未取得预售许可，买方可以要求退款吗？

法院认为，双方于2012年11月4日签订《中达·天汇家园认购协议》对房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期进行了约定，且**置业已收取房款140745元，该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故双方于2012年11月4日签订的《中达·天汇家园认购协议》其性质为商品房买卖合同。关于该商品房买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，认购协议所指向的房屋至起诉之日止**置业仍未取得商品房预售许可证明，故订立的《中达·天汇家园认购协议》，应当认定无效。关于高某要求**置业公司返还购房款及支付利息的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，合同无效产生的法律后果包括返还财产和赔偿损失。本案中，高某已向**置业交付购房款140745元，在合同无效的情形下，**置业应当将因该合同取得的财产即支付的购房款140745元全额予以返还。合同无效赔偿损失范围涉及缔约过程中信赖利益的损失，即当事人因信赖合同有效和对方将履行合同而支付的费用和代价，一般包括因缔约而支付费用的利息。

对于本案的购房款利息是否应由双方当事人予以分担的问题，法院分析如下：通常在双务合同无效的情形下，标的物的使用费可以和占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，是双方当事人权利义务对等的公平原则的体现。本案中，高某于2012年11月即向**置业交付购房款140745元，但至本案起诉之日**置业并未向高某交付涉案房屋，故本案不存在标的物使用费的问题。故购房款的资金占用费系原告单方发生的损失，而**置业于2012年11月收取购房款至全额返还该笔费用之间，始终可以占有、使用、收益该笔资金，已经持续从中实现获益。根据双方行为导致合同无效的过错程度，**置业对涉案合同无效具有较大过错，在此情形下，如果机械对该数额再行予以比例划分，免除**置业公司部分还息责任，则会导致存在较大过错的**置业公司反而从其过错中双重获益的现象发生，明显有违民事活动的公平原则和诚实信用原则。综上，高某要求**置业以140745元为基数支付自2012年11月10日至款项付清之日止的利息（2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：

一、确认高某与**置业集团有限公司于2012年11月4日签订的《中达·天汇家园认购协议》无效；

二、河南**置业集团有限公司于判决生效之日起十日内返还高某购房款140745元，并以140745元为基数支付自2012年11月10日至款项付清之日止的利息（2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。