购房遇上法院查封，为何遭遇截然不同？

安家置业是许多人的奋斗目标，然而，置业过程中，购买的房屋如被法院查封，购买人该如何维护自己的合法权益呢？

婚房遭查封，执行异议获维权

因结婚需购置婚房，小王在某小区选中了一套心仪房产。小王随即与房主李先生达成了存量房屋买卖协议，后小王依约向李先生支付了房款，李先生将房屋钥匙等交付小王。小王和女友终于有了自己的小家，满心欢喜。

几天后，小王发现大门上赫然贴着法院公告。原来李先生与他人存在债务纠纷，该房屋被法院予以查封。小王慌了神，遂向法院提出执行异议，请求法院停止对该房屋的强制执行。

法院审查认为，此房虽登记在被执行人李先生名下，但在法院查封之前，该房已被出售给小王并交付占有，案外人小王也依约交付了房款。未办理房屋过户手续是因为李先生以在国外为由搪塞推托，法院应当依法保障购房者的权益，遂裁定支持了小王的异议请求。

《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，法院在充分审查小王提交的相关证据基础上，认为小王的异议请求同时符合上述4种情形，遂作出支持了其异议请求的裁定。

北漂八年凑够首付，开发商被强执牵连购房人

安徽人老张是一名厨师，在北京开了一家小吃店。北漂八年后，老张终于凑够了房屋首付款。2020年5月，老张在某开发商处购买了住宅一套，后依约交付了总房价35%的首付。办理按揭贷款时，银行告知老张开发商与他人存在债务纠纷，此房已被查封，暂不能办理批贷手续。眼看购置的房产将被法院强制执行，老张向法院提出书面执行异议。

法院审查认为：老张的购房合同虽签订在法院查封之前，但他只支付了总房价35%的首付款，不具备排除法院强制执行的实体权利，遂裁定驳回老张的异议请求。

《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本案中，老张购房置业是其基本生存权益，但因其支付的房屋首付款未达到总价款50%的要求，他的行为不足以对抗法院的强制执行。

法官提醒：

自己所购房屋如果被查封，所提执行异议未得到法院支持的，买受人可以基于合同的权利义务关系，通过另诉的方式向房主主张违约责任或者解除合同，要求赔偿损失。