刘嘉律师
律师观点分析
原告：XX银行股份有限公司安阳XX支行。
委托诉讼代理人：刘嘉，大沧海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王*，***律师事务所律师。
被告：甲。
被告：乙。
被告：安阳市F房地产开发有限责任公司。
原告以下简称XX银行XX支行）与被告甲、乙、F公司（以下简称F房地产公司）金融借款合同纠纷一案，于2021年11月2日作出（2021）豫0502民初****号民事裁定，驳回原告的起诉，原告不服该裁定提出上诉，安阳市中级人民法院于2021年12月23日作出（2021）豫05民终****号民事裁定，撤销本院（2021）豫0502民初****号民事裁定，本案指令本院审理。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告甲、乙立即偿还我行借款本金345216.01元及利息、罚息1239.56元（利息、罚息自放款之日2016年9月28日起暂计算至2021年8月2日，之后的利息、罚息按照合同约定计算至借款本息全部清偿之日止）；2.依法判令原告对被告甲、乙提供的位于安阳市XX区###3号楼1单元***号抵押房产享有优先受偿权；3.判令被告F房地产公司对本案债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2016年9月28日，原告与被告甲签订编号为2016年****字027号《XX银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定贷款金额为460000元，贷款期限为180个月，贷款用途为购买位于安阳市XX区文明大道与铁一路交叉口西北角###3号楼1单元***号房屋，贷款利率为中国人民银行公布的相应期间贷款基准利率水平上下浮10%，还款方式为等额本息，每月10日为还款日。合同还对罚息以及违约责任等进行了约定，并约定借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及本合同行使抵押权，行使其他担保物权及要求保证人承担保证责任。被告乙作为借款人配偶向原告作出了共同还款承诺，自愿对该笔贷款承担共同还款责任。被告甲、乙还以其购买的上述房产为本案贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，登记证号为（2016）XX区不动产证明第00010895号。被告F房地产公司对本案贷款承担阶段性连带责任保证。原告如约向被告发放了贷款，但被告未按合同约定还款，其行为已经构成违约，原告多次催收无果，造成贷款无法正常收回。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告甲、乙、F房地产公司均未到庭，亦均未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款保证合同》、不动产登记证明、贷款还款明细清单、借款借据、被告甲及乙身份证复印件、共同还款承诺书，经核查，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1．2016年9月28日，原告XX银行XX支行（贷款人）与被告甲（借款人）、被告F房地产公司（保证人、开发商）签订编号为2016年****字027号《XX银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：被告甲因购买位于安阳市XX区文明大道与铁一路交叉口西北角###3号楼1单元***号房屋一套向原告贷款46万元，贷款期限180个月，贷款利率为在中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率基础上下浮10%，每12个月为一个浮动周期，按月付息；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式按月等额本息还款；被告甲用上述所购房屋为上述借款提供抵押担保；借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，行使其他担保物权，要求保证人承担保证责任。抵押物共有人乙签字同意以该抵押物为《XX银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2016年****字027号）项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。乙与甲系夫妻关系。
同日，原告与被告F房地产公司（保证人）签订编号为2016年****字027《XX银行股份有限公司个人贷款保证合同》，约定：被告F房地产公司对被告甲上述贷款合同项下的本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用提供阶段性连带责任保证，保证期间为主债务的履行期届满之日起两年。
2．2016年10月14日，原告针对安阳市XX区文明大道与铁一路交叉口西北角###3号楼1单元1层***号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押债权数额46万元，履行期限2016年9月28日至2031年9月28日，不动产登记证明号：安阳市（2016）XX区不动产证明第00010895号。该房屋至今未办理不动产首次登记。
2016年9月24日，被告乙向原告出具《共同还款承诺函》，承诺乙为借款人甲因购买###小区3号楼1单元102室住房申请的贷款承担共同还款责任，保证按时归还银行贷款本息。
3．2016年9月28日，原告向被告甲发放贷款46万元，该款项直接支付至被告F房地产公司账户，被告甲向原告出具贷款借据。被告出现逾期还款情况，截至2022年6月27日，被告尚欠借款本金325663.07元未偿还。
4.经查，案外人丙及其儿子丙1现居住于安阳市XX区文明大道与铁一路交叉口西北角###3号楼1单元***号房屋内，丙向本院提交了其儿子丙1于2017年6月4日和2019年3月6日向被告F房地产公司交纳购买款的票据两份，称2017年丙1全款549978元购买了案涉房屋，并自2018年春天居住在该房屋至今，还称被告F房地产公司并未告知其在2016年已将房屋出售给他人，并办理抵押权预告登记的事实。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。2016年9月28日原告XX银行XX支行与被告甲、乙、F房地产公司签订《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款保证合同》，约定：被告甲向原告借款46万元，贷款期限180个月，贷款利率为在中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率基础上下浮10%，按月等额本息还款，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，被告乙作为共同还款人对上述债务承担共同还款责任，被告F房地产公司对上述债务承担连带责任保证，双方之间金融借款合同关系成立，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已向被告甲发放46万元贷款，按约支付至被告F房地产公司账户，被告甲应按约定向原告偿还贷款本息，但被告甲未按约按时足额偿还贷款本息已构成违约，故原告有权依据合同约定宣布贷款提前到期、要求保证人承担保证责任，原告要求被告甲、乙共同偿还剩余借款本金325663.07元，并按合同约定支付利息、罚息，被告F房地产公司对上述借款本息承担连带偿还责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告甲与原告签订贷款合同，原告依约发放贷款，该贷款合同合法有效，并不因被告F房地产公司之后的一房二卖行为致贷款合同无效。F房地产公司承担连带清偿责任后，有权向甲、乙追偿。
关于原告主张对甲抵押房产享有优先受偿权的诉求，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，案涉房产虽已办理抵押预告登记，但因该房产尚未办理所有权首次登记，故不具备办理抵押登记条件，原告作为预告登记权利人请求就预告登记抵押财产优先受偿的请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告甲、乙、F房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。
依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，判决如下：
一、被告甲、乙应于本判决生效之日起十日内偿还原告XX银行股份有限公司安阳XX支行借款本金325663.07元，并按借款合同约定支付从2022年6月27日起至清偿完毕之日止所欠的利息和逾期期间罚息；
二、被告安阳市F房地产开发有限责任公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权在履行债务的范围内向被告甲、乙追偿；
三、驳回原告XX银行股份有限公司安阳XX支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6184.95元，由被告甲、乙、安阳市F房地产开发有限责任公司共同负担。