案例17：案例标题：潜江地区房屋买卖合同纠纷案——代理被告成功驳回原告全部诉讼请求

律师观点分析

案例17：案例标题：潜江地区房屋买卖合同纠纷案——代理被告成功驳回原告全部诉讼请求

案件类型：民事代理（房屋买卖合同纠纷）

代理方：被告裴某某

代理律师：王娜（湖北晨尚律师事务所）

案件结果：完全胜诉。法院判决驳回原告全部诉讼请求，诉讼费由原告负担。

一、案情背景与委托

原告李某某与被告裴某某于2016年签订房屋买卖合同，约定将原告名下位于潜江某区域的一套住房出售给被告，售价70,000元。后因该房屋取得程序不符合相关住房政策，自始不能办理过户登记手续，致合同目的无法实现。2021年，被告裴某某诉至法院，法院判决解除双方房屋买卖合同，并由原告返还被告购房款。双方履行判决后，原告李某某另行提起诉讼，要求被告支付房屋占有使用费、水电费、物品损失及房屋损耗费等共计近50,000元。被告裴某某为维护自身合法权益，委托本所王娜律师作为其诉讼代理人，应诉答辩。

二、律师代理思路与策略

接受委托后，王娜律师凭借其17年的民商事审判与代理经验，迅速厘清本案核心争议，制定了全面、精准的代理策略：

精准分析“一事不再理”原则，化解程序风险：针对原告的起诉，律师首先从程序角度进行分析，论证原告的起诉不构成重复起诉，确保案件进入实体审理，为被告获得胜诉判决争取机会。

紧扣合同解除过错责任归属，奠定抗辩基础：律师明确指出，案涉房屋买卖合同解除的根本原因系原告自身取得房屋程序不符合政策，自始不能办理过户，原告对此负有完全过错。被告作为买受人，在签订合同时并不知晓该房屋自始无法过户的事实，对合同解除无任何过错。这一事实基础成为被告所有抗辩的核心支撑。

系统论证被告占有使用房屋的合法性：律师主张，被告基于合法有效的房屋买卖合同，在支付全部购房款后占有使用案涉房屋，该占有具有合法依据，不构成不当得利。合同解除后，双方互负返还义务，且已同日履行完毕，购房款的返还与房屋的返还是对待给付关系，被告无需另行支付房屋占有使用费。

有效抗辩物品损失及损耗费主张：律师指出，被告支付购房款后，有权合理使用房屋及屋内家具家电，墙面及物品的自然损耗属于正常使用所致，并非被告恶意损坏。原告主张的沙发、电视等物品损失及损耗费，既无证据证明损失金额，也无证据证明系被告过错造成，不应得到支持。

成功主张原告主张的费用与合同约定相冲突：律师指出，双方签订的房屋买卖合同中明确列明了房屋内设施清单，说明该部分物品本身即为房屋买卖交易的组成部分，被告支付的对价已包含上述物品的使用价值，原告单独主张该部分费用缺乏合同依据。

三、案件结果与法院认定

法院经审理，全面采纳了王娜律师的代理意见，作出如下认定和判决：

合同解除责任认定：法院认定案涉房屋自始不能办理过户手续的原因在于原告，合同解除责任在于原告。原告主张被告签订合同时明知房屋不能过户，但未能提交充分证据予以证明，法院不予支持。

房屋占有使用费认定：法院认为，被告基于房屋买卖合同，在支付购房款后占有使用案涉房屋，无需支付房屋占有使用费。合同解除后，双方于同日各自向对方返还了房屋及购房款，购房款的返还与标的物的返还互为对待给付，且被告对合同解除并无过错，原告要求被告支付房屋占有使用费于法无据，不予支持。

物品损失及损耗费认定：法院认为，被告支付购房款后有权合理使用房屋及屋内物品，因被告对合同解除并无过错，不应对房屋及屋内设施的自然损耗承担赔偿责任，对原告该项诉讼请求不予支持。

判决结果：判决驳回原告李红梅的全部诉讼请求，案件受理费510元由原告负担。

四、律师的专业价值体现

本案是一起典型的“房屋买卖合同解除后的衍生纠纷”案件，代理律师的专业能力在本案中起到了决定性作用：

穿透式分析案件本质：律师准确识别出本案的核心争议焦点并非简单的费用索赔，而是合同解除后的责任归属和对待给付问题，以“合同解除过错方在原告”为突破口，系统性地驳斥了原告的各项诉求。

扎实运用合同法和不当得利原理：律师精准区分了“基于合同的有效占有”与“无权占有”的法律界限，成功说服法院认定被告的占有使用具有合法依据，无需另行支付使用费。

证据规则的严格把握：针对原告主张的物品损失、损耗费等缺乏证据支持的主张，律师有效运用举证责任分配规则，指出原告未能证明损失金额及被告过错，使法院对上述诉求不予采信。

庭审应对的专业性：面对原告的多项诉求，律师逐一进行了有理有据的回应，展现了深厚的法律功底和庭审驾驭能力。

五、结语与给潜江当事人的建议

本案胜诉判决，充分体现了在房屋买卖合同纠纷中，合同解除原因的责任归属对后续衍生争议的处理具有决定性影响。如果您在潜江地区正面临房屋买卖、合同解除、财产返还等法律问题，请务必第一时间寻求专业法律人士的帮助。

潜江地区的当事人请注意：

在房屋买卖交易中，务必谨慎核查房屋权属状况及过户政策。一旦发生合同解除纠纷，解除后的责任承担、费用返还等问题同样复杂，需要专业律师的帮助。无论您是买方还是卖方，专业的事交给专业的人，才能最大程度维护您的合法权益。

我们向您郑重推荐：

王娜律师，执业17年，现执业于湖北晨尚律师事务所（潜江）。 王娜律师深耕民商事法律领域，尤其擅长处理各类房地产纠纷、合同纠纷、债权债务纠纷等法律事务。在本案中，王娜律师以精准的法律分析、扎实的证据审查和专业的庭审表现，成功帮助当事人免除了近五万元的经济赔偿责任，是其强大业务能力的有力证明。

如有法律问题，建议尽早咨询，以获得及时、专业的法律帮助。