个人通过“出售”、“无偿赠与”、“继承”等方式转让房屋所有权的，如何计算相应税款？

 房屋所有权转移，会涉及增值税、个人所得税、土地增值税、印花税等多个税种，且在不同条件下，亦存在不同的税收规定。因此，极易让人产生混淆。

本文，将以案例形式对个人通过“出售”、“无偿赠与”、“继承”等方式转让房屋所有权时，所涉及的税种以及税款计算，进行整理、分析！

案例一：出售

甲某将位于济南的唯一一套住房出售给乙某，该房屋是甲某于5年前购置的，此时，若进行出售，甲某该如何计算自己所需承担的税款？

1、增值税

除北上广深外，出售购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税；

出售购买未满2年的住房，需按5%的征收率缴纳增值税。

甲某向乙某出售房屋时，房屋购买年限已满2年，因此，可免征增值税。

2、个人所得税

个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税；

自用时间不足5年，或不属于唯一家庭生活用房的，应按“财产转让所得”计算缴纳个人所得税。

甲某向乙某出售房屋时，已满足“满五唯一”条件，因此，可免征个人所得税。

3、土地增值税

根据目前政策规定，对个人销售住房的暂免征收土地增值税。

因此，甲某向乙某出售房屋时，可免征土地增值税。

4、印花税

根据目前政策规定，对个人销售或购买住房的暂免征收印花税。

因此，甲某向乙某出售房屋时，可免征印花税。

案例二：赠与

甲某将其名下的一套住房无偿赠送给其儿子小明，随即办理了过户手续，问：甲某该如何计算自己所需承担的税款？

1、增值税

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产的，免征增值税；

其他情形下的房屋无偿赠与，需按5%的征收率缴纳增值税。

甲某将其房屋赠送给小明，属于家庭财产分割的情形，因此，可免征增值税。

2、个人所得税

房产所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，免征个人所得税。

因此，甲某将其房屋赠送给小明时，甲某及小明均可免征个人所得税。

3、土地增值税

房产所有人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税。

因此，甲某将其房屋赠送给小明时，可免征土地增值税。

4、印花税

房屋赠与应当按照产权转移书据税目缴纳印花税，税率为万分之五。

因此，甲某将其房屋赠送给小明时，双方均需按计税价格的0.05%缴纳印花税。

案例三：继承

小明依法继承取得甲某房屋所有权，随即办理了过户手续，应如何计算相应税款？

1、增值税

房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权的，免征增值税。

因此，小明依法继承取得甲某房屋所有权时，可免征甲某增值税。

2、个人所得税

房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，双方均不征收个人所得税。

因此，小明依法继承取得甲某房屋所有权时，双方均不征收个人所得税。

3、土地增值税

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式转让房地产的行为。

因此，小明依法继承取得甲某房屋所有权时，双方均不征收土地增值税。

4、印花税

房屋继承应当按照产权转移书据税目缴纳印花税，税率为万分之五。

因此，小明依法继承取得甲某房屋所有权时，应依法缴纳印花税。

    以上，便是对个人通过“出售”、“无偿赠与”、“继承”等方式转让房屋所有权时，所进行的纳税情况分析。可以看出，在不同转让方式下，又有多种多样的判断条件。在此，为方便大家准确理解，将以图表形式对上述内容进行整理，望对大家有所帮助！

撰稿人：北京市中闻（济南）律师事务所 刘松松

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