A与B、C房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

龙友兵与周萍、吴建国房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院 民事判决书 （2015）新硕民初字第0066号 原告龙友兵，江苏税软软件科技有限公司员工。 委托代理人丁力、朱学兵，江苏双汇律师事务所律师。 被告周萍，退休工人。 被告吴建国，苏州市煤炭工贸有限公司员工。 第三人无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司，住所地江苏省无锡市南长区扬名新村73-103。 法定代表人汪玲，该公司总经理。 委托代理人卞某，该公司员工。 原告龙友兵与被告周萍、吴建国、第三人无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司（以下简称龙宇公司）房屋销售合同纠纷一案，本院2015年1月13日受理后，依法由代理审判员戴雷独任审判，于2015年2月27日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年3月24日、2015年5月11日、2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告龙友兵及其委托代理人丁力，被告周萍、吴建国，第三人龙宇公司的委托代理人卞红静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙友兵诉称：龙友兵与周萍、吴建国、龙宇公司2013年11月24日签订《房屋买卖居间合同》1份，约定周萍、吴建国将坐落于无锡市新区硕放街道丰硕苑38号601室房屋以635000元出卖给龙友兵，合同签订当日龙友兵支付定金10000元。龙友兵委托中介龙宇公司办理了房屋贷款手续，后多次要求周萍前来收取购房款，并配合办理房屋过户手续，但周萍迟迟未予配合办理。现诉至法院，要求：1、解除龙友兵与周萍、吴建国、龙宇公司2013年11月24日签订的《房屋买卖居间合同》；2、周萍、吴建国支付违约金63500元、返还定金10000元，合计73500元。 被告周萍、吴建国辩称：1、2013年11月24日《房屋买卖居间合同》系周萍与龙友兵、龙宇公司签订的，吴建国对此未予同意，亦未在合同上签字，该合同属于无效合同；2、龙友兵、龙宇公司因上述《房屋买卖居间合同》造成周萍、吴建国经济损失若干，周萍、吴建国保留要求其赔偿的权利。 第三人龙宇公司辩称：同意解除2013年11月24日签订的《房屋买卖居间合同》。在签订该合同时，周萍陈述其丈夫吴建国同意出卖案涉房屋，周萍遂代签其丈夫吴建国名字。 经审理查明： 周萍与吴建国系夫妻关系，无锡市新区硕放街道丰硕苑38号601室商品房登记在周萍、吴建国名下。2013年11月24日，周萍、吴建国作为出售方（以下简称甲方）、龙友兵作为买受方（以下简称乙方）、龙宇公司作为居间方（以下简称丙方）共同签订《房屋买卖居间合同》1份，约定：1、甲方将位于无锡市新区硕放街道丰硕苑38号601室房屋出售给乙方，房价为635000元；2、乙方于2013年11月24日支付甲方定金10000元，定金自动转为房款，乙方委托丙方办理500000元贷款，实际贷款金额和年限以最终银行审批为准；3、甲方承诺房屋内无户口，过户当日乙方将房屋首付款125000元交于甲方，同时办理房屋过户手续，丙方承诺乙方房屋所有过户手续费用为30800元，此费用办好房产证及土地证，此费用于过户之前交于丙方；4、甲方于合同签订之日将房屋权属证明交与丙方，并承诺于收到全款腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；5、甲、乙方必须提供相关证件（身份证、户口本、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全、房屋抵押注销且首付款付清后3个工作日内开始办理该房的评估、贷款、过户手续；6、甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确认的房价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的居间服务佣金一律不予退还，双方任何一方未按照本合同约定履行的，且达到相关法律法规关于合同解除要件的，本合同解除并适用定金罚款等相关规定予以处理。签订上述《房屋买卖居间合同》时，吴建国未到现场，周萍代签吴建国名字，本案审理中吴建国拒绝追认周萍的代签字效力。在上述合同签订当日，周萍收到龙友兵交付的定金10000元，周萍将房产证、土地证等证件交付给龙宇公司。 2014年6月5日，龙友兵诉至本院（案号为（2014）新硕民初字第0397号），要求周萍、吴建国继续履行2013年11月24日《房屋买卖居间合同》，要求周萍、吴建国支付延迟履行违约金63500元，周萍、吴建国辩称因龙友兵违约在先、不同意继续履行上述《房屋买卖居间合同》。后龙友兵于2014年11月18日向本院申请撤回起诉，本院予以准许。 2015年1月13日，龙友兵再次诉至本院。 以上事实，有当事人陈述，以及《房屋买卖居间合同》、房产证、土地证、周萍与吴建国结婚证、户口薄、龙宇公司出具的收件收据、本院（2014）新硕民初字第0391号民事案卷复印件等证据在卷证实。 