物业服务合同纠纷中可主张诉讼时效抗辩的情形

物业服务合同是典型的继续性合同之一。继续性合同与一时性合同相对而言，是指合同内容并非一次给付就可完结，而是需要通过持续地履行方可实现的合同。物业服务合同签订后，物业服务人在约定的服务期限内，要持续地按约定为业主提供物业服务，符合继续性合同的特征。而一时性合同，是指一次给付便能使约定内容得以实现的合同。例如买卖双方签订买卖合同后，买方向卖方付清货款，卖方向买方按质按量交付完毕标的物，合同即履行完毕。

由于物业服务合同作为继续性合同的特征，在物业服务合同纠纷诉讼中，被告可主张诉讼时效抗辩以减免物业服务费的空间较小。但空间较小，毕竟不等于没有。如果物业服务合同约定的服务期限较长，而合同中又设定了物业费债权按期固定的条款，物业公司在服务期满后才起诉整个服务期限内的物业服务费的情况下，被告方就有机会因诉讼时效抗辩而减免物业费数额。虽然理论和实践中，对此都还存在争议，但近期笔者参与代理应诉的两个物业服务合同诉讼都涉及这一问题，而且都是一审法院不支持笔者提出的诉讼时效抗辩，上诉后二审法院又都改判予以支持的情形，故试以本文就此问题作探讨和总结。

案件一：

2018年6月1日，原告昆明某某物业服务公司与被告T某签订《某某购物中心物业服务合同》，约定原告为T某在某某购物中心购买的商铺提供物业服务，期限为五年，自2018年6月2日起至2023年6月1日止。物业服务费以3个月为一个支付期，先支付后使用，首期物业服务费2018年6月2日前支付，下一期物业服务费必须在上一个物业服务费支付期到期前15个工作日内支付。2023年3月20日，原告昆明某某物业服务公司向昆明市官渡区人民法院起诉T某等被告，要求各被告支付2019年5月31日至2023年6月1日期间的物业服务费301,482元。

法庭归纳的本案争议焦点之一为：原告起诉主张的物业费中，是否有部分已经超过诉讼时效？

原告方认为：物业服务合同是继续性合同，原告自2018年6月2日起，一直为被告在内的各商户提供物业服务，起诉时甚至都还未达到约定的服务期限届满之日即2023年6月1日，因此其起诉不存在超过诉讼时效期限的问题。

笔者作为被告代理人认为：由于原被告签订的《某某购物中心物业服务合同》中明确约定“物业服务费以3个月为一个支付期”，故据此每三个月就会形成一个固定的物业费债权。原告对各物业费债权的诉讼时效，应当分别单独计算，而不应从最后一期物业费期限届满之日的次日才起算。因此从原告起诉之日即2023年3月20日倒推三年即2020年3月20日之前的物业服务费，已经超过诉讼时效，依法不应支持。

昆明市官渡区人民法院一审判决未采纳笔者的代理意见，认为：根据《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原告主张的系物业服务合同约定的期间内分期履行的部分物业服务费，诉讼时效应从最后一笔债务履行期限届满时起算，最后一笔债务的履行期限为2023年，现原告起诉尚在诉讼时效期间内，故本案诉讼时效并未经过，本院对被告关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳，因而支持了原告的诉讼请求。

被告不服上述一审判决，向云南省昆明市中级人民法院提出上诉。上诉的主要理由之一，还是坚持认为从原告起诉之日即2023年3月20日倒推三年即2020年3月20日之前的物业服务费，已经超过诉讼时效，依法不应支持。二审法院经审理，采纳了笔者的代理意见，认为：根据合同约定，物业服务费自2018年7月2日至2023年6月1日，物业服务费按3个月为一个支付周期，先支付后使用，……下一期物业费必须在上一期物业服务费支付到期前十五个工作日内支付。据此可知，物业费的债权每3个月就固定为一个债权，该合同项下的每期物业费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付之债而非分期履行之债，各期债务履行期限届满后均为独立债务，具有可分性。诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算。物业公司在提供物业服务过程中，亦应通过合理的方式向业主积极主张物业服务费用。故本院予以纠正。鉴于此，2019年9月份之前应当缴纳的物业费已经过诉讼时效，本院不予支持，遂据此作出了改判。

