卿泽娟律师
在建设工程领域，“以房抵债”是常见的工程款支付变通方式，尤其在建设单位现金流紧张时，常被用于抵扣工程款。但实践中，不少当事人在工程尚未开工、债权债务尚未形成时，就提前在施工合同中约定“以房抵债”，这类约定是否具有法律效力？今天结合一起典型案例，为大家专业解读。
一、案情回顾：工程未开工，先定“以房抵债”
2022年9月27日，甲公司（施工方）与乙公司（建设方）签订《水电施工分包合同》，约定甲公司承接乙公司玻璃城厂房的水电安装项目。关于工程款支付，合同明确约定：项目全部完工并经乙公司质检部门验收合格后，付至暂定合同金额的70%，优先以一套房屋抵债，剩余部分按进度款拨付；其余款项经建设方验收合格并审计完成后，付至审定值的95%；剩余5%作为质量保证金，一年后付清。
合同签订后，甲公司按约组织施工，于2022年12月底完成全部施工，案涉工程于2023年5月交付使用。但乙公司未按约定支付工程款，也未履行“以房抵债”的承诺。甲公司多次催要无果后，诉至法院，要求乙公司支付全部工程款及利息。
二、争议焦点：施工前约定的“以房抵债”条款，是否有效？
本案核心争议在于：双方在工程尚未开工、未形成明确债权债务关系的情况下，提前约定“以房抵债”，且未明确抵债房屋的位置、面积、价格等关键信息，该条款是否具有法律效力？
三、法院裁判观点
法院经审理后认为，双方约定“以一套房抵付70%工程款”的条款，在法律性质上属于以物抵债协议，结合相关法律规定，作出如下认定：
1、以物抵债协议的效力，需结合债权债务形成时间判断。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十八条第一款规定，债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。
2、本案“以房抵债”条款缺乏生效基础。双方签订合同时，案涉工程尚未开工，双方尚未形成确定的债权债务关系，工程款金额无法明确；同时，用以抵债的房屋位置、面积、价格等核心信息均未约定，导致该条款缺乏可履行性，无法认定为有效的结算条款。
3、乙公司应履行付款义务。案涉工程已于2023年5月交付使用，应视为工程验收合格且质量符合约定，乙公司应按合同约定支付工程款。其未足额付款，也未举证证明已交付抵债房屋，应承担支付工程款及利息的责任。
最终，一审法院判决乙公司向甲公司支付工程款及利息；乙公司不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判，该判决已生效。
四、律师专业解读：不同阶段“以房抵债”的效力认定
结合本案及司法实践，建设工程领域“以房抵债”协议的效力，核心取决于协议达成的时间的和约定内容，具体可分为三大情形，供实务中参考：
（一）工程开工前（招投标阶段/签订施工合同时）：约定多无效
此阶段工程尚未实际开展，双方未形成明确的债权债务关系，工程款金额无法确定；若同时未明确抵债房屋的位置、面积、价格、交付时间等关键信息，协议因缺乏可履行性，实践中法院一般不认可其效力。
本案即属于该情形，“以房抵债”条款仅为原则性约定，无具体履行依据，无法作为结算依据，施工方仍有权要求建设方支付工程款。
（二）工程履行过程中（开工后至竣工结算前）：效力需结合约定内容判断
该阶段工程逐步推进，债权债务初步形成，但工程款金额尚未最终结算，此时“以房抵债”协议的效力需区分约定内容：
若约定“债务到期后，抵债房屋所有权直接归施工方所有”——属于流押条款，根据《民法典》第四百零一条规定，该约定无效，但不影响协议其他部分的效力，施工方仍可要求对房屋拍卖、变卖、折价实现债权。
若约定“债务到期后，施工方可对抵债房屋拍卖、变卖、折价实现债权”——该约定有效，符合法律关于债权实现的规定。
若已将抵债房屋财产权利转移至施工方名下——构成让与担保，施工方可就房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿（依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条）。
（三）工程竣工结算后（付款期限届满后）：约定多有效
此阶段工程款金额已明确，抵债房屋的价值也可核实，双方意思表示真实、协议内容不违反法律强制性规定的，“以房抵债”协议自双方达成一致时生效。
若建设方未按约定履行以房抵债义务，施工方可选择要求继续履行原债务（支付工程款），或要求履行以房抵债协议，法院均会予以支持（依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条）。
五、律师建议
1. 避免在工程开工前约定“以房抵债”，若确需约定，务必明确房屋的位置、面积、单价、交付时间、产权办理等核心信息，同时明确工程款金额的核算方式，避免条款笼统无履行依据。
2. 工程履行过程中签订“以房抵债”协议，避免约定“债务到期后房屋直接归债权人所有”，可约定“以房屋拍卖、变卖、折价所得价款抵扣工程款”，降低条款无效风险。
3. 竣工结算后签订“以房抵债”协议，需核实房屋产权是否清晰、建设方是否具有处分权，同时明确房屋交付、产权过户的时间及违约责任，避免后续产生纠纷。
4. 若建设方未履行以房抵债义务，施工方应及时收集工程验收、结算、催款等证据，通过诉讼方式主张权利，优先选择要求支付工程款，降低执行风险。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》第四百零一条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条、第二十八条（核心条款，详见案例解读）。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十五条：当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，法院应释明其按原债权债务关系起诉；拒绝变更诉讼请求的，驳回其诉讼请求，但不影响另行起诉。