一、基本案情

    2009年12月13日，王某因欠债较多，与苏某签订房产买卖协议，将其1套拆迁安置房出售给苏某，同时将该房屋的拆迁补偿安置协议书的原件及房屋钥匙交付给苏某，苏某向王某支付房款人民币12万元。双方约定房屋暂由王某居住。2010年5月中旬，王某向苏某出具1份承诺书，答应至2010年5月30日前搬出该房屋。

    2010年5月中旬，王某利用苏某未实际居住该房屋的机会，对邵某隐瞒已经将上述房屋出售给苏某的事实，谎称上述房屋的安置补偿协议原件已经遗失，使用安置补偿协议的复印件与邵某签订房屋买卖协议，邵某支付房款人民币16万元。后王某将房屋钥匙交给了邵某后搬出，邵某对该房屋装修后实际入住。王某将该16万元用于偿还债务。

    二、分歧

    对该案的定性存在两种意见：

    第一种意见认为，王某重复出售房屋的行为在现实生活中比较常见，属民法上的合同纠纷，应当按照民事案件来处理，王某不构成犯罪。

    第二种意见认为，王某采用隐瞒真相的手段将房屋出售两次，骗取巨额财产，其非法占有目的明显，已构成合同诈骗罪。

    三、评析

    在市场交易过程中，“一房二卖”经常会发生，其法律关系也是错综复杂，究竟是合同纠纷亦或民事欺诈，还是刑事犯罪，需要根据具体案件来具体分析。就本案而言，笔者同意第二种意见。

    (一)王某的行为符合合同诈骗罪的构成要件

    我们先从民事和刑事法律关系的特征来分析：合同纠纷是指合同双方当事人在履行合同过程中为行使权利和履行义务所发生的争议；合同诈骗罪是指行为人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，以虚构事实和隐瞒真相的方法，骗取当事人财物，数额较大的行为。二者有诸多的相似之处，如均发生在以合同为载体的民事交往中；合同签订后，合同未履行或未完全履行；且均存在虚构事实或隐瞒真相的行为，即存在欺诈。就本案涉及的“一房二卖”而言，也同时具有民事欺诈的某些特征，又与合同诈骗罪的特征极为相似。笔者认为，区分行为的性质，关键是看行为人是否具有非法占有的目的。在实践中，对于有证据证明行为人不具有非法占有的目的，仅因采取某些欺骗手段获取对方当事人的财物，在案发时能归还相关款物或有可能履行合同义务，或者是因为意志以外的原因如经营不善等致使在案发时不能归还款物的，一般不能以合同诈骗罪定罪处罚。

    假设本案王某采用欺诈手段“一房二卖”，但其主观目的是为了获得房屋价格因市场变化而上涨后的溢价部分，在发生纠纷后，有还款或赔偿对方当事人损失的能力和行为，说明其签订、履行合同的目的不是骗取他人财物，对于该类案件一般应视为合同纠纷，即使其存在躲债、推诿等行为，只要其不否认自己的违约责任，还是不能认定其构成犯罪。虽然其做法为道德所谴责，且违反诚实信用原则，但在市场经济下追求利益最大化的背景下，还是以民事纠纷处理为妥。结合本案的案情看，王某欠债较多，高利贷债主整天逼债，二次卖房所得均用于偿还高利贷，且王某供述被抓前还欠债几十万元无法偿还，其“一房二卖”的目的不是为了获取更高的经济利益，而是为了偿还个人债务，最终致使上述款项无法返还，其非法占有的目的十分明显。因此，在审查该类案件时，认定行为人是否具有非法占有目的，应当坚持主客观相一致的原则，要避免单纯根据损失结果而客观归罪；也不能仅仅凭行为人的供述来认定，而且还要考察行为人取得财物是如何处分的以此来了解其主观心态。

    （二）本案中王某的诈骗对象和诈骗金额的认定

    那么认定王某的行为构成合同诈骗罪，其非法占有的故意是发生在合同签订之时、之前、还是发生在合同履行过程中？其诈骗的对象是苏某还是邵某？其犯罪数额是12万元还是16万元？

    一种意见认为，王某先将房屋出售给苏某，且交付了房屋钥匙，再故意隐瞒房屋已出售的事实将房屋出售给邵某，骗取邵某的钱财，诈骗对象是邵某，其诈骗金额为16万元。

    另一种意见认为，从本案中的实质和结果看，邵某支付房款16万元，实际占有了房屋，邵某在本案中未产生损失；而苏某支付了房款12万元，未取得和占有房屋，苏某是实际受害人，王某是在履行合同过程中产生非法占有故意并实施诈骗行为的。

    笔者同意第二种意见。首先，因本案涉及的是拆迁安置房，在民事法律上对因出售该类房产而发生权属争议的认定相对复杂，本文所称的“占有”并不是民法意义上的占有，即暂不考虑房屋出卖人王某出售行为的效力和具体产权归属，而是刑法意义上的占有，即事实上能支配、控制财产。本案中，苏某、邵某分别与王某签订房屋买卖协议，但两份协议均未办理登记手续，根据社会的一般观念进行判断，应当由先行转移占有房屋的购房人享受权利，即邵某已实际入住，其已先行占有房屋，具有一定的公示和公信作用；且也无证据证明邵某在取得该房屋是出于恶意（即知道该房屋已卖给苏某，只是未交付或未办理转移登记）。其次，王某虽然向苏某交付了房屋钥匙，但并不能说房屋已交付，因为本案涉及的是拆迁安置房，而非一般的商品房。假设涉案的是一般商品房，那么购房人从房地产销售公司拿到房屋钥匙就可视为房屋已交付。本案中恰恰是苏某同意王某继续使用该房屋，苏某已丧失了对该房屋的实际占有。再者，诈骗类案件系侵财型犯罪，应当要求财产损失，其中犯罪未遂时要求财产损失的危险性，犯罪既遂则要求现实的财产损失。本案中苏某支付了房款12万元，但未取得和占有房屋，苏某是实际受害人。

    综上，笔者认为，王某在与苏某签订合同之前、之时并无非法占有的故意，但合同诈骗并没有限定其主观故意必须产生在合同签订之前或之时，王某非法占有的故意实际是在其向苏某履行合同过程中。王某在2010年5月中旬向苏某承诺于当月30日前搬出该房屋时，其已与邵某签订了房屋买卖协议，之后又向邵某交付了房屋，从而使其向苏某交付房屋已不可能实现，因此可以判断王某合同诈骗的对象是苏某，其诈骗金额为12万元。