产权式商铺物权行使之限制

　　在运营公司无力履行运营合同所约定的租金给付义务的情况下，产权式商铺的业主往往会将其诉至法院，要求运营公司支付所欠缴的租金，同时要求解除合同，返还商铺。对于解除合同后，业主是否有权要求返还商铺的诉请，理论及实践中存有分歧。

　　一、观点分歧

　　第一种观点认为，应支持业主的返还诉请。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。产权式商铺的业主作为所有权人对商铺享有物权，其对商铺应当享有直接支配的权利。在合同解除后，业主对商铺可以基于所有权的行使而要求运营公司返还商铺，运营公司理应返还商铺，以便业主行使物权。

　　第二种观点认为，不应支持业主的返还诉请。产权式商铺不像传统商铺有着实际的可见的实体位置，而是由开发商将商业建筑物进行分割，再将若干独立的分割部分对外进行销售，但因产权式商铺在销售后需要统一交由运营公司进行营运，故开发商一般不对这些独立部分进行隔断。在此种情形下，产权式商铺没有实际物理隔断，也无明确的四至以及供电供水系统，故业主的返还诉请无法明确，不应支持。

　　第三种观点认为，是否支持商铺业主的返还诉请应当视商业建筑的整体使用现状而定。产权式商铺的业主作为商铺的所有权人，依据物权法的规定对商铺享有占有、使用、收益以及处分的权利。在运营合同解除后，作为所有权人原则上应当享有要求运营公司返还商铺，以便对商铺行使上述物权的权利。但在处理此类诉请时应当将整个商业建筑的现状考虑进来，若商业建筑整体已交由运营公司进行运营并已实际交付使用，此时少数业主的返还诉请就不应得到支持，反之则应当支持返还诉请。

　　笔者认为上述第三种观点更为妥当。

　　第一，合同解除后返还商铺既是合同解除的法律后果，更是商铺业主所有权权利内容的一种体现，法院原则上应支持。上述第二种观点不利于对物权的保护，也与我国的法律体系不相适应。我国物权法第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。物权法确立了物权法定原则。产权式商铺购房者享有的是所有权，作为所有权的一种，法律并未对产权式商铺的所有权作出限制，如果仅仅以位置无法明确、没有实体隔断、不具备返还条件等理由予以驳回所有权人的诉请，显然违背了我国物权法的规定。而且，上述第二种观点也没有从根本上解决当事人之间的法律纠纷，一旦商铺业主通过向主管部门申请确定四至的方式来确定商铺位置后，法院依然无法回避其返还商铺诉请的主张应否支持的问题。

　　第二，各产权式商铺的业主所享有的物权是平等的，不得因行使物权而侵害到他人物权的合法行使。在商业建筑已经整体交由运营公司进行招租并已实际交付使用的情况下，此时各商铺业主的产权式商铺只有在整体进行使用、收益的情况下才能发挥其最大的效能，个别业主所诉请的返还商铺一旦得到支持，可能会影响到其他业主基于物权而享有的使用、收益以及处置的权利，在这种情形下对上述业主诉请要求返还商铺的主张，不应得到法院的支持，对该部分业主就产权式商铺物权的行使进行相应的限制。上述第一种观点看似符合我国现行的法律规定，却忽略了实践中产权式商铺业主众多、利益诉求多元的现状，不利于众多商铺业主物权的平等保护，也与我国物权法所确定的物权之恰当平衡原则相抵触，并不可取。

　　二、对产权式商铺业主行使物权进行限制的法理依据

　　目前对于产权式商铺的所有权人行使物权进行必要限制已逐渐成为理论界和司法实务界的共识，但该种限制的法理依据是什么，司法实践中依然有着不同的认识。

　　共有说。持该观点的人认为，产权式商铺业主之间系按份共有法律关系，故该类商铺的业主在行使所有权时，理应按照共有的法律特征进行必要的限制。但笔者认为，共有说并不可取，理由如下：首先，与我国物权法的规定相冲突。产权式商铺属于不动产，依然需要由登记机关颁发权利证书，而登记机关所颁发的权利证书中记载了房屋面积、权利人以及共有情况等内容。我国物权法在第二章第一节不动产登记中明确规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据上述法律规定，产权式商铺业主对商铺的所有权属于单独所有还是共同所有应当依据不动产登记机关的登记簿以及权利证书来确定。忽略产权式商铺的权利证书以及不动产登记簿中关于共有情况的记载，而是根据产权式商铺的外观认定产权式商铺众多业主之间对商业建筑按照份额共同所有，显然不符合物权法的法律规定。其次，根据物权法规定，不动产登记应属于不动产登记机关的行政职能，如果权利人认为登记机关登记的内容错误，可以通过向登记机关申请更正或者提起行政复议和行政诉讼解决。法院在民事案件审理过程中，直接通过裁判的形式来确立本属于不动产登记以及权利证书记载的事项，容易引起司法权与行政权的冲突。第三，与我国现行的民事诉讼程序规定不相符。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条规定：共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人。合同解除后运营公司占有商铺实质上侵害了商铺的物权，按共有说，此时各商铺业主之间属于共有关系，此时所有商铺业主应共同参加诉讼，如果在仅有涉案商铺业主与运营公司参加诉讼的情况下进行裁判就违反了民事诉讼程序规定。

物权之恰当平衡说。持该观点的人认为，权利的行使均有边界，不可跨越边界，一旦跨越，就会侵害到他人的权利。物权的取得和行使也不能例外。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。该条即物权法所确立的维护公共利益与物权之恰当平衡原则。产权式商铺业主作为权利人在行使权利时，同样不能损害公共利益以及他人的合法权益，必须以恰当的方式行使自己的所有权，所以应对其进行必要的限制，笔者赞同该种观点。任何人在权利的行使过程中都应当负有尊重他人合法权益，以恰当方式行使权利的义务。首先应当尊重产权式商铺业主对其商铺专有部分所享有的独立的排他的所有权，即业主可以完整的享有占有、使用、收益以及处分的权利，但产权式商铺因其自身的特点使得业主的权益是紧密相连的，业主之间的独立商铺往往只有集中起来才能发挥最大的功效，在商业建筑整体对外进行了招租使用的情况下，业主基于对商铺的所有权，要求运营公司返还商铺，可能会影响到商业建筑功能的整体发挥，从而影响到其他业主物权的实现，在这种情形下对业主物权行使的方式加以限制就显得尤为必要，维护公共利益以及物权之恰当平衡原则为法院驳回业主返还商铺的诉请提供了法理依据。

　　产权式商铺业主因运营公司不履行合同而解除合同后，要求返还商铺的主张，就其本质上讲是业主作为商铺所有权人行使物权的一种方式，但其行使物权的方式不应当损害到其他业主作为所有权人的权益，当遵循物权之恰当平衡原则，法院在审理中亦应当将审查重点放在该种诉求若得到支持后，是否会明显影响到其他业主合法权益上，从而做到实现法律效果与社会效果的有机统一。