在商品房预售中，网签备案和预告登记的区别？

在商品房预售中，网签备案和预告登记的区别

平时买房时常常听到网签备案、预告登记，网签备案、预告登记均有防止开发商一房二卖的作用，但二者之间的区别又有哪些呢？

一、网签备案

顾名思义，分为“网签”、“备案”两部分，两者均是在房地产管理部门专门开发的网上系统进行操作。“网签”，是指开发商与购房人签订书面合同后，然后再到房地产管理部门在线签订房屋买卖合同，进行网上备案及公布；“备案”，是进行商品房预售合同的备案登记。网签和备案实际上是一前一后的两道工序，网签在前，备案在后，只有经过网签后才能做备案登记。

实践中，各地房管部门推行网签即时备案，实现网签、备案一体化操作。网签备案后，该房屋在楼盘表中即被锁定，须交易双方协商一致，方可撤销。做好网签备案，不仅关系到购房人办理房贷、涉税、产权登记，而且还能防止开发商“一房数卖”。因为，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时，时间顺序在后的商品房预售合同。但在产权过户登记前，该商品房预售合同仍然没有物权效力。并且，备案登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同均被排除在备案登记的范围之外。

二、预告登记

预告登记，又称预登记，是指在商品房预售合同签订后、房屋尚未建成时，为保障将来实现物权，由买受人和开发商按照约定向房屋登记机关申请办理的预先登记。其目的在于公示买受人将来可取得房屋建成后的物权期待权，使买受人成立并生效的请求权产生公示对抗效力。

实践中，办理预告登记需持有已经登记备案的房屋买卖合同原件，故备案登记通常是预告登记的前置程序。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记，可以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押，司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产予以强制执行！但是，预告登记的有效期限并非无限长，预告登记后，还应在房屋符合办证条件时及时办理正式产权登记。否则，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记，预告登记失效。

【法条链接】

《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第2款  商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。