案件二：

2018年4月，原告四川某某物业公司西藏分公司与被告西藏某某发展有限公司签署《前期物业服务合同》，约定被告委托原告为其开发建设的某小区三期提供物业服务，合同期限自2018年5月1日起，至业主委员会代表全体业主与原告签订续聘物业服务合同，或与其他物业公司另行签订的物业服务合同生效之日止。合同对物业费标准、物业费承担等内容予以明确约定。其中，合同第十四条第8款约定：物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当季度的物业服务费，在当季度第二月16日及以后交纳的视为逾期交纳。2023年6月6日，原告向林芝市巴宜区人民法院起诉被告，要求被告支付拖欠的物业费3,000,577.55元。

法庭归纳的本案争议焦点之一为：原告起诉的物业费中，是否有部分已经超过诉讼时效期限？

原告认为：其自2018年5月1日起，一直按约定为被告提供物业服务，甚至还提前入驻提供了物业服务，直至2022年底被业主委员会一致决定停止聘用原告提供物业服务。原被告双方签订的物业服务合同作为一直在持续履行的合同，原告2023年6月就及时通过起诉主张权益，不存在已经超过诉讼时效的问题。

笔者作为被告代理人认为：由于《前期物业服务合同》第十四条第8款约定：物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当季度的物业服务费，在当季度第二月16日及以后交纳的视为逾期交纳。故据此每个季度就会形成一个固定的物业费债权。原告对各债权的诉讼时效应当分别计算，而不应从最后一期物业费应当支付的期限届满之日的次日起才开始计算。因此从原告起诉之日即2023年6月6日倒推三年即2020年6月6日之前的物业服务费，因原告的起诉已经超过三年诉讼时效期间，该部分物业服务费依法不应支持。

林芝市巴宜区人民法院未采纳笔者的代理意见，认为：《前期物业服务合同》中虽约定物业费支付时间为“…物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当季度的物业服务费……”，但物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，对同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，而原告于2022年12月31日仍为小区提供物业服务，故被告主张2020年6月6日前的物业费已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。最终判决被告向原告支付物业服务费1,046,547.22元。

    被告不服上述一审判决，向林芝市中级人民法院提出上诉。上诉的主要理由之一，就是坚持认为从原告起诉之日即2023年6月6日倒推三年即2020年6月6日之前的物业服务费，已经超过诉讼时效，依法不应支持。二审法院经审理，采纳了笔者的代理意见，认为：《物业服务管理合同》第十四条载明“8.甲方对业主有承诺免物业服务费的，由甲方支付给乙方。物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月 15日前向乙方交纳当季度的物业服务费，在当季度第二月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五向乙方支付违约金”，据此，案涉物业服务费按3个月为一个支付周期，先支付后使用，且明确了违约责任承担方式，即在该合同履行过程中，物业费3个月一固定，该债权为定期给付之债而非分期履行之债，每一固定之债在履行期限届满后均为独立债务，具有可分性，诉讼时效应自每一固定之债履行期限届满之日起分别计算，结合当事人提交的证据及庭审查明的事实，被上诉人在本案诉讼前并未向上诉人主张物业服务费，因被上诉人于2023年6月9日向一审法院提起诉讼，故2019年6月25日至2020年6月8日期间的物业费诉讼时效已过，上诉人的该项主张成立，本院予以支持，遂据此作出了改判。

