上诉人李**因与被上诉人戴*、渭南市##房地产开发有限责任公司（下称##公司）、杨**申请人执行异议之诉纠纷一案二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（一审被告）：李**，男，1961年8月24日出生，汉族。

委托诉讼代理人：贾晓谋，男，1962年8月20日出生，汉族。

被上诉人（一审原告）：戴*，男，1950年1月1日出生，汉族，居民。

委托诉讼代理人：柳雁琪，陕西合恒律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：渭南市##房地产开发有限责任公司。

法定代表人：杨**，系该公司执行董事。

被上诉人（一审被告）：杨**，男，1957年9月25日出生，汉族。

上诉人李**因与被上诉人戴*、渭南市##房地产开发有限责任公司（下称##公司）、杨**申请人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初3325号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人李**上诉请求：依法维持渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502执异52号执行裁定，不得执行涉案房屋。事实与理由：1、上诉人与##公司签订的商品房买卖合同合法有效，该合同为双方的真实意思表示，上诉人已经全面履行了合同；2、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认定合同无效错误，该规定不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规；3、一审法院违背民事诉讼审理的基本原则，双方均认可该合同的合法性有效性，不需要法院判定合同是否有效，法院不能超越权限，主动认定合同无效。4、上诉人与##公司签订的商品房买卖合同没有任何机构判定是无效合同。

被上诉人戴*辩称，上诉人李**与##公司签订的商品房买卖合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效；上诉人李**在人民法院查封之前，未签订合法有效的书面买卖合同，无法排除法院的强制执行。

被上诉人##公司、杨**辩称，##公司2016年4月与李**签订房屋买卖合同，该商品房未交付使用，但李**更换电梯、门窗等。

戴*向一审法院起诉请求：准许执行被告渭南市##房地产开发有限责任公司名下位于临渭区朝阳路中段临渭区司法局综合大楼3层、4层的房屋。

一审法院认定事实，2016年5月9日，被告李**与被告##公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告李**购买被告##公司开发的位于渭南市临渭区朝阳路中段临渭区司法局综合大楼3层、4层房屋，每平方米单价2800元，房价款总计448万元，签订合同时付款200万元，剩余房款交付房屋时付清。此后，被告李**分次将购房款支付完毕。此后，由于##公司在购买安装电梯时资金紧张，双方约定由被告李**替##公司出资购买电梯，双方分期履行合同款人民币壹拾贰万元整。被告李**为涉案房屋安装了门。

2019年1月18日，原告戴*与被告##公司因民间借贷纠纷一案，经一审法院（2019）陕0502民初309号《民事调解书》调解，由被告##公司、杨**于2019年1月22日前共同归还原告戴*借款本金830万元、利息764.14万元，本息共计1594.14万元。后被告##公司、杨**未归还。原告戴*向一审法院申请执行，一审法院做出（2019）陕0502执323号《执行裁定书》，裁定查封、扣押、冻结、划拨被执行人杨**、##公司价值1700万元的财产或存款。遂对被告##公司开发的位于渭南市朝阳路中段临渭区司法局综合大楼3层、4层房屋进行执行，执行过程中，被告李**提出执行异议，一审法院经审查后，于2019年5月21日做出（2019）陕0502执异52号《执行裁定书》，裁定中止一审法院（2019）陕0502执323号执行裁定书对被告##公司名下位于临渭区朝阳路中段临渭区司法局综合大楼3层、4层房屋的执行。2019年6月5日，原告戴*向一审法院提起执行异议之诉。

审理中，被告##公司向一审法院出具《情况说明》一份，内容为：“渭南市##房地产开发有限责任公司开发建设的位于朝阳路中段临渭区司法局综合大楼截止目前仅办理有《国有土地使用证》，其余《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》四证均未办理。目前该工程仍属在建工程未竣工验收，也未向任何单位或个人交付使用”。

一审法院认为，案外人要阻却执行，依据《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条、第二十九条的规定，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，依据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，商品房出卖人##公司在起诉前乃至本案法庭辩论终结前尚未取得商品房预售资格，根据该规定，被告李**即使支付了购房款，因双方签订的商品房买卖合同无效而无法对抗法院的强制执行，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条，《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行渭南市##房地产开发有限责任公司名下的位于渭南市朝阳路原临渭区司法局院内由渭南市##房地产开发有限责任公司开发的临渭区司法局综合大楼3层、4层。案件受理费100元，由被告李**、渭南市##房地产开发有限责任公司、杨**承担。

二审经审理查明事实与一审审理查明事实一致，予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是上诉人李**就本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系基于对消费者居住权的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，本案所涉房屋属于商业门面房，属于一般不动产买卖，故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。

本案上诉人李**主张其与##公司签订商品房买卖合同，并支付全部价款，应当排除强制执行。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案所涉房屋属##公司开发的商品房，其仅持有《国有土地使用证》，无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》，故本案所涉商品房买卖合同因##公司未取得商品房预售许可证明而无效。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，上诉人李**对本案所涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

综上，上诉人李**的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一、二审案件受理费共200元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

律师点评：

在买卖合同纠纷中，即使当事人没有起诉要求审查合同有效性，法院也有权利依据职权审查合同的有效性。

买卖合同中的交付，分为实际交付和虚拟交付。出资购买电梯和安装门窗，或者垫付其他款项，均不构成民法上的交付。

没有合法有效的合同，出卖人也没有交付房屋，因此买受人对买受房屋的物权期待权不足以排除他人执行的效力。