律师观点分析
被告：贵州XX公司
原告XX、刘X诉被告贵州XX公司（以下简称结庐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人何XX、陈X，被告委托诉讼代理人肖XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告返还租金134,400元、保证金12,000元（共计146,400元），并按月息2%向原告支付利息，从2018年8月20日起至履行完毕之日止；3、判令被告向原告支付违约金共计403,200元；4、判令被告赔偿原告损失160,879.8元；5、本案诉讼费、律师费、保全费等费用由被告承担。事实及理由：2018年8月20日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于贵阳市轨道交通（地铁）1号线会展城的HZ1F-xxx号商铺出租给原告用于“XX”餐饮经营，约定租金134,400元/年，并支付12,000元的保证金，租期为1年（2018年11月1日至2019年10月31日）。原告分别于2018年7月31日和2018年8月20日通过XX银行向被告转账20,000元意向金和126,400元租金，但被告未按约定向原告交付商铺经营使用。被告逾期交付商铺的行为，导致原告基于租赁合同经营“XX”的合同目的落空。此外，原告基于对租赁合同的信赖，于2018年7月30日与广州XX公司签订了“XX”品牌经营的《合作合同书》，原告为此支付管理费及购买经营设备，产生损失160,879.8元。为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，望支持如前诉请。
被告辩称，一、被告诉称事实和理由部分不属实。被告与XX签订租赁合同属实，与刘X并未签订租赁合同。原告将案涉商铺租赁期限1年认定为从2018年11月1日起算不符合客观实际。合同中记载时间仅为暂定时间，双方签订租赁合同时案涉商铺不具备交付使用条件，根据地铁物业整体规划的开业时间为2018年11月30日前，出于对轨道物业经营的特殊性考虑，双方对具体交房时间进行了明确约定，为“具体时间以甲方书面通知”为准。双方对租金的计算也并未以2018年11月1日开始计算，而是约定“自合同生效且地铁物业整体开业之日起计算租金”，在会展城地铁站商铺未整体开业时，被告不能计算租金及租期。二、双方签订的《商铺租赁合同》目的不能实现，案涉商铺现处于不适租（灭失）状态，并非被告主观过错，原告的相关请求不应得到支持。
1、案涉商铺不能移交属于政府对地铁轨道物业的强制规定，也有益于承租人的生命财产安全，超出了被告主观能动范围，也在合同中进行了约定，承租人必须配合，该原因属于被告免责事项。
2、被告同意解除双方签订的《商铺租赁合同》。根据合同第七条第一款3、4项的约定，即“出现不可抗力造成商铺毁损达不到使用目的的、政府决定征收或物业所有人收回该商铺的”，符合约定解除条件。另外，案涉商铺面积已大大缩小，不能按约交付使用，属于履行合同不能，合同目的无法达到，双方合同应解除。
3、以146,400元为基础从2018年8月20日支付2%的利息不符合双方约定，没有法律依据。合同第九条约定，因特殊情况终止合同的，被告必须负责退还原告已交房租但未使用完的租金，未约定需按利率2%支付利息。本案不符合约定支付违约金的条件，且约定的违约金严重过高，不应得到支持。
4、原告主张的160,789.8元损失与被告无因果关系。原告主张的损失是否真实存在不得而知且与被告无关。同时，原告明知整体开业时间预定为2018年11月30日，却提前3个月与他人签订所谓加盟合同，系原告的自陷风险行为，过错方在原告，且该损失属预期损失，应由原告向其加盟方主张。
5、诉讼费和保险费的承担应由法院依法裁决。律师费双方并未约定，不应由被告承担。
本院经审理认定事实如下：
2018年7月13日，结庐公司（甲方、出租方）与刘X（乙方、承租方）签订一份《地铁一号线物业空间租赁意向书》，载明双方就乙方承租地铁一号线HZ1F-xxx商铺经营XX品牌茶饮达成一致，主要内容有：1、乙方应自本意向书签订之日起5个工作日内向甲方支付意向金2万元，该合作意向金自乙方与出租人成功签订正式租赁合同之日转作租赁合同保证金，若合作意向金高于租赁合同保证金的，高出部分可转作其他乙方应付费用。2、除非因甲方原因或甲方书面同意延长期限，乙方应在本意向书签署后[/]日内或甲方另行书面通知的时间与甲方签署正式租赁合同。租赁合同内容以本意向书确定原则为基础确定，租赁合同样本详见本意向书附件。3、因甲方原因导致双方未能在本意向书约定时间内签订租赁合同的，本意向书自动终止，乙方已支付的合作意向金由甲方在60日内无息退还；因乙方原因导致双方未能在本意向书约定时间内或甲方书面通知的时间内签订租赁合同的，本意向书自动终止，甲方不需退还乙方已支付的合作意向金并可自本意向书终止之次日起将约定商铺出租给第三方。4、双方特别明确，本意向书约定的与该商铺租赁有关的事项及双方权利与义务等内容，将以双方正式签署的租赁合同约定为准。
