哪些房屋不属于房企的破产债务人财产

哪些房屋不属于房企的破产债务人财产？

答：旧《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项曾经规定 "特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物"" 尚未办理产权证但已向买方交付的财产 "不属于破产财产，这两条在实务中曾被大量引用。纪要正式宣布这两项不再适用，意味着判断房屋是否属于破产财产，必须回归民法典物权变动规则和破产法取回权规则。具体而言，两种情形下房屋不属于债务人破产财产：第一种，破产受理前房屋已经完成不动产权属登记至买受人名下，物权已经发生确定转移；第二种，破产受理前，司法拍卖、变卖裁定或者以房抵债生效裁定已经合法送达买受人、债权人。满足上述情形，权利人主张房屋不属于破产财产并行使取回权的，法院应予支持。除此之外，仅仅签订了购房合同、仅仅交了房、仅仅签了抵债协议但没有办登记也没有生效裁定的，都不能直接主张排除于破产财产之外。这一条对律师办案影响很大：以前靠旧司法解释 71 条第 6 项" 已交付就不属于破产财产 " 的思路，现在走不通了，必须靠纪要后续 12 条、13 条的占有保护规则来主张权利。