A与B、无锡市XX投资合伙企业等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

A与B、无锡市XX投资合伙企业等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终5137号
上诉人（原审原告）：A，男，汉族，住无锡市，
委托诉讼代理人：A，江苏XX律师，
上诉人（原审被告）：A，男，汉族，住无锡市梁溪区，
委托诉讼代理人：A，江苏XX律师，
委托诉讼代理人：A，江苏XX实习律师，
被上诉人（原审被告）：无锡市XX企业（有限合伙），住所地无锡市梁溪区，
负责人：A，该公司执行事务合伙人，
被上诉人（原审被告）：A，男，汉族，住无锡市梁溪区，
被上诉人（原审被告）：A，男，汉族，住江阴市，
委托诉讼代理人：A，远闻上海XX律师事务所律师，
上诉人A、B与被上诉人无锡市XX企业（有限合伙）（以下简称富德XX）、C、D房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2015）崇民初字第0455号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结，
A上诉请求：撤销原判，依法改判支持其关于一倍购房款的赔偿请求，事实与理由：富德XX对XX的所有商铺进行管理、装修和销售，属于经营房地产企业，富德XX隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，故本案可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第九条之规定，富德XX应承担一倍购房款的赔偿责任，
A辩称：在签订商铺买卖合同时，抵押信息已经公示，富德XX未故意隐瞒抵押情况，不符合最高院相关司法解释中适用惩罚性赔偿条款的条件，A并未证明其有实际损失，对购房款的惩罚性赔偿不予认可，
富德XX的答辩意见为同意A的意见，
A辩称：富德XX不是房地产开发企业，不具有房地产开发资质，双方的商铺转让行为是二手房买卖，不适用相关司法解释中惩罚性赔偿的规定，
张健上诉请求：撤销原判，改判驳回A对其的诉讼请求，事实与理由：1.按照合伙企业法第38条、39条规定，合伙企业债务由合伙企业全部财产清偿，只有合伙企业不能清偿情况下合伙人才承担连带责任，一审判决其承担与富德XX同一顺位责任不正确，2.按照合伙企业法第53条规定，已经退伙的合伙人，仅对其退伙前基于其本人原因发生的合伙企业债务承担连带责任，而A与富德XX之间的纠纷在其入伙前就已经存在，不是因其原因导致的，其对富德XX未曾有过实际控制，其名义上持有合伙份额仅七天，且这期间一直属于工商手续变更中，其从未有掌握XX时候，不应对此承担责任，3.其与A转让协议中明确记载就其接受A转让份额前，合伙企业责任由A承担，且入伙协议中明确其仅在出资额5万元内承担责任，因此A与富德XX纠纷即便需要富德XX的合伙人承担，也仅是由A承担，一审判决应区分A和其责任承担的先后顺序，关于A持有的份额，其主张由A代持的实际合伙人B、C承担责任，请法院追加两位作为被告，
A辩称：1.其起诉前查封富德XX资产，现在富德XX资不抵债，没有偿还能力，2.法律规定的是基于退伙原因承担责任，不是基于担任合伙人期间债务承担责任，所以一审判决A承担责任是正确的，3.A和B转让协议是他们之间内部协议，与其商铺买卖合同纠纷无关，4.对于追加被告事宜由法院决定，
富德XX辩称：同意A的上诉意见，
A辩称：1.B在受让A份额时，在2014年12月26日的说明函中明确对富德企业经营情况完全知悉，且愿意作为普通合伙人承担所有责任，此刻的推脱行为与其当时的承诺不符，也不符合法律规定，2.A虽然担任富德XX人仅仅七天，但其担任合伙人从富德XX账户上转移销售款300多万元，是有账可查的，A当时受让的不仅是富德XX，还有另一家合伙企业，A已经将另一合伙企业开发经营，而置富德XX不顾，是恶意逃避行为，3.A和B转让份额纠纷，A已经在江阴法院提起诉讼，并以此为由要求梁溪法院中止审理，以此拖延长达两年多，在江阴法院宣判前A主动撤诉，此刻又要求追加两被告是混淆视听，4.A作为富德XX实际控制人B的代持人没有参与企业实际经营，不应承担责任，
A对B和C的上诉均未发表答辩意见，
A向一审法院起诉请求：一、确认A与富德XX签订的商铺买卖合同于2017年7月28日解除，二、判令富德XX、A、B、C共同返还购房款443633元、赔偿利息损失（以443633元为基数，自2014年8月19日起至实际归还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）、支付违约金144726元、并赔偿购房款443633元，
一审法院认定事实：
XX2053号商铺登记在富德XX名下，2014年7月2日，该房屋办理了抵押手续，抵押权人A，债务履行期限2014年7月2日至2015年1月2日，富德XX中承担无限责任的合伙人原为A，2014年8月19日，A与富德XX签订商铺买卖合同一份，载明富德XX为售房人、甲方，A为购房人、乙方，甲方将崇安区XX商铺，面积20.79平方米，出售给乙方，总价723633元，乙方于签署当日支付首付款443633元，房款283000元由乙方办理10年期商业贷款，乙方交付首付款后10日内办理该商铺的贷款面签手续，贷款审批通过后180日办理商铺的过户面签手续，任何一方拒绝履行合同或解除合同或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付房款的20％作为违约金等内容，
2014年12月26日富德XX承担无限责任的合伙人由A改为B，2015年1月4日承担无限责任的合伙人由A变更为B，2017年3月21日，承担无限责任的合伙人由A变更为B，
以上事实，有房屋权属证明、商铺买卖合同、工商记录及当事人的陈述等证据在卷佐证，