2018年7月30日，以广州XX公司（以下简称九龙XX公司）为甲方、刘X为乙方与作为丙方的赵X签订一份《合作合同书》，约定的主要内容有：1、甲方授权乙方在贵州省贵阳市观山湖区会展城XX开设“XX”专卖店，授权及合同期限自2018年11月1日至2021日10月31日止，共计3年。2、丙方作为甲方之代理商，代表甲方为乙方提供合作服务，包括且不限于：收取合作费、管理费及保证金、为乙方提供选址、人员培训、规范市场活动推广、后续运营指导等服务，并按照XX品牌要求，对乙方日常运营进行监督。3、乙方仅限在本协议授权区域地点经营，未经甲方及丙方书面同意不得擅自变更经营区域，不得跨区域擅自增设分店，否则视为违约，合同终止。4、合作费用管理费，从签订合同之日起计算，每年1万元，3年共计3万元，该费用一次性收取，不予退还。5、为确保XX品牌长久运营，确保品牌口感统一，维护品牌形象，各分店原材料及耗材均由甲方指定的丙方统一供应；凡未使用指定材料及耗材者，首次违规罚款1万元，第二次违规则丙方有权直接取消其专卖店资格。该合同书尾部甲方处无任何签章信息，乙方处由刘X签名并捺印，丙方处由赵X签名并捺印。
庭审中原告提供了一份《区域代理授权书》复印件，内容为九龙XX公司授权赵X/王XX为贵州省贵阳市XX区域代理。
上述合同书签订当日，XX通过其XX银行账户向赵X支付3万元，附言为XX会展城地铁站店3年管理费。
2018年7月31日，XX通过其XX银行账户向结庐公司法定代表人夏XX转账2万元。
2018年8月17日，XX通过其XX银行账户向赵X支付130,879.8元，附言为购买XX设备款。
2018年8月20日，结庐公司（出租方、甲方）与XX（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》（合同编号：（004）JIHZ1F站第xxx号），主要内容为：1、甲方拥有出租物业的出租权，甲方同意将位于贵阳市轨道交通（地铁）1号线会展城XX的第HZ1F-xxx号商铺（使用面积约为28平方米，建筑面积约为70平方米，该商铺交付时使用面积误差在5%以内，租赁面积不再作调整）出租给乙方，该商铺只能用于经营餐饮业态XX品牌，不得经营其他商品或服务。2、租赁期限为1年，自2018年11月1日至2019年10月31日。自本合同生效且地铁物业整体开业之日起计算租期和租金。地铁整体开业时间为2018年11月30日前，具体日期以甲方书面通知为准。3、商铺租金标准为每月每平方米（按建筑面积计算）96元，月租金共计6,720元；运营管理费标准为每月每平方米（按建筑面积计算）64元，月费用共计4,480元；第一年乙方应付租金80,640元，运营管理费53,760元；双方约定每年度的租金和运营管理费一次性支付，即每次支付租金和运营管理费134,400元；为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳合同保证金12,000元，待合同期满后扣除乙方应交纳的所有费用及违约金等，甲方将剩余合同保证金不计息退还乙方。4、本合同发生下列情形之一的，本合同自动解除或终止：……出现不可抗力造成商铺毁损达不到使用目的的；政府决定征收或物业所有人收回该商铺的；……5、如因甲方原因导致合同解除或终止的，甲方应按本合同全年总租金的3倍金额向乙方支付违约金。甲方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金。6、特别约定。因轨道物业经营的特殊性，双方同意承租期内，若因国家政策变动、征收、征用或不可抗力的因素需要提前终止本合同，乙方必须按甲方、产权方、政府通知要求办理终止合同手续，退还所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失及违约金，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完的租金。
上述合同签订当日，XX通过其XX银行账户向结庐公司法定代表人夏XX转账126,400元。结庐公司出具一份《收款收据》，载明收到XX2018年11月1日至2019年10月31日租金134,400元。
2018年9月16日，贵阳XX公司向结庐公司发送一份《工程联系单》，载明贵阳地铁1号线国际生态会议中XX（即会展城站）物业空间商业深化设计工作遇到诸多问题，影响其设计工作开展，问题如下：本站物业空间原本是以地铁配套乘务用房的属性通过的消防审批，防火分区、疏散宽度、疏散口部及疏散距离等均不满足民用商业建筑的规范要求，具体如下：1、本物业区域建筑净面积为2,034平方米（含物业设备房），大于一个地下楼层的防火分区的面积要求；2、如物业设备用房没有独立疏散楼梯，如不能增加疏散楼梯，则影响到商业区域的面积。本物业区域建筑净面积2,034平方米，按照《建筑防火设计规范》相关条文规定，需12.2米疏散宽度，本项目两个疏散出口的疏散宽度共11.08米，只能支撑最多1,846平方米的商业面积，如设备用房不独立或者商业区域不能增加疏散楼梯，就只能通过减少商业面积满足规范要求;……。
从2018年9月30日起，原告XX向被告工作人员通过微信询问会展城地铁站营业时间事宜。约定开业时间届满，被告未向原告交付案涉商铺。
2019年4月16日，XX公司出具一份《轨道交通1、2号线物业开发方案专题审查会议纪要》，载明：鉴于1号线国际生态会议中XX站附属空间因试验阶段遗留问题导致不能满足《建筑设计防火规范》的相关规范，达不到移交条件，经公司相关部门及原设计单位多次讨论，并与规划、人防等相关政府部门对接后，明确在林城东路人行道附属空间上方增设疏散口及设备区通道方案。
