空置房到底要不要交物业费？全国人大法工委回应

随着城市化进程的加速和房地产市场的蓬勃发展，越来越多的房屋因各种原因处于空置状态。随之而来的，是关于空置房是否应交纳物业费，以及是否应当打折交纳的争议。近期，全国人大法工委对此问题给出了明确回应，为这一争议提供了法律层面的指导。本文从法律视角出发，结合前述回复，分析空置房物业费问题。

一、空置房物业费争议现状

1.争议焦点

在物业管理领域，空置房物业费问题始终是矛盾的集中点之一。一方面，业主未入住空置房是否该交物业费备受争议。部分业主认为，自己未实际居住，没有享受到诸如房屋清洁、设施使用等物业服务，不应交纳物业费；而物业方则强调，物业服务具有整体性，涵盖小区的公共区域维护、安保巡逻、绿化养护等，即使业主未入住，这些服务也在持续进行，所以业主理应交纳物业费。另一方面，是否应打折交纳物业费也争执不下。业主觉得未入住期间物业成本降低，应给予折扣；物业却表示运营成本基本固定，打折会影响服务质量，双方各执一词，矛盾难以调和。

2.观点阐述

(1)支持交纳观点阐述

首先，物业服务具有不可分割的整体性。小区的安保、保洁、绿化等服务是面向整个小区的公共区域，并非针对个别业主。即便房屋空置，物业也需维持小区的基本秩序、保障公共区域的卫生和绿化，这些服务的成本并不会因个别房屋无人居住而减少，业主理应交纳物业费。

其次，物业对小区公共设施设备的维护保养至关重要。电梯、消防设施、水电线路等公共设施的正常运行，关系到小区全体业主的安全和生活质量。即使业主未入住，物业也需定期对这些设施进行检查、维护和保养，以确保其处于良好状态，所以业主应支付相应费用。

再者，小区的整体环境和品质维护需要全体业主共同支持。物业费的稳定收取有助于物业提供持续、稳定的服务，保持小区的整洁、美观和安全，提升小区的整体价值，这对所有业主都有益，空置房业主也不例外。

(2)反对交纳观点阐述

其一，未实际享受服务是反对交纳物业费的重要理由。业主购买房屋后未入住，就无法实际享受到诸如室内清洁、维修等与居住直接相关的物业服务。既然没有从服务中受益，要求业主交纳物业费似乎有失公平。

其二，物业成本与服务内容不匹配。空置房没有人员活动，不会产生垃圾，也无需频繁使用公共设施，理论上物业在此类房屋上的服务成本会大幅降低。在这种情况下，要求业主全额交纳物业费，业主认为自己承担了不合理的费用。

其三，部分业主认为，房屋空置期间自身经济负担较重，如还需承担房贷等费用。此时再要求交纳物业费，无疑增加了经济压力。而且，在未入住期间，业主没有从房屋中获得实际收益，交纳物业费会让业主觉得支出与回报不成正比。

3.诉讼案例

空置房物业费之争，不只停留于理论层面，实际上全国多个城市都已经发生了相关诉讼。尤其当空置房物业费问题与物业服务质量等问题纠缠的情况下，双方更是互不相让。以下略举几例。

案例一：北京某小区业主李先生购买房屋后一直未入住，物业催缴物业费，李先生以未享受服务为由拒交，物业将其告上法庭。该案的争议焦点是业主未入住是否应交纳物业费。

案例二：上海某社区业主王女士的空置房长达两年无人居住，物业要求全额交纳物业费，王女士认为应打折，双方协商无果后诉至法院。该案的争议焦点是空置房物业费是否应打折。

案例三：广州某楼盘业主陈先生的房屋空置期间，因水管爆裂导致邻居损失，陈先生认为物业监管不力，不应交物业费，物业则坚持催缴。该案的争议焦点是物业存在管理问题时，空置房业主是否需交物业费。

案例四：深圳某小区业主赵女士购买多套空置房，物业按全额收取物业费，赵女士主张打折，双方产生纠纷并进入诉讼程序。该案的争议焦点是多套空置房物业费是否应打折。

案例五：成都某街区业主刘先生的空置房因外墙脱落存在安全隐患，刘先生要求物业解决问题后再交物业费，物业称不影响物业费收取，最终对簿公堂。该案的争议焦点是房屋存在质量问题时，空置房业主是否应交纳物业费。

二、空置房物业费打折探讨

1.打折合理性分析

从物业服务成本角度看，虽然物业服务具有整体性，但空置房确实在一定程度上降低了部分服务成本。例如，垃圾清理方面，空置房产生的垃圾量几乎可以忽略不计，这部分人力和物力成本相应减少。再如，公共区域的设施设备使用频率降低，维修和损耗成本也会有所下降。因此，从成本节约的角度，给予空置房物业费一定折扣具有合理性。

从业主权益角度出发，业主购买房屋后，因各种原因未入住，却要承担与入住业主相同的物业费，这对业主来说有失公平。业主在未享受完整服务的情况下，适当打折交纳物业费，能更好地保障业主权益，平衡业主与物业之间的利益关系。而且，合理的折扣政策也能提高业主对物业的满意度，减少双方矛盾，促进小区和谐发展。所以，综合考虑，空置房物业费打折存在一定的合理性基础。

2.打折实践情况

全国多个城市出台了地方性的空置房物业费打折规定。

(1)重庆:《重庆市物业管理条例》规定，业主长期未居住使用的空置物业，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费可以适当减免，减免标准由双方在物业服务合同中约定。多数小区按照合同约定执行，一般减免幅度在10% - 30%不等，物业与业主基本能达成共识。

(2)河南:《河南省物业管理条例》明确，房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务合同约定收费标准的70%交纳。各地市基本严格按照此规定执行，业主和物业在空置房物业费收取上有明确依据，纠纷较少。

