房屋租赁合同纠纷案件

律师观点分析

上诉人（原审原告）：李某。

委托诉讼代理人：张某，李某之夫。

被上诉人（原审被告）：黄岛区某街道某第三股份经济合作社。

委托诉讼代理人：王凯，山东德衡（西海岸）律师事务所律师。

上诉人李某上诉请求：

一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初15097号民事判决书，依法改判被上诉人支付上诉人停产停业损失1327868.5元；

二、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。

事实与理由：

上诉人租赁被上诉人的房屋、场地，因租赁房屋及场地涉及搬迁改造上诉人与被上诉人经协商一致解除了租赁合同，双方虽就部分赔偿权益的分配签订了协议，但就停产停业的损失双方未进行约定，该损失系针对某社区幼儿园所作出的经营性补偿，应属于某幼儿园所有。

被上诉人某第三合作社辩称，一、被上诉人与某社区幼儿园的《厂房场地租赁合同》因其欠付租赁费于厂房搬迁前早已解除。1.2009年6月28日，被上诉人与某社区幼儿园签订《厂房场地租赁合同》，合同第五条约定：承租方未按合同规定如期全额缴纳租赁费，超期3个月，出租方有权终止合同。因某社区幼儿园自2017年2月欠付租赁费违约，被上诉人于2019年2月27日提起诉讼，行使单方解除权。2.租赁合同解除，某社区幼儿园应将涉案厂房场地返还被上诉人，亦不存在因涉案厂房场地搬迁改造导致租赁合同不到期而影响经营的情形。3.实际上2019年11月7日前，涉案厂房场地及某幼儿园转租部分均未交付被上诉人拆除。4.《厂房场地租赁合同》第八条约定：“如遇市政建设、上级开发，双方必须服从无条件搬出。承租方投入的建筑、设备的补偿费及损失归乙方，其余土地征用费、房屋拆迁补偿及损失归出租方。”二、某社区幼儿园、上诉人与被上诉人就涉案房屋搬迁补偿事宜达成协议，并履行完毕。1.因某社区幼儿园违约，被上诉人解除了租赁合同。2、《协议》第六条约定，双方针对租赁合同事宜，再无其他争议。从《协议》签订的背景、主体、约定的内容来看，本《协议》是针对被上诉人与张某、某社区幼儿园两处租赁合同事宜一揽子处理的约定，就是为了避免事后再生纠纷，才与上诉人夫妇及某社区幼儿园协商，共同签章确认此事。3.上诉人陈述停产停业损失系针对某社区幼儿园作出，应归其所有，但确未提供任何证据，亦没有政府相关部门对其陈述进行认定。4.上诉人陈述《协议》中仅就部分赔偿权益分配协商，未包括停产停业损失，明显与常理不符。5.协议签订后，按照约定，被上诉人扣除欠付租赁费、诉讼费等费用，将剩余的差额192543支付给某社区幼儿园指定的枝答拜人账户，上诉人亦接收了该笔款项，协议已履行完毕。

李某向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令某第三合作社支付李某停产停业损失1327868.5元；2.本案诉讼费由某第三合作社承担。

一审法院认为，某第三合作社与某社区幼儿园签订的《厂房场地租赁合同》、某第三合作社与某社区幼儿园、李某、张某签订的《协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。对于李某主张的停产停业损失问题，首先，某第三合作社与某社区幼儿园签订的《厂房场地租赁合同》明确约定，租赁期间如遇市政建设、上级开发，双方必须服从，需要无条件搬出，某社区幼儿园所投入的建筑、设备的补偿费及损失归其所有，其余土地征用费、房屋拆迁补偿及损失归某第三合作社。其次，2019年2月27日，某第三合作社因某社区幼儿园拖欠租赁费诉至一审法院，双方于2019年8月26日协议解除双方签订的《厂房场地租赁合同》，即双方在2019年10月26日就有关搬迁安置补偿事宜签订《协议》时，双方的租赁合同关系已经终止。再次，某第三合作社与某社区幼儿园、李某、张某签订的《协议》中载明，双方一致同意结合租赁合同履行的实际情况，依照2011年的有关部门及评估机构的评估意见，就搬迁改造涉及的安置补偿权益进行分配，某社区幼儿园、李某、张某可获得的安置补偿款共计1285894元。某第三合作社在扣除租赁费、案件受理费等相关费用，已于2019年10月30日将剩余的192543元安置补偿款支付李某。李某主张该安置补偿款中未包含停产停业损失，但未提交相关证据予以证明。综上，李某的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回李某的诉讼请求。案件受理费16750元，减半收取计8375元，由李某负担。

