一、一个案例

2004年，李某与常某就某农机公司所建房屋签订一份购房资格转让协议，同意将其购房资格转让给常某，由常某支付给李某转让费并交付房款，李某协助办理各种手续取得房产和证书。该房屋为经济适用房，房屋建成后交付常某使用，但没有办理产权登记手续。2009年，李某向法院起诉，请求法院确认双方所签购房资格转让合同无效。

法院应如何处理此类案件，涉及对双方当事人签订的购房资格转让合同性质的认定，其中又包括对房屋性质的区分等问题，下面对这些问题进行逐一分析。

二、购房资格转让纠纷中合同效力分析

要想认定购房资格转让合同的效力，首先应对“购房资格”有个正确的认识。购房资格还可称为购房指标，是指因具有某种身份而享有的购买某类房屋的资格。购房资格既具有一定的人身专属性，同时又是一种财产权利。

（一）不同类型购房资格的转让

1、经济适用房购房资格的转让

经济适用房是中国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力，具有社会保障性质的住房。经济适用房的用地实行行政划拨，享受政府扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售，实行申请、审批制度，购买人必须符合相关的条件，并且在购买房屋后的一定时限内不得出售。因此，经济适用房在限制转让年限内进行转让或将购房资格私自转让给不具备购房条件的人，违反了购买经济适用房的相关规定，妨碍了其他符合购房条件人的购买权，损害了社会公共利益。所以，经济适用房的购买更注重对购房人资格的限制，其性质更倾向于人身性。如对购买经济适用房者在年收入水平，住房面积等方面都有所限制。不符合购买条件者即无权购买，此类购房资格的转让应认定无效。转让协议被确认无效之后，转让人承担缔约过失责任，缔约双方应回到缔约前的状态。转让人需返还受让人交付的转让款。对于受让人信赖利益的损失，转让人应适当赔偿。在责任划分方面，应令转让方承担主要责任，否则转让方如此随意反悔转让行为，不仅得不到适当的惩罚，反而能在今后的市场升值中获益，使双方当事人的利益严重失衡，助长了其在交易中违反诚实信用原则的行为，破坏了交易安全。

2、集资房购房资格的转让

所谓集资房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的政策性住房。集资房具有一定福利性，能否转让，存在一定争议。一种观点认为，集资房购房资格具有人身专属性，转让必须先取得单位的同意，否则无效。问题是合同无效后，房屋在认定无效前的使用费以及现时与出让时的房价差额又怎么处理是一个非常棘手的问题。我认为宜将转让认定为有效。职工转让集资房购房资格所获得的差价就是单位福利的一种体现，应有权转让。但如果单位与职工约定，职工须在本单位工作一定年限后才能转让房屋，该约定属附条件的法律行为，在未违反法律，行政法规强制性规定的情况下，应属有效，职工在约定年限内不得随意转让房屋。

大多集资房购房资格转让是直接以转让人的名义购买，在集资房出售方面，仍是以转让人为对象进行出售，在出售效果上与转让人在取得集资房之后再转让的效果并没有差异，因此不应否认集资房购房资格转让合同的效力。转让人请求转让协议无效，不应得到法院的支持。另外，集资房购房资格的转让，虽然确认其转让协议有效，但房屋在没有实际转让并过户登记的情况下，房屋所有权尚未转移，转让人也有可能违约对购房权进行第二次转让，此时我们可追究转让人的违约责任，使受让人获得更有效的救济。

3、拆迁安置房购房资格的转让

拆迁安置房一般分为两类，一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易，这在转让的效力上与经济适用房的转让效力类似。另一类是因房产开发等因素而动迁，动迁公司通过其他途径安置或代安置人购买的中低价位商品房。该类商品房属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。此时应将拆迁安置房购房资格视为债权，拆迁安置房购买权转让合同，内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，转让有效。如果是对农村房屋的拆迁，拆迁后对农民实行了农转非，这时的安置房转让在身份上应没有过多的限制。但如并没有使农村土地变为城镇土地，则此类拆迁安置房购房资格转让涉及农村集体经济组织内宅基地建房转让的问题，问题比较复杂，法律一般禁止此类房屋转让。如还建房为经济适用房，则转让之效力参照经济适用房购房资格转让的效力来判断。

