建设工程施工合同纠纷

律师观点分析

【基本案情】

昆明市五华区某社区B区存在屋顶漏水问题，业委会主任伍某某于2016年11月9日代表业主与云南某某装饰工程有限公司签订《屋面防水工程合同书》，由该公司负责修复屋面漏水问题，工程款若干元。某某公司完工后多数业主交纳了修复费用，但有13户居民及一二层商铺业主，以事先不知情、屋顶修复费用不应由住户承担等理由，拒绝交纳修复费用，拖欠某某公司工程款若干元，经社区组织调解后前述业主仍不交纳费用。某某公司于2018年3月13日向昆明市五华区人民法院提起民事诉讼，以伍某某是合同上的签字人为由，将伍某某列为被告，要求支付工程尾款若干元。伍某某通过其所在社区联系到我作为其诉讼代理人。

【争议焦点】

本案争议焦点在于工程尾款应根据合同相对性由伍某某承担，还是由作为实际受益人的业主承担。

【律师观点】

通过分析案情，我认为伍某某虽然确实在涉案合同上签字，但其签字是基于业委会主任的身份，而非基于个人身份签字，其自己应承担的费用已交纳。根据物权法相关规定，屋顶部分属于共有产权，应由业主共同享有权利并共同承担义务，也即真正的被告应当是欠费的业主而非伍某某。该案的关键在于如何依法查询到欠费业主的身份信息，然后说服某某公司撤回对伍某某的起诉，另行起诉欠费业主。我依法到不动产登记管理中心和涉案房屋所在地公安机关依法查询到了欠费业主的信息。然后再与昆明市五华区某某法院和某某公司沟通，请其撤回到伍某某的起诉，另行起诉欠费业主，在新的诉讼中不再列伍某某为被告而是作为第三人参与诉讼。

【法院裁判】

昆明市五华区人民法院于2018年8月3日作出裁定，准予某某公司撤回对伍某某的起诉。

【律师建议】

    本案通过多方调查取证，以及与五华区人民法院和原告某某公司的沟通，使伍某某先生不再作为被告，避免了其为社区居民谋利，最终却成了被告的出力不讨好的尴尬境遇。但在此过程中，还是发现有以下问题，建议类似情况的当事人予以注意：一是对于合同签字，一定要谨慎，应明确以何种身份签字，以免承担不必要的个人责任；二是房屋共同所有部分的修理修缮，应事前获得相关业主的知情同意，若无维修基金的，应首先将资金收取到位再签订合同、进行修理修缮，以免事后相关业主以不知情为由拒不履行其承担相应费用的义务；三是作为施工方，某某公司应首先明确对方是否有签字代理权，以及工程资金来源是否落实，否则完成施工后需要浪费大量时间精力催讨工程款。