(3)山东:部分地区规定，空置房物业费可适当减免，具体减免比例由业主与物业协商确定，但一般不超过50%。在实际执行中，不同小区因协商情况不同，减免比例有所差异，部分小区能顺利协商，部分小区仍存在争议。

(4)陕西:西安等地规定，经物业服务企业登记确认后，连续空置3个月以上的房屋，业主可按70%的标准交纳物业服务费。执行情况总体较好，物业和业主大多遵循该政策，但也有个别小区在认定空置时间等细节上存在分歧。

(5)江苏:一些城市规定，空置房物业费可打折，具体折扣由双方协商，通常在7折 - 9折之间。实际执行中，因小区情况不同，折扣幅度有所不同，部分小区通过业主委员会与物业协商，形成了较为合理的折扣方案。

三、物业费相关法律规定

1.现有法律规定梳理

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条明确，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。

《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

此外，各地也出台了相关的物业管理条例。例如，有的地方条例指出，物业服务费用应当按照物业服务合同的约定缴纳，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。还有的条例规定，物业服务企业应当按照合同约定提供服务，业主应当按时足额缴纳物业费，不得无故拖欠。这些法律法规条文从不同角度对业主缴纳物业费的义务以及物业服务企业的服务责任进行了规范。

2.法律规定适用分析

在实际的空置房物业费争议案件中，这些法律条文发挥着关键作用。以《民法典》相关条文为例，在上述北京某小区案例中，李先生以未享受服务为由拒交物业费，法院依据《民法典》第九百四十四条，认定物业服务人已按约定提供服务，李先生不能以未入住未接受服务为由拒绝支付，判决李先生应缴纳物业费。

各地物业管理条例也在具体案件中得以适用。如在上海某社区王女士的案件里，当地条例对物业服务费用缴纳的规定，成为判断王女士是否应全额缴纳物业费的重要依据。若物业服务合同无特殊约定，按照条例规定，王女士应按约定缴纳物业费。若合同有关于空置房物业费的约定，则依合同执行。这表明在空置房物业费争议案件中，法律条文为法院裁判提供了明确的依据，规范了双方行为，保障了物业服务的正常开展和业主的合法权益，确保了此类纠纷能在法律框架内得到公正解决。

四、全国人大法工委回应解读

1.回应内容概述

全国人大法工委明确回应，业主不能以未实际入住为由拒交物业费。物业服务具有公共性和整体性，其涵盖的小区公共区域的秩序维护、环境卫生清扫、绿化养护以及公共设施设备的维护保养等服务，是面向整个小区提供的，并非针对个别业主。即便部分房屋处于空置状态，物业服务企业依然需要持续投入人力、物力来保障小区的正常运转。同时，对于物业费是否打折的问题，全国人大法工委表示，这需依据物业服务合同的具体约定来确定。若合同中对空置房物业费的优惠或减免有明确条款，那么应按照合同执行；若合同未作约定，则应按照公平合理的原则，综合考虑多方面因素来协商解决。

2.回应意义剖析

在法律层面，全国人大法工委的回应为解决空置房物业费争议提供了明确的法律指引。此前，各地在处理此类纠纷时，由于缺乏统一明确的法律依据，导致裁判标准不一。此次回应使得法院在审理相关案件时有了更具权威性的参考，增强了法律适用的一致性和准确性，维护了法律的严肃性和公正性。在社会层面，该回应有助于化解物业与业主之间长期存在的矛盾。明确的规定让双方清楚各自的权利和义务，减少不必要的纷争，促进小区的和谐稳定。同时，也有利于规范物业服务行业的发展，促使物业企业按照规定提供服务，业主依法履行缴费义务，推动整个物业管理市场朝着更加健康、有序的方向发展。

五、结论与建议

1.结论：综合来看，无论根据全国人大法工委的回应，还是各地法院的裁判观点，业主都不能以未实际入住为由拒交空置房物业费。物业服务的公共性和整体性决定了，即便房屋空置，物业对小区公共区域的维护、安保、绿化等服务仍在持续，这些服务保障了小区整体环境与秩序，业主作为小区一员理应缴费。然而，在物业费是否打折问题上，应具体情况具体分析。从合理性角度，空置房确实降低了部分服务成本，给予一定折扣有其道理，且各地也有相关实践。若物业服务合同中有关于空置房物业费打折的明确约定，应依约执行；若合同未约定，则需双方基于公平合理原则协商确定。

2.从全国人大法工委的回复中可以看出，对于空置房物业费问题，在坚持原则性的同时，也体现了灵活性，表示实践中应当尊重合同当事人意思自治，避免了彻底的一刀切。基于此，笔者建议：

首先，应根据各地物业管理服务总结出的实践经验，继续完善相关法律法规。进一步细化空置房物业费的法律规定，明确打折的具体情形、比例范围等，减少法律适用的模糊地带，为法院裁判和双方协商提供更清晰的依据。

其次，优化物业服务。物业企业应提升服务质量和透明度，定期向业主公示服务内容、成本支出等信息，让业主清楚物业费的使用情况。针对空置房业主，可提供个性化服务方案，增强业主对物业服务的认同感。

再者，加强沟通协商。物业与业主应建立良好的沟通机制，在遇到空置房物业费争议时，积极协商，充分考虑双方利益诉求，寻求合理解决方案。同时，业主委员会也应发挥积极作用，代表业主与物业进行有效沟通和谈判。

结 语

空置房物业费问题，牵涉千家万户的切身利益，同时又涉及法律、合同约定、地方政策等多个方面。今后，需要综合考虑各方面因素，继续在实践中不断进行探索完善，以求能得出妥善兼顾各方利益的最优解。