在实际的资格转让中，受让人往往以被安置人的名义购买安置房。对于安置方而言，仍是以被安置人为对象进行安置，在安置效果上与被安置人在取得安置房之后再转让的效果并没有差异，只要安置房本身不存在上述转让的限制，就不应否认被安置人与受让人签订安置房购房资格转让合同的效力。被安置人请求转让协议无效，不应得到法院支持。

（二）购房资格转让中其他涉及效力的因素

转让协议签订后，转让方会毁约的理由大致有以下几种：1、合同的订立不符合合同法规定的形式要件，双方签订的只是购房资格转让合同，没有实际给付内容，签约时，转让方根本没有取得现房；2、所签合同违反城市房地产管理法的规定，所转让的房屋没有履行批准、登记手续；3、合同的订立是转让方一人行为，没有得到其配偶的同意，转让人无权独立处分夫妻共同财产。第一点理由，资格转让合同是对房屋购买权的转让，而不是对房屋本身的转让，只要权利不存在专属性及不能转让的情形，资格转让合同的效力就应当予以认可。第二点理由涉及房屋登记手续的办理是否影响合同效力，我认为，受让人以转让人的名义向开发公司购得房屋后，虽未进行权属登记，未办理产权证，也只是表明该房屋产权没有得到房屋登记管理部门的认可，有可能产生该房屋物权公示意义的权利瑕疵，但不能由此而否定其权利本身的存在，也不对合同效力产生影响。对于第三点理由，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。对此，一般可以第三人善意取得来保护第三人的利益，维护交易安全。同时还可考虑《婚姻法》解释（一）第十七条规定的，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

三、对购房资格转让案件的处理原则

因房价不断升高，卖房人为追求更大的利益，不断撕毁购房资格转让合同的情况越来越多，而相关法律法规的缺失也助长了这类不诚信行为的发生。此类案件大多以出卖者为原告，并且原告赔偿给被告的损失金额远远低于房屋升值后的数额，经济利益巨大。为此，法院在处理这类案件时，应充分考虑以下两点原则。

（一）维护交易安全

从维护交易安全、稳定社会秩序、保护善意第三人利益出发，尽量维护合同的有效性是处理该类案件的一大原则。如上所述，购房资格的转让，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。如果在购房资格转让中因涉及经济适用房的转让等问题而导致合同无效的，应在诉讼中坚持差价补偿的原则，即对此类房屋的转让，因违反国家法律、行政法规的强制性规定，在确认转让无效的前提下，让卖房者按照现有市场价补偿购房者，既是对恶意诉讼者的惩罚，也有利于维护合同的严肃性。通过贯彻此原则让卖房者明白，想投机取巧进行恶意诉讼，即便是利用了合法的外衣来掩盖，也得不到预期的利益，甚至会受到法律的制裁，法律不能成为个别人谋取个人利益的共工具。

（二）调解为先

该类案件一般是以一人诉讼的形式出现，但存在影响一片的肯能，影响社会稳定。实际上，房屋转让后，已有很多受让人住进了转让房，如果认定转让无效，他们就会搬出受让的房屋，对其造成的损失巨大，相反却给不诚信之人带来利益，造成当事人利益严重失衡。在该类案件的多起诉讼中，大部分都能以通过调解达成调解协议或撤诉的方式结案。在调解过程中，法官应当对当事人进行充分的法律释明，让当事人了解房产纠纷涉及的相关法律和政策，以及相关的各种诉讼成本，让当事人自己权衡利弊，做出明智的选择。