刘嘉律师
律师观点分析
原告：XX银行股份有限公司安阳XX路支行。
委托诉讼代理人：刘嘉，大沧海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王*，***律师事务所律师。
被告：甲。
被告：乙。
被告：安阳市F房地产开发有限责任公司。
原告中国银行股份有限公司安阳平原路支行（以下简称XX银行XX支行）与被告甲、乙、安阳市F房地产开发有限责任公司（以下简称F房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年11月29日作出（2021）豫0502民初****号民事裁定，原告XX银行XX支行不服，提出上诉，安阳市中级人民法院于2021年12月4日作出（2022）豫05民终****号民事裁定，撤销本院（2021）豫0502民初****号民事裁定，指令本院审理。
原告XX银行XX支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告甲、乙偿还原告借款本金325,663.07元及利息3,641.63元、罚息95.15元（利息、罚息暂计算至2022年6月27日，之后的利息、罚息按照合同约定计算至借款本息全部清偿之日止）；2.判令原告对被告甲、乙提供的位于安阳市**区文明大道与铁一路交叉口西北角****家园3号楼3单元****号抵押房享有优先受偿权；3.判令被告F公司对本案债务承担连带清偿责任；4.本案产生的诉讼费、公告费、评估费、拍卖费、律师费等一切费用由被告承担。
事实与理由：2016年7月25日原告与被告甲签订编号为：2016年****字022号《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》。合同约定贷款金额为465,000元，贷款期限为180个月，贷款用途为购买位于安阳市**区文明大道与铁一路交叉口西北角****家园3号楼3单元****号房产，贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率水平上下浮5%，还款方式为等额本息，每月10日为还款日。合同还对罚息以及违约责任等进行了约定，并约定借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及合同行使抵押权、其他担保物权及要求保证人承担保证责任。被告乙作为借款人配偶向原告作出了共同还款承诺，自愿对该笔贷款承担共同还款责任。被告甲、乙还以其购买的上述房产为本案贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，登记证号为：（2016）**区不动产证明第00005391号。被告F公司对本案贷款承担阶段性连带责任保证。原告如约向被告发放了贷款，但被告未按合同约定还款，其行为已经构成违约，原告多次催收无果，造成贷款无法正常收回，为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求依法支持原告的各项诉请。
被告甲、乙、F房地产公司均未到庭，亦未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款保证合同》、不动产登记证明、贷款还款明细清单、借款借据、共同还款承诺书、被告甲及乙身份证复印件和户口簿复印件。本院对上述证据进行了核实，予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1、2016年7月25日，XX银行XX支行作为贷款人，甲作为借款人，F房地产公司作为保证人（开发商），三方签订了编号为2016****字022号《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》。合同主要约定，被告甲因购买安阳市**区文明大道与铁一路交叉口西北角****家园3号楼3单元****号房屋一套向原告贷款465,000元，贷款期限180个月，贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率水平上下5%，按月付息；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式按月等额本息还款；被告甲、乙自愿用上述房屋为上述贷款提供阶段性抵押担保；借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及本合同行使抵押权，行使其他担保物权，要求保证人承担保证责任。同日，原告与被告F房地产公司签订编号为2016年****字022号《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》，约定：被告F房地产公司对被告甲的上述合同项下的贷款本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等），因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用提供阶段性连带保证，自借款人办妥主合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且债权人收到他项权证正本之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但在该日之前已到期的本合同项下债务，构成本合同之主债务，保证人应对之承担担保责任。2016年8月29日，原告为案涉抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押债权数额为465,000元，履行期限为2016年7月25日至2031年7月25日，不动产登记证明号为豫（2016）**区不动产证明第00005391号。
2、2016年7月22日，被告乙向原告出具《共同还款承诺书》，主要内容为：其与2016****字022号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下借款人甲系夫妻关系，承诺为借款人甲因购买安阳市**区文明大道与铁一路交叉口西北角****家园3号楼3单元****号房屋向原告申请的个人住房按揭贷款承担共同还款责任，保证按时归还原告贷款本息。
3、2016年7月25日，原告向被告甲发放贷款465,000元，被告甲向原告出具贷款借据。截止2022年6月27日，被告甲尚欠借款本金325,663.07元及部分利息、罚息未偿还。
4、经查，案外人丙现居住于安阳市**区文明大道与铁一路交叉口西北角****家园3号楼3单元****号房屋内，其提交了其与被告F房地产公司于2017年11月2日签订的《购房协议》，协议约定，丙自愿购买上述房屋，房屋总价款614,608元，先预付房款55万元，房屋已办理贷
6款手续在甲名下，必须等到房屋解押后才能过户到丙名下，房屋解押后丙在10日内一次性付清剩余全部房款64,608元。丙于2017年11月2日向郑凤兰账户转款555,000元，被告F房地产公司向原告开具收据，显示收费房款550000元，收到房屋押金5,000元。
本院认为，原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款保证合同》，共同还款承诺均系当事人真实意思表示，本院予以确认，原、被告均应按照合同约定及承诺全面履行自己的义务。借款合同约定，还款方式按月等额本息还款，借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依本合同规定行使抵押权及担保物权，要求保证人承担保证责任。现被告甲向原告借款，原告依约履行贷款义务后，甲未按约按时足额偿还贷款本息已构成违约，原告有权宣布贷款提前到期，故原告诉求甲、乙偿还剩余借款本金325,663.07元，并按合同约定支付利息、罚息，F房地产公司就此承担连带清偿责任的请求证据充分，本院予以支持；关于其对甲抵押房产享有优先受偿权的诉求，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，尽管案涉房产已办理抵押预告登记，但因该房产尚未办理所有权首次登记，不具备办理抵押登记条件，故原告作为预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿的请求，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，判决如下：
一、被告甲、乙于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司安阳平原路支行借款本金325,663.07元，并按借款合同约定支付从2016年7月25日起至清偿完毕之日止所欠的利息和逾期期间罚息；
二、被告安阳市F房地产开发有限责任公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国银行股份有限公司安阳平原路支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,241元，由被告甲、被告乙、被告安阳市F房地产开发有限责任公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。