借贷关系中以商品房买卖合同作为担保的性质

近几年来，往往出现一种与常规担保合同有所不同的担保纠纷民事案件，商品房的开发商与他人进行融资时，以借款人和出借人的名义订立商品房买卖合同，约定借款期限届满时不能清偿债务即履行商品房买卖合同，以交付房屋抵偿借款。这种民事纠纷的真实法律关系究竟是什么，其担保的性质是债权担保还是物权担保，值得探讨。

用商品房买卖合同对借贷合同提供担保，确实能够起到担保作用，特别是在商品房买卖合同中约定较低的房价，当房价上涨时更能督促借款人清偿债务，避免承担对自己较为不利的违约后果。当事人订立商品房买卖合同，以商品房买卖合同作为对借贷合同的担保，形式上是商品房买卖合同，买受人依据合同享有债权，如借款人能够及时清偿债务，出借人享有的商品房买卖合同的债权就消灭，商品房买卖合同不再履行；如借款人不履行债务，出借人即可行使商品房买卖合同约定的要求交付房屋的债权，并且可以要求用房屋清偿债务，消灭债权。实质上，对借贷合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物，而不是该合同的债权。

因此，商品房买卖合同发生担保作用的不是债权，而是债权的标的物，即买卖合同的标的物--房屋，是房屋的所有权转移对借贷合同的债权发生担保作用。由此可以看出，以商品房买卖合同作为借贷合同实现债权的担保，并不是债权担保，而是不动产所有权的担保。借款人不履行债务时即必须用约定的房屋所有权转移来清偿债务。一般而言，用债权作为担保，应当设立权利质权，债务人将自己的或者他人的债权质押给债权人，用质押的债权担保债务的履行，而用商品房买卖合同担保并未以债权设立质权。因此，商品房买卖合同担保借贷合同债权，不是债权担保，而是物权的担保。