关于上述《房屋买卖居间合同》的履行情况。 龙友兵陈述合同中未约定房屋过户与交付时间，在周萍等协助龙友兵办理好贷款前期手续后再办理房屋过户手续，同时龙友兵向周萍支付首付款125000元，后再办理贷款手续，由银行将贷款发放至周萍指定账户。龙友兵委托龙宇公司办理按揭贷款手续，于2013年12月16日将办理贷款的相关资料交给龙宇公司，贷款于当月25日办理下来。龙友兵提供其与周萍在2013年12月5日、2014年2月9日通话录音，其中2013年12月5日录音内容显示周萍督促龙友兵尽快办理手续，不要拖沓到2014年1月份，其中2014年2月9日录音内容显示周萍已不同意出卖房屋，主要是丈夫吴建国不肯前来签字办理过户手续。龙友兵陈述其在2013年12月已知晓周萍不同意继续履行买卖合同的事宜。 周萍陈述其因急用钱而与龙友兵等签订上述《房屋买卖居间合同》，龙友兵、龙宇公司承诺在十天内支付首付款，二十天内付清余款。签订上述合同时，吴建国对此完全不知情，后周萍得知龙友兵不能在2013年12月底前付清全款，遂将上述《房屋买卖居间合同》告知吴建国，吴建国认为合同内容不合理遂不同意出卖房屋。周萍于12月10日左右告知龙友兵不同意出卖房屋，于12月14日至龙宇公司讨要房产证等，并告知要解除合同、并愿意退还定金10000元，但龙宇公司对此置若罔闻，继续办理贷款手续，且龙宇公司至今未将房产证等返还给周萍。 龙宇公司陈述周萍在签订上述《房屋买卖居间合同》时承诺其丈夫吴建国同意出卖房屋且会配合办理过户手续，周萍在合同签订后要求尽快办理贷款手续，并在合同签订后在一个星期内提供了全部资料，龙友兵在2013年12月中旬提供了办理贷款资料，贷款由龙宇公司于当月25日办理下来。在办理贷款期间，周萍一直指责龙友兵办理贷款不积极，于12月13日左右电话告知龙宇公司不同意将房屋出卖给龙友兵，并于12月14日到龙宇公司要求取回房产证、返还定金等。 本案审理中，周萍同意返还龙友兵定金10000元，认为其不存在违约行为，龙友兵违约在先，不同意向龙友兵支付违约金63500元，并坚持认为上述《房屋买卖居间合同》系无效合同，相应违约条款不成立。本院向周萍、吴建国释明如果法院认为违约条款有效并予以适用，是否需要对违约金进行调整，周萍、吴建国称不需要调整，要求按照合同约定予以处理。 本院认为，龙友兵与周萍、龙宇公司签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，合同主体、标的、价款等合同要件明确，该《房屋买卖居间合同》依法成立并有效。周萍、吴建国以缔约时未征得共有人吴建国同意为由主张合同无效，本院认为根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故周萍、吴建国的该辩称意见无法律依据，本院对此不予支持。在本院受理的（2014）新硕民初字第0397号民事案件审理中，被告周萍、吴建国明确不同意继续履行《房屋买卖居间合同》，在本案审理中周萍、吴建国亦无继续履行合同之意思表示，龙宇公司同意解除《房屋买卖居间合同》，三方已不具备继续履行合同之合意，故本院依法支持龙友兵要求解除《房屋买卖居间合同》的诉求。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述《房屋买卖居间合同》解除后，周萍应返还龙友兵已支付的定金10000元。根据三方关于《房屋买卖居间合同》履行情况陈述可知，当事人对房屋交付、房款支付时间虽未明确具体，但均有尽快履行之意思表示，买受人龙友兵并不存在怠于履行合同之嫌，后周萍以龙友兵违约为由不同意继续履行《房屋买卖居间合同》实无事实依据，故龙友兵要求周萍承担合同解除后的违约责任并无不当，本院对此予以支持。《房屋买卖居间合同》中约定了定金与违约金，龙友兵有权选择适用违约金条款，对于《房屋买卖居间合同》中约定按照房价635000元的10%计算违约金63500元，经本院释明后，周萍仍坚持要求按照合同约定计算违约金、无需予以调整，本院对龙友兵主张的违约金63500元予以确认。因吴建国拒绝追认周萍在《房屋买卖居间合同》上代签字行为，吴建国不属于《房屋买卖居间合同》当事人，《房屋买卖居间合同》约定的违约条款对吴建国不具约束力，吴建国无需向龙友兵承担违约责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 一、解除龙友兵、周萍、龙宇公司于2013年11月24日签订的《房屋买卖居间合同》。 二、周萍于本判决发生法律效力之日起十日内向龙友兵归还定金10000元、支付违约金63500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回龙友兵的其他诉讼请求。 案件受理费1638元（此款已由龙友兵预交），由周萍负担（龙友兵同意其预交的案件受理费1638元由周萍向其直接支付，本院不再退还，由周萍在本判决发生法律效力之日起十日内向龙友兵支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。 审判长王正和 代理审判员戴雷 人民陪审员周金生 二〇一六年一月十一日 书记员任芷瑜 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》： 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持