本案二审期间，上诉人李某向本院提交如下证据材料：证据一、青岛西海岸新区某街道办事处长安路片区搬迁改造安置补偿方案，证明李某租赁某第三合作社的场地开办的幼儿园早在2018年10月就已经公示了相关拆迁补偿方案，李某正是按照该方案的要求腾出并交还了涉案场地。同时也说明被上诉人所称双方解除不到期合同的原因是上诉人欠付租金是缺乏事实依据的；证据二、评估汇总表，证明本次评估补偿的对象就是上诉人李某开办的幼儿园，并非被上诉人，该汇总表明确表明某幼儿园在该次评估中实际应得补偿款是表中除第1项之外的2、3、4、5项，合计3392645元，也说明被上诉人刻意隐瞒了已经进行评估的事实。被上诉人某第三合作社质证称，对证据一的真实性不认可，系复印件，且即使方案真实，其指向的也是长安路片区宅基地安置补偿，并未指明具体搬迁改造时间，更不涉及本案争议的厂房场地搬迁改造，因此该证据与本案没有关联性，不能证明上诉人主张的涉案合同因厂房搬迁改造而解除。而被上诉人欠付上诉人租金已经生效的（2019）鲁0211民初3573号民事调解书确认。对证据二的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据系复印件且没有任何主体的签字或盖章确认，不能作为最终认定搬迁补偿数额的依据，更不能作为认定该补偿给予上诉人的依据。上诉人一审中曾提交一份拆迁补助表（无任何主体签字盖章确认），与该证据数据不一致，因此不排除上诉人伪造证据的可能。即使评估汇总表出现如该证据显示的“三居委（某幼儿园）”，也不代表所列补偿应归属于上诉人，而评估汇总表明确写明产权人为“三居委”，只是为了区别评估标的的具体位置，才有可能作此标注，最终的归属分配应依据法律、补偿政策、双方签订的合同、合同履行情况及双方对此协商签订的协议来综合判断。而针对涉案厂房，依据双方合同约定除上诉人增建房屋及装修归其所有，其他均应归被上诉人所有。本院认为，上诉人提交的证据一系复印件，且该证据与待证事实的关联性需综合全案事实予以认定，证据二系复印件且无任何单位或个人的签名或印章，对该证据不予采信。二审期间上诉人请求调取涉案房屋拆迁补偿明细，本院认为，上诉人并非拆迁补偿协议的签订主体，其主张的停产停业损失需基于涉案房屋租赁合同的履行及双方之间的约定予以认定，故对于该请求本院不予准许。

本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。

本院认为，二审争议的焦点问题是上诉人关于被上诉人应向其支付停产停业损失的主张能否支持。上诉人主张停产停业损失的理由是认为涉案房屋租赁合同的解除系由于搬迁改造导致，且双方关于搬迁改造的安置补偿权益分配签订的《协议》中并未涉及停产停业损失。本院认为上诉人的主张不能成立，理由如下：

首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，房屋征收补偿的对象是被征收房屋的所有权人，亦是补偿协议的签订主体。就停产停业损失而言，法律并未赋予承租人直接的请求权，承租人仅能依据与出租人的租赁合同因房屋征收而解除所受的损失请求赔偿。

其次，某第三合作社与某社区幼儿园、李某等于2019年10月26日签订《协议》，各方对于涉案房屋搬迁补偿事宜进行了约定，协议系各方真实意思表示，既不违反法律法规，亦未损害社会公共利益，应认可该协议的效力。

综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。