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请求办理房屋过户登记是否受诉讼时效的限制

发布者:谢逸生律师|时间:2018年03月08日|分类:律师随笔 |589人看过举报

[案情]

  陈某与潘某原系夫妻关系。婚姻关系存续期间,夫妻在孚玉镇工贸区兴建两间三层房屋一套(含卫生间、厨房)。房产证、土地证登记在潘某名下,离婚前,以该房屋用作抵押向县建行借款12万元尚未归还。2006年6月19日,陈、潘签订协议离婚。该离婚协议约定:工贸区房产归陈某,潘某应于2006年8月19日内还清该房抵押贷款,将房产证、土地证取回交于陈某。协议订立当天,双方办理离婚登记。工贸区房屋交由陈某占有、使用。潘某于2010年4、5月间还清以该房抵押担保的银行借款。2011年9月,潘某未经陈某同意,又以工贸区房屋设置抵押向他人借款60万元。2012年6月11日,陈某以多次催促潘某办理工贸区房产过户手续未果为由,向本院提起诉讼,要求潘某交付土地证、房产证并协助办理过户登记。潘某则以该请求权丧失诉讼时效为由提出抗辩,并在诉讼期间,就其他事项提起反诉。

  [分歧]

  本案争议焦点之一是:房屋交付后,请求办理过户登记是否受诉讼时效限制。对此,一种意见认为,出卖人仅仅把房屋交给了受让人,在合同规定的日期届满时尚未办理房屋所有权的过户登记手续,就是没有履行移转房屋所有权这个最重要的主给付义务,属债权中的给付之诉,诉讼时效的期间应该起算。对原告请求协助办理房地产权证已超过两年诉讼时效期间的,其民事权利不予保护。另一种意见认为,原告请求办理过户登记,系物权请求权,不属债权诉讼时效的限制。

  [裁判]

  本案,原、被告协议离婚后,工贸区房屋实际已按协议约定交付陈某占有使用至今,并由陈某出租受益,请求潘某履行办理过户登记等附随义务,具有物权请求权性质,不应属诉讼时效限制。而且,离婚协议虽约定潘某应于2006年8月19日将工贸区房屋的房产证、土地证交付给陈某,但由于此时该房屋已以潘某的名义向县建行设置借款抵押担保,潘某直至2010年5月才还清银行贷款从而取出房产证、土地证,该房屋过户登记,客观上只能在还清抵押贷款后办理,事实上,2011年9月潘某又以该房地产设定抵押借款60万元。因此即使原告请求权受诉讼时效限制且陈某不能举证证明“多次催办”,诉讼时效也不能从2006年8月19日起计算。综上,潘某及其代理人的抗辩理由不能成立;陈某请求潘某交付工贸区房屋的土地证、房产证并办理过户登记,符合离婚协议约定,依法应予支持

  [评析]

  笔者认为,房屋交付以后,请求办理过户登记不应受诉讼时效限制。尽管物权法明确规定,物权具有法定性,不动产物权的转移、变更未经登记不发生效力,当事人请求办理过户登记没有产权为依据,只是基于合同的约定,似乎适用以债权为保护目的的合同法更恰当,但那只是纯粹的法律逻辑判断思路。从价值判断的角度来讲,如果在房屋已经交付的情况下,登记过户请求权适用诉讼时效,将会对债权人造成重大的不公,有违民法公平正义的基本原则。例如,在商品房销售合同中,房地产开发商通常无法及时办理房屋的过户登记手续,房屋买受人往往居住房屋数年,才有可能办理登记手续。如果一概适用诉讼时效,会极大损害房屋买受人的利益,造成社会的不公正。在法律的逻辑判断与价值判断出现矛盾时,按照法律解释方法的一般原理,应当放弃逻辑判断,而采价值判断。最高人民法院民一庭的倾向性意见也认为:如果已经将房屋交付买受人,买受人亦已实现对房屋占有的,买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性,不适用诉讼时效的规定。

  笔者要提醒的是,尽管登记过户请求权在房屋交付的情况下不应适用诉讼时效,但是,该请求权不得对抗第三人善意取得的权利。因此,债权人也不应当“躺在权利簿上睡大觉”,应当尽早的要求房屋过户,以防止各种潜在的法律风险。


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