以上两个案件，不仅案情很类似，而且两案的一审承办法官观点都一致，即仅仅从物业服务合同的性质属于继续性合同这一点出发，就认为此类案件的诉讼时效一律从最后一期物业服务费期限届满之日的次日才起算，因而原告起诉主张的部分物业费（即从起诉之日起倒推三年之前的部分）也就不存在超过诉讼时效的问题。笔者则坚持认为，不能仅仅从物业服务合同的性质出发，就作出关于诉讼时效是否超期的认定，必须根据个案中物业服务合同的具体条款作出实事求是的判断。上述两个案件的物业服务合同中，都存在具体表述有所差异但核心意思一致的内容，那就是物业服务费每3个月（当然也可以是6个月或者12个月之类的）为一个支付周期，业主超出该支付周期即构成违约。正是这一约定，把相关物业服务合同项下的物业费债权属性，从较为常见的分期履行之债（同一笔债务），变更为了相对少见的定期给付之债（不同笔债务）。如此一来，诉讼时效如何判断也就有了区别，阐述如下：

分期履行之债，指当事人在同一份合同中约定，对合同约定的债务分期履行。根据《民法典》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。也就是说，对于分期履行之债，债务人要按约定的每期期限偿还债务，而诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。据此，如果以上两个案件的物业服务合同中，没有作出物业费债权每3个月固定一次的约定，就属于分期履行之债，那么原告起诉主张的物业费就不存在部分已经超过诉讼时效的问题。

定期给付之债，指当事人双方在合同履行过程中不断定期重复该债务，同时该债务具有双务性，因此各期债务履行期限届满后，均为独立之债。据此，虽然定期给付之债可以和分期履行之债一样基于同一份合同产生，但由于定期给付之债根据合同中相关条款的约定，被划分为彼此独立的数笔债务，故其各自的诉讼时效应当按照《民法典》第一百八十八条的规定计算，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。据此，正是由于以上两个案件中约定了物业费每三个月支付一次，否则即视为逾期的内容，所以原告虽然基于同一份物业服务合同起诉被告，但是实际上其起诉的物业费数额是由多个“3个月物业费”加总而来的，这多个物业费债权应当分别确定诉讼时效起算点，于是才出现超过3年的物业费部分不予支持的结果。

以上两个案件中物业服务合同中相关条款的约定看似简单，实则需要逐条逐款认真分析，结合相关法律理论知识才能注意到与通常物业服务合同的细微差别，也才能得出符合诉讼时效制度立法本意的结论。而且也恰恰是这一细微的差别，成为一二审法院之所以对同一争议焦点作出完全相反的判断的关键原因。

律师建议：通过代理以上两个案件，笔者对于物业公司和业主分别提出相应建议。

对物业公司而言，起草物业服务合同时注意不要轻易设定按周期（例如3个月、6个月等）固定物业费债权的条款，这样通常就可以按照分期履行之债的诉讼时效规则计算诉讼时效，也就是从最后一期物业费付费期限届满后才起算诉讼时效，不会轻易发生超过诉讼时效期限的问题；而如果设定了按周期固定物业费债权的条款，就得注意诉讼时效超期的问题，要么及时催收物业费并保留好催收凭证，以便认定诉讼时效中断，要么及时提起诉讼或仲裁，要求业主支付拖欠的物业费。否则一旦超过3年才起诉，如同以上两个案件中的物业公司一样，自以为没有超过诉讼时效，但实际上最终被认定确实超出了诉讼时效，白白损失本应收取的大额物业费收入。

对业主而言，面对物业公司提出的催收物业费诉讼，如果金额较大，务必及时委托律师代理应诉。专业的律师会认真分析物业服务合同条款，结合法律知识和业务经验，判断是否存在诉讼时效期限已经超过等问题，提出有效抗辩。不能轻易认输，以为只要对方提供了物业服务，就必然地一分不少地支付物业费（更何况实践中有些物业公司的服务质量真是一言难尽，业主支付物业费实在是觉得憋屈）。在法治社会，诉讼就应当按照法律规则展开，而非一方当事人自认为有道理就必然胜诉。