律师观点分析

甘肃XX公司与何XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理法院：　兰州市七里河区人民法院

案　　号：　（2021）甘0103民初2054号

案　　由：　房屋租赁合同纠纷

裁判日期：　2021年07月12日

兰州市七里河区人民法院

民事判决书

（2021）甘0103民初2054号

原告：甘肃XX公司，住所地兰州市七里河区西津西路兰州西客站出发层西XX-8。

法定代表人：陈XX，公司总经理。

委托诉讼代理人：常XX，甘肃XX律师。

被告：何XX，女，1962年3月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：毛X，甘肃XX律师。

原告甘肃XX公司（以下简称XX公司）与被告何XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人常XX、被告何XX的委托诉讼代理人毛X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告经济损失140416元（其中设计费45000元、店面招牌制作费95416元）。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年9月18日签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于兰州市七里河区××路街道××路××号××层××路××号××层××室建筑面积255.65平方米的房屋出租给原告，作为“XXX”品牌店面经营使用，租金按联营扣点第一年7%，第二年、第三年7%，第四年8%，第五年、第六年9%，租期为6年。合同签订后，原告委托XXX总部对店面装修进行设计，产生设计费45000元，按照设计方案定制装修门头支出95146元，并对承租房屋进行初步施工。2020年11月，被告以原告装修面积不符合合同约定为由，要求与原告重新协商租赁价款，经协商双方未达成一致意见。2020年11月25日，原告为避免损失继续扩大被迫同意与被告解除签订的《房屋租赁合同》，但被告拒绝赔偿原告因合同解除而造成的实际损失140416元，经原告多次与被告协商，至今未果。原告认为，被告的违约行为给原告造成严重损失，为维护原告的合法权益，诉诸法院，望判如所请。

