业主违约支付购房尾款败诉

贵州仁怀碧桂园房地产开发有限公司与王云静商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：贵州仁怀碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省仁怀市鲁班街道生界村，统一社会信用代码91520382322043708D。

法定代表人：黄士冯。

委托诉讼代理人：杜听平，贵州瀛黔律师事务所律师。

委托诉讼代理人：潘静，贵州瀛黔律师事务所实习律师。

被告：王云静，女，汉族，1986年1月9日出生，住天津市河**。

原告贵州仁怀碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）与被告王云静商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州仁怀碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜听平、被告王云静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款770000元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金，以所欠购房款770000元为基数，从逾期之日（即2018年1月29日）起按每日万分之二计算至所有款项付清之日止（暂计算至2020年4月8日为123200元）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告位于贵州省仁怀市房屋，房屋总价款为964877元。合同及补充协议约定被告的付款方式及期限，被告系按揭付款方式，但被告却未按合同约定支付款项。且合同约定了逾期付款的违约责任。现被告逾期交付购房款，经原告多次催收未果。为此，特诉至法院，主张上述权利。

被告辩称，1.同意支付原告购房款770000元。2.不同意支付违约金，因为本案违约责任不在于我，本案起诉前原告在2019年5月也起诉过，我们私下进行过协调，当时原告的负责人是万涛，我们沟通过支付原告购房款的事宜，当初我们口头达成了协议，但因原告2019年年终年会及新型冠状病毒疫情影响关系，所以就没有达成书面协议。等疫情缓解后，我打电话给万涛，他说已经不再负责我们的这个项目了，他告诉我是一个叫李光银的人来负责，后来我多次打电话给李光银但他都没有接电话，后期的时候打电话去就告诉我已经把我起诉了，要求走法律程序。故本案的未付购房款的逾期责任不在我，责任在原告，故我不承担支付违约金的责任。3.原告要求支付的违约金计算标准不合理，过高，需要依法调减。违约金计算的日期不对，因为原告在2019年起诉过我，后其撤诉回去没有调解成功，违约金应该是从2020年1月起开始起算。4.原、被告双方约定购房余款770000元以银行按揭贷款方式支付，签订合同时告知我能办理银行按揭贷款，后因银行按揭迟迟未办理，我去咨询被告知是因我的征信未通过，故无法办理。从原告2019年起诉我开始，我本人一直积极与原告沟通协调付款事宜，因原告的工作人员频繁跟换以及新型冠状病毒疫情的影响，本案纠纷一直未得到妥善化解。故导致我本人未付款的原因不再于我，而在于原告。

经审理查明，原告将其位于仁怀市碧桂园（碧桂园.天玺）4＃楼4层4-1号房屋出售给被告，原、被告双方于2017年11月29日签订《商品房买卖合同》载明“……第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房建筑面积171.96平方米，套内建筑面积140.61平方米……（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）……第七条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6862.08元，总价款（小写）964877元……第八条：付款方式及期限。买受人采取下列第3种方式付款。……3.贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计194877元，余款（小写）770000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种付款方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……第十条：逾期付款责任。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。第十一条：交付时间和条件。（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。……第二十九条：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议件附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”原、被告签订合同当天，双方又签订了《补充协议》载明“……第二条：关于付款方式及期限。关于该商品房的付款方式及期限，买卖双方一致同意不按照《商品房买卖合同》第八条的约定履行，由双方按如下约定履行：买受人按下列第3种方式付款：……3.其它方式（即按揭分期付款）：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为玖拾陆万肆仟捌佰柒拾柒元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的14.51%给出卖人，即壹拾肆万元整；（3）买受人必须在2017年12月28日前，付该商品房总房价款的5.69%给出卖人，即伍万肆仟捌佰柒拾柒元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（4）买受人必须在2018年1月29日前，付该商品房总房价款的79.80%（银行按揭款项）给出卖人，即柒拾柒万元整。……”

被告分别于2017年11月25日向原告支付了订金20000元、于2017年11月28日向原告支付了首期购房款120000元、于2017年11月29日向原告支付了二期房款54877元，余款770000元至今未予支付。

2019年1月10日，原告以被告未按期交付购房余款770000元为由诉至本院，要求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》以及要求被告支付违约金144731.55元并要求被告配合原告办理商品房合同备案的注销登记，被告到本院领取应诉文书后于2019年2月27日向本院申请延期开庭，后因原告无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院于2019年5月7日作出（2019）黔0382民初472号之一民事裁定该案按原告撤诉处理。2020年4月17日原告持诉称理由诉至本院主张权利。另，1.被告当庭表示其曾于2019年初到银行咨询办理银行按揭贷款事宜被银行工作人员告知其因征信通不过故无法办理银行按揭贷款手续。2.被告庭审中认可其已于2020年4月底自行入住案涉房屋。

上述事实有原告提交的营业执照及法人身份证、被告的身份证复印件、暂定资质证书、预售许可证、付款凭证、销售合同备案登记表、认购书、商品房购买合同及补充协议，有被告提交的通话记录、（2019）黔0382民初472号民事起诉状及（2019）黔0382民初472号之一民事裁定书、《商品房买卖合同》，以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，且经庭审举证质证及本院审查，足以认定。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。故此，原、被告双方皆应按照该《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定履行自己的义务。从原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》至今，已有两年半之久，被告庭审中自认其已自行入住该商品房，至今在未能办理商品房按揭贷款情况下，被告作为商品房买受人，负有履行付清购房款的义务，现被告未向原告付清购房款，原告要求被告支付购房款尾款770000元的诉请，于法有据，本院予以支持。

关于原告诉请要求被告支付违约金的问题。本案中，原告作为出卖人有义务协助买受人办理银行按揭贷款并及时将申请办理按揭贷款的进展情况告知买受人，庭审中被告亦认可原告口头通知过被告提交办理银行按揭贷款的相关材料；被告作为买受人，也应及时跟踪按揭贷款办理进展情况，庭审中被告陈述银行工作人员曾当面告知本案银行按揭贷款无法办理系被告征信未审核通过，故案涉房屋未能办理银行按揭贷款的责任在于被告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定，原、被告在合同中明确约定了违约金的计算方法系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院对原告主张的违约金计算标准予以采纳；如前所述，原告作为出卖人有义务协助买受人办理银行按揭贷款并及时将申请办理按揭贷款的进展情况告知买受人以及应及时通知买受人提交相应材料，原告未举证证明其何时已告知或通知了被告，若仍以原、被告约定起算时间（2018年1月30日）计付剩余购房款违约金，有失公允，现结合原告于2019年1月10日向本院提起诉讼且被告领取本案应诉文书后于2019年2月27日向本院申请延期开庭的事实，本院对原告主张被告逾期支付购房尾款违约金，酌情支持自2019年2月27日起至付清购房款之日止，以未付购房款为基数按每日万分之二的标准向原告计付违约金至购房款付清之日止，但违约金总额最高不得超过合同约定总房价款的15%。

综上，对于原告的诉请，本院部分予以支持，部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、限被告王云静于本判决生效之日起六十日内向原告贵州仁怀碧桂园房地产开发有限公司支付商品房价款770000元，并支付违约金（违约金计算方式为被告王云静自2019年2月27日起至付清购房款之日止，以未付购房款为基数按每日万分之二的标准向原告贵州仁怀碧桂园房地产开发有限公司计付违约金，违约金总额最高不得超过合同约定总房价款的15%；）；

二、驳回原告贵州仁怀碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6366元（已减半收取），由被告王云静负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。

审判员：张曦

二Ｏ二Ｏ年六月二十八日

书记员：黄