签订《购房定金协议》能否认定中介人促成合同成立？

【案情】

 胡某委托某房屋中介出售其名下的一套房屋。在该房屋中介的介绍下，胡某与夏某达成房屋买卖合意。为此，夏某向胡某支付了购房定金15000元。之后，胡某、夏某与该房屋中介三方签订了《购房定金协议》，约定：胡某自愿将其名下房屋卖给夏某，房屋成交价格为人民币700000元，在订立本协议之当日，夏某给付胡某定金计300000元整，其中部分作为保证金，保证金由某中介方保管；《房屋买卖合同》在十日内签订；在签订正式《房屋买卖合同》的同时，各自按房屋交易总价格的1%向某中介支付中介费。之后，胡某与夏某协商一致解除了上述《购房定金协议》，未订立《房屋买卖合同》。现该房屋中介与胡某就中介费发生争议。 

【分歧】

第一种意见认为：夏某与胡某虽然达成定金协议并实际给付定金，但是双方并未签订《房屋买卖合同》，购房定金协议已经作废，交易并未完成，按照约定不需要支付该房屋中介任何费用。 

第二种意见认为：夏某与胡某虽然并未签订《房屋买卖合同》，但是该房屋中介已经按照胡某的要求为其寻找到了买方夏某，并且已经达成了定金协议，夏某已经实际支付了胡某大部分购房款，房屋中介已经实际完成其主要中介服务，现胡某自身原因未签订房屋买卖合故，故胡某应当按照约定支付中介结构总价格1%的中介费。 

第三种意见认为：按照《购房定金协议》约定，只有签订《房屋买卖合同》时才需要支付中介费用，虽然房屋中介机构已经按照胡某的要求为其寻找到了买方夏某，并且已经达成了定金协议，完成了部分中介服务，但是最终并未促成胡某、夏某订立《房屋买卖合同》，故胡某不需要向房屋中介支付中介费用，但是胡某需要支付该房屋中介从事中介活动指出的必要费用。 

【管析】

本案的争议焦点为：该房屋中介的媒介义务是否完成？

 笔者同意第三种意见。 

《民法典》第九百六十一条规定，中介合同是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。按照法律规定，中介人义务主要有：1、报告订约机会或媒介订约的义务，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；2、忠实义务，中介人应当如实报告订立合同的有关事项和有关信息；3、提供订立合同的媒介服务；4、协助签订买卖合同，办理相关手续。本案系中介合同纠纷，胡某系委托人，房屋中介为中介人，由该房屋中介为胡某寻找出售房屋的机会并为胡某提供订立合同、产权过户等媒介服务。本案，房屋中介依据胡某的委托为其提供给了订约机会，胡某与夏某亦达成了定金协议，应认定该房屋中介完成了部分媒介服务，但由于胡某、夏某并未签订买卖合同，该房屋中介并未完成其全部的媒介服务或义务。 

《民法典》第九百六十三条及九百六十四条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；中介人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因此，衡量是否需要支付中介费的关键在于中介人是否积极促成合同成立。本案，该房屋中介按照约定虽然为胡某寻找到买房人夏某并促成双方签订《购房定金协议》，但该定金协议仅是胡某、夏某为订立房屋买卖合同的保证作用，该协议的签订并不意味着买卖合同的成立。胡某、夏某之后协商解除了定金协议，且并未签订《房屋买卖合同》。因此，可以认定该房屋中介并促成合同的成立，按照法律规定及协议的约定，胡某、夏某无须向该房屋中介支付1%的中介费。但根据《民法典》第九百六十四条第二款，虽然该房屋中介机构并未促成合同的成立，但是根据胡某的委托，完成了部分委托事项，根据公平原则，胡某应当向该房屋中介支付其签订《房屋买卖合同》前进行中介活动的必要费用。