2。陈某的合法权益因此受损的，可以另案起诉李某要求李某承担违约责任。