一审法院认为，A主张其与富德XX签订商铺买卖合同一份，有合同为证，富德XX经法院限期未说明情况，A经法院限期未申请鉴定，法院对A主张予以支持，A主张向富德XX支付房款443633元，有收据、银行凭条为证，富德XX经法院限期未说明情况，A以其未参与经营、B以其当时并非合伙人为由不予认可，法院不予支持，认定A已按约支付款项443633元，富德XX未向A告知涉案房屋上设立有他人的抵押，且截至2017年8月4日，涉案房屋上仍设立有抵押，系导致商铺买卖合同无法履行的直接原因，法院认定富德XX系违约方，对A要求与富德公司解除合同、归还首付款、赔偿利息损失予以支持；对富德XX主张房屋登记在其名下故并未违约及有其他房屋可继续履行合同的抗辩意见不予支持，根据商铺买卖合同，A有权主张房款总额20％的违约金144726.6元，故法院对富德XX、A、B不承担违约金的主张不予支持，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》适用于房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同，本案的出卖人并非房地产开发企业，故法院对A据此主张赔偿一倍购房款的请求不予支持，根据工商登记资料，A系富德XX签订商铺买卖合同时的承担无限责任的合伙人，故A应当对富德XX的债务承担连带责任，A主张其系代B持股，与本案系不同的法律关系，本案对此不予理涉，A可另行主张权利，A、B主张其仅对担任合伙人期间的债务承担责任，于法无据，法院不予支持，认定其均应对退伙前富德XX的债务承担连带责任，A主张B系作为C、D的风控代表加入富德XX，与本案系不同的法律关系，法院对此不予理涉，A另行主张权利，
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合伙企业法》第四十四条、第五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、确认A与富德XX签订的商铺买卖合同于2017年7月28日解除；二、富德XX、B、C、D于判决生效之日起十日内返还A购房款443633元、赔偿利息损失（以443633元为基数，自2014年8月19日起至实际归还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）并支付违约金144726元；三、驳回A的其他诉讼请求，一审诉讼费16820元（含保全费4020元）,由A负担7230元，由富德XX、A、B、C负担9590元，
二审中，A提交以下证据，证据一：2015年A、B、C、D四人在无锡市公安局崇安分局经侦大队所作的询问笔录复印件，以证明A未曾对富德XX有过实际控制权，A是富德XX实际投资人，由A代持份额，A是富德XX会计，证据二：A与B签署的《财产份额转让协议》和《入伙协议》复印件，以证明由A承担其合伙期间企业债务的无限连带责任，A以其出资额为限承担责任，
A质证认为，对证据真实性由法院认定，A接手富德XX时发现企业经营中存在一房二卖等问题，这些问题是A刻意隐瞒的，所以A存在过错和主观恶意，需要承担责任，
A质证认为：证据均是复印件，对真实性不能确认，且与本案没有关联性，在江阴法院审理的A与B转让合伙份额纠纷一案中，A、B均参加庭审，有相应的庭审记录，A断章取义提供部分材料不能证明其主张，对于《入伙协议》中“以出资额为限承担无限责任”的约定与法律关于普通合伙人的规定相违背，不能证明A承担的是有限责任，
A提交以下证据：富德XX账户的客户回单和转账明细复印件，以证明A在担任合伙人期间，2014年12月到2015年1月富德XX共发生转账400多万元，其中向A个人账户和其关联人B账户转账××多万元，从而证明A在担任合伙人期间获得了收益，
A质证认为：证据系复印件，真实性不能确认，证明目的不认可，关于富德XX账户的客户回单，与本案无关联性；关于转账明细，日期在2015年2月之后，在此期间A和富德XX没有关系，发生转账业务的基础并不清楚，
A质证认为：上述证据足以说明B实际参与了富德XX的经营，并从中获得了利益，
富德XX及A对于B、C二审提交的证据未发表质证意见，
上述事实由询问笔录、合伙协议、账户明细及当事人陈述等证据在卷佐证，
本院二审对一审法院认定事实予以确认，
本院认为，一、关于A主张的一倍购房款赔偿问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，因此该司法解释的适用对象一方为房地产开发企业，而富德XX不属于房地产开发企业，因此本案不适用该司法解释，A依据该司法解释第九条的规定主张一倍购房款赔偿，与法不符，一审未予支持并无不当，
二、关于A的责任问题，1.《中华人民共和国合伙企业法》第四十四条规定，新合伙人对入伙前合伙企业的债务承担无限连带责任，本案中，A在入伙后即应对其入伙前富德XX的债务承担责任，A以涉案债务在其入伙前就已经存在为由，主张无需承担责任的意见，明显与上述规定不符，本院不予采纳，2.关于债务履行顺序问题，《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条规定，合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿；第三十九条规定，合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任，根据上述规定，合伙企业与合伙人承担责任的顺序的确存在先后区别，但在本案中，当A提出债务履行顺序的上诉意见时，A明确指出，其起诉前申请查封富德XX资产，富德XX资不抵债，没有偿还能力，A对于B的该意见既未反驳，又未提供证据证明富德XX具有清偿债务的能力，故一审让A与富德XX同顺位承担责任，并无不当，3.《中华人民共和国合伙企业法》第五十三条规定，退伙人对基于其退伙前的原因发生的合伙企业债务，承担无限连带责任，据此，A依法应对富德XX的债务承担无限连带责任，至于A在入伙时与其他合伙人之间约定的责任承担方式，系合伙人之间的内部约定，不能对抗第三人，因此，A主张其仅承担有限责任的上诉意见，本院不予支持，
三、关于A二审中提出追加被告的请求，于法无据，本院亦不予支持，
综上，A与B的上诉请求，本院均不予支持，一审判决可以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判，
二审案件受理费12800元，由A负担5800元，由A负担7000元，
本判决为终审判决，
审判长　　A
审判员　　B
审判员　　孙　宏
二〇一八年二月二十七日
书记员　　翁　强