2019年4月18日，被告工作人员通过微信向XX明确告知政府通知会展城暂时不能做了，告知XX有时间带合同和收据来退钱，后双方协商补救措施及赔偿问题未果，此期间被告工作人员于2019年7月18日将上述会议纪要通过微信发送给XX。
2019年9月4日，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。
另查明，2018年5月8日，贵州XX公司（以下简称富XX公司）与贵阳市XX公司（以下简称XX公司）签订一份《贵阳轨道交通1号线车站物业空间租赁合同》，约定富XX公司承租XX公司拥有的贵阳轨道交通1号线车站物业空间。2018年11月1日，XX公司向富XX公司出具一份《关于贵阳轨道交通1号线车站物业空间招商经营事宜的函》，载明富XX公司有权根据与该公司签订的租赁合同在租赁期限、租赁范围内对物业空间开展商业资源开发经营活动。2018年11月5日，富XX公司出具一份《授权书》，载明结庐公司系其全资子公司，全权负责其承租的贵阳市轨道交通1号线内中山西XX、北京XX、国际生态会议中XX站、雅关站、火车站5个站点的物业招商经营管理工作。
上述事实，有当事人身份信息、当事人陈述、《地铁一号线物业空间租赁意向书》、《商铺租赁合同》、《工作联系单》、《轨道交通1、2号线物业开发方案专题审查会议纪要》、银行流水等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，被告同意解除案涉租赁合同，对原告要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。本案争议的焦点系导致案涉租赁合同解除被告是否存在违约行为。对此焦点，本院意见如下：
双方当事人签订《商铺租赁合同》后，被告未在约定开业时间前向原告履行交付租赁物义务，此过程中，经设计单位通知，案涉商铺消防条件不符合民用商业建筑的规范要求，需减少商业面积，此后商铺业主方确认达不到移交条件并进行整改，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，被告仅系案涉商铺的承租人，原告并未提供证据证实其在签订案涉租赁合同时对案涉商铺的规划情况、消防情况等系明知，此种情况被告亦不能克服，则案涉商铺不能交付对被告而言构成不可抗力，其并非主观恶意拒绝交付案涉商铺，双方在合同中特别约定了因不可抗力因素导致合同提前终止的，被告不承担责任，则原告要求被告承担违约责任不符合双方约定及法律规定，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
被告在2018年9月16日得知案涉商铺消防条件不符合民用商业建筑的规范要求，商铺业主方于2019年4月16日以会议纪要形式明确商铺达不到移交条件，被告工作人员于2019年4月18日告知合同不能履行，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”的规定，被告虽在得知案涉商铺消防条件不符合民用商业建筑的规范要求后存在一定期限内的怠于告知义务，但原告所主张的损失均发生在案涉商铺租赁合同正式签订之前，其自身存在风险防范的过失，并非被告怠于通知导致，且庭审中原告所主张的支付管理费、购买设备等款项并不能确定为直接损失，其提供的《合作合同书》欠缺签约主体，其购买的设备是否已交付以及交付设备是否已完全不具备使用价值等均无法判断，在其未举证证实所支付的款项均已不能收回的情况下，不能完全认定为直接损失，则原告要求被告赔偿损失的诉请，本院不予支持。
在案涉租赁合同因无法继续履行导致解除的情况下，被告应当及时将其收取的租金、保证金返还原告，原告的该项诉请，本院予以支持，同时，被告在2018年9月16日已知悉案涉商铺消防条件不符合民用商业建筑的规范要求，但未及时告知原告，在合同约定开业期限届满前也未及时返还原告所支付的租金及保证金，应当自逾期之日起向原告支付资金占用利息，根据本案实际情况，本院酌情按照年利率6%的标准确认被告从2018年12月1日起向原告支付资金占用利息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：
一、解除原告XX与被告贵州XX公司于2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：（004）JIHZ1F站第016号）；
二、被告贵州XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告XX租金、保证金共计146,400元并支付资金占用利息（该资金占用利息以146,400元为基数、按年利率6%标准，从2018年12月1日起计算至款项全部归还完毕之日止）；
三、驳回原告XX、刘X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,452元（已减半收取），由被告贵州XX公司负担1,614元，原告XX、刘X负担3,838元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
杜听平律师
