刘松松律师
律师观点分析
2011年11月8日,田X（买受人）与XX公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。由田X购买XX公司开发建设的的某处房屋，房屋建筑面积为99.3平方米，储藏室建筑面积为22.82平方米，房屋总价款为584333元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
上述《商品房买卖合同》签订后，田X依约向XX公司支付了全部购房款582421元。XX公司于2012年11月24日向田X交付了房屋。2014年9月3日，田X取得涉案房屋的所有权证书。
田X主张XX公司应在交房后270日内协助田X办证，即应在2013年8月21日之前通知。根据合同第十五条规定，XX公司应书面通知田X办证，但XX公司仅于2015年9月3日前向田X通知办证消息。XX公司行为违反合同约定，应当向田X承担违约责任。XX公司应当按照合同约定支付违约金，故要求XX公司支付逾期办证违约金22088元（以584333元为基数，自2013年8月21日起至2014年9月3日止按日万分之一计算）。XX公司未提供相应证据证明报产权登记机关备案及书面通知田X办证的时间。
田X委托刘松松律师向一审法院起诉请求：1.XX公司承担逾期办证违约金责任，以购房款总额为基数，每逾期一天按日万分之一的标准支付，共计22088元（自2013年8月21日至2014年9月3日实际办证日止）；2.本案全部诉讼费用由XX公司承担。
一审法院判决如下：济南XX公司有限公司于判决生效之日起10日内向田X支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金22015.51元。
XX公司不服一审判决，提出上诉请求：撤销原审判决，依法发回重审或改判。XX公司认为：一、一审法院违约金计算期间存在错误。上诉人于2013年11月9日为涉案小区办理房产大证，并于当天电话通知被上诉人办理房屋产权证书，因此，即使上诉人存在逾期办证的违约行为，违约期间应为2013年8月21日至2013年11月9日，而非一审法院认定的2013年8月21日至2014年9月3日。即使不认定电话通知，上诉人也于2013年11月17日以书面通知的形式张贴于被上诉人单元门口。二、一审法院认定的上诉人承担的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现被上诉人已入住使用涉诉房屋，其主要目的已经得到实现，且被上诉人并未举证其因上诉人逾期办证造成的实际损失。三、上诉人电话通知被上诉人办证，不违反合同约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条明确约定：任何用电话或传真发出的每一通知或书信，发出当日为送达日。该内容已经将《商品房买卖合同》第十五条关于书面通知买受人（即被上诉人）办理房屋产权证的约定予以变更。因此，上诉人电话通知被上诉人并没有违反合同约定。另外，在取得房产大证后，上诉人以最短的时间通知买受人办证，以此减轻逾期办证的责任，这种做法符合常理，上诉人主张电话通知，虽然没有书面证据加以佐证，但并不违反常理。综上，上诉人认为一审法院认定部分事实错误，导致判决结果不正确，损害了上诉人的合法权益，为此，请求二审法院依法将本案发回重审或改判。以维护上诉人的合法权益。
田X委托刘松松律师代理此案，认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回XX公司的全部上诉请求。具体如下：
田X与XX公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合同的内容不违背法律法规的禁止性规定，合法有效，应受到法律的保护，双方都应本着诚实信用的原则遵守合同约定、全面履行各自的权利和义务。一审法院依据双方签字认可的《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金比例计算逾期办证违约金，于理于法有据。
1.计算期间正确。因田X与XX公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，有双方的签字、盖章，合法有效。田X已经按照合同的约定履行了交纳购房款的义务，XX公司就应当按照合同约定于交付房屋之日起270日内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知田X向房管部门申请办理房屋所有权证。故XX公司的法定义务有两项：第一项是在房屋交付后270日内办理初始登记；第二项是初始登记后书面通知田X向房管部门申请房屋所有权证。并且该通知必须是有效通知，必须是通知到业主本人，这两项义务缺一不可。
关于第一项义务，XX公司在上诉状中也承认其直到2013年11月9日才为涉案楼座办理初始登记，这本身已远超合同约定的期限。关于第二项义务，双方合同明确约定为书面通知，XX公司称其曾通过电话形式告知田X，首先，因补充协议是XX公司单方制定，系格式条款，也未提醒田X注意，未就该条款对田X进行提示说明，应为无效。其次，退一步讲，先不审查电话通知是否有效的问题，事实上田X在2013年11月9日也没有收到XX公司的电话通知。那么在通知都未到达田X的情况下，XX公司的办证义务仍未履行完毕。最后，XX公司针对是否进行通知问题也并未提供证据证实自己的主张，故XX公司的抗辩理由不应被采信。故，XX公司主张按照合同的约定以房款为基数，自应办证日的次日起至2014年9月3日，按每日万分之一的标准支付逾期办证违约金是对自己权利的处分，应得到支持。
2.违约金计算比例正确。田X订立合同的目的是取得房屋的所有权，而只有取得房产证才能真正实现这一目的，田X才能依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。因田X与XX公司签订的合同文本的制定及提供者为XX公司，在制定合同初期其应已对其违约的行为可能会造成的后果进行了评估，XX公司对合同条款进行了认可。而因XX公司逾期给田X办理产权证书，给田X落户、子女上学、保险转移办理、贷款、融资等方方面面造成了巨大的经济损失，也并非合同约定的违约金能够弥补，而田X仍按照合同约定主张违约金，本身就已经站在合同以及公平角度上行使权利了，因此一审判决有事实依据，应予维持。综上所述，XX公司的上诉请求没有事实及法律依据，望二审法院查清事实，依法驳回XX公司的上诉请求。
关于XX公司主张违约金计算期间有误的问题。XX公司认为，其于2013年11月9日为涉案小区办理房产大证，并于当天按照《补充协议》第七条的约定通过电话通知的方式通知田X办理房屋产权证。因此，违约期间应为2013年8月21日至2013年11月9日。本案中，XX公司未提交其于2013年11月9日通过电话方式履行了通知义务的证据，亦未提交有效证据证实在2013年11月17日书面通知了田X，且田X对XX公司的主张亦不予认可，因此XX公司对该主张应承担举证不能的不利后果，一审法院计算期间正确，应予维持。
关于XX公司主张违约金过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，XX公司主张约定的违约金高于田X的实际损失，但并未提交相应的证据，因此亦应承担举证不能的不利后果，一审法院认定正确，应予维持。
综上所述，XX公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费352元，由上诉人XX公司负担。