何XX辩称，一、本案案由应当是合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。双方签订的合同虽名为《房屋租赁合同》，但实质是联营模式的合同。联营模式最显著的特征是联营方共同经营、共担风险、共享收益，与租赁合同中出租方享有稳定租金收益明显相区别。合同约定，被告以房屋使用权（255.65㎡）出资，原告以“XXX”品牌、货币等作为出资、双方共同经营；被告以营业收入的扣点作为收益，并且无保底营业任务，返款期限为月返。因此，本案系因联营产生的合同纠纷。二、原告对经营房屋的装修改动方案并未经被告书面通过，存在明显侵害被告合法权益的恶意，对合同形成实质性变更，且拒绝按照被告的合理要求调整，被告不存在违约行为。合同约定原告改变房屋非主体结构、水、电、暖、给排水、通道口的，其装修方案应经过被告的书面同意。但在原告向被告提交装修图纸后，被告经审阅发现设计方案中与营业相关的面积仅为135㎡（包括营业面积和营运面积），该面积包含了所有的必要作业区域，但仅仅占到总面积的52.8%，剩余高达47.2%面积作为并不必须的仓库和办公使用，严重减少了营业面积，极不符合餐饮店的装修惯例及效用。在联合经营模式下，原告的营业面积和被告的收益息息相关，而原告将近一半的面积设计为冷库和办公使用，明显是将被告的商业经营用房挪作他用，从而达到减少联营扣点费用，通过无保底方式变相的以低于市场租金价格使用原告房屋的目的，该行为明显具有侵害被告合法权益的恶意，对合同已形成实质性变更。因此，被告不同意该装修方案，提出1、严格按照合同签订面积重新进行设计与规划，确保全部用于营业，不得用作仓库及办公。2、不改变设计，但必须在原告扣点的基础上增加保底条款。3、营业面积执行扣点，用作仓库及办公面积按照市场租金价进行计算。原告不同意，反而同意解除合同，因此被告不存在违约行为。三、原告主张的损失并不存在，即使存在，也并非被告原因造成。首先，原告并未举证其已经实际损失140416元。其次，即便损失属实，也并非被告原因造成。合同规定装修方案需经被告同意，被告对原告的装修设计享有否决权，原告在未经被告同意的情况下实施装修且拒绝被告的合理要求调整。至于店面招牌，在装修都未经被告同意通过的情况下，完全没必要制作。基于此，原告的损失理应由原告自行承担。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证对双方无异议的本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：案涉位于兰州市七里河区××路街道××路××号××层××室商铺业主系何XX。2020年9月18日，何XX（甲方）与XX公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于兰州市七里河区××路街道××路××号××层××路××号××层××室，建筑面积255.65平方米；房屋租赁期共陆年，乙方承诺该房屋仅作为XXX品牌使用；费用标准及承租押金，第一年、第二年联营扣点7%，第三年、第四年联营扣点8%，第五年、第六年联营扣点9%，承租押金50000元；租赁期间乙方不得擅自改变房屋结构及用途，如需对所承租房屋非主体结构进行必要改动时，其方案必须书面征得甲方同意。合同签订后，XX公司委托XXX总部对店面装修进行设计，2020年9月21日XX公司与达州市XX公司签订《XXX正安招牌制作合同》、与兰州XX公司、北京XX公司签订《XXX加盟餐厅装修工程设计合同》，并向设计单位北京XX公司支付设计费45000元，后因装修面积及租赁费收费标准问题何XX与XX公司产生纠纷。2020年11月16日，XX公司致函何XX（关于敦促履行商铺租赁合同的函）：贵我双方充分磋商后于2020年9月18日签署《商铺租赁合同》…但10月21日XX市场部王副经理要求“租赁费用要有保底条款”，这是对新签署合同的实质变更，我方不同意此要求。11月10日，XX招商部梁经理又要求“租赁费用按每平每月180元计算”，这还是对合同的实质变更。同时，XX阻拦我方人员进场施工,使我方人员赋闲多日后无奈返回…XX接函后，请高度重视，为减少不必要的损失和诉累，请配合我方尽快开展施工。何XX接函后，于2020年11月18日致函XX公司（关于“关于敦促履行商铺租赁合同的函”的回复函）：一、我方并未收到贵公司的5万元押金。二、贵公司与我方是联营模式，并非单纯的租赁关系，贵公司的装修方案吧将近一半面积作为并不必须的仓库和办公使用，必然减少营业收益，严重损害我方利益，贵公司的行为构成对合同的实质变更…贵公司违约在先，所列举的损失应当自行承担，我方没有责任。贵公司如愿继续合作，可以选择以下方式之一继续合作：一是严格按照合同签订面积重新进行设计与规划，确保全部用于营业，不得用作仓库及办公；二是不改变设计，但必须在原有扣点的基础上增加保底条款；三是营业面积执行扣点，用作仓库及办公面积按照市场租金价计算租金。如果贵公司不同意上述方案或者没有答复，我方即解除与贵公司的合作…保留依法追究贵公司责任的权利。XX公司接函后，于2020年11月18日致函何XX（关于处理商铺租赁善后事宜的函）：2020年11月20日收到XX复函后，我方认真研究，提议如下：1、同意XX解除合同的提议…本合同不再履行，但要明确的是双方签署的《商铺租赁合同》是典型的房屋租赁合同。2、我方是XXX品牌的加盟成员，店面规划设计和施工均由品牌方主导，其根据各个店面结构设计营业区、厨房区、等候区、走道区、点餐区、厕所等功能完备的营业场所、并非我方刻意将营业面积减少。3、租赁合同签署，现给我方造成损失为：委托设计费4.5万元、店面招牌制作及前期准备费用10.5万元、人工费0.8万元，合计15.8万元。在此，我方要求由XX承担全部损失。何XX接函后，于2020年11月25日致函XX公司（关于“关于处理商铺租赁善后事宜的函”的回复函）：回复如下，一、该公司和我方都同意解除合同，双方合同正式解除，互不履行。二、贵公司列举的所谓损失属于贵公司原因造成，我方没有义务承担。至诉讼时，双方已实际解除合同，终止履行。

另查明，XX公司的装修设计方案中营业面积为135平方米。按照XXX本部的要求，优选餐厅的面积为81-170㎡，保留区作为干货间、冷冻库、冷藏库、办公室的区域必须配置，厕所不可以放在保留区范围内，但必须视为餐厅设计范围。

本院认为，公民、法人合法的权益受法律保护。原告XX公司与被告何XX签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，被告依约交付了合同项下的房屋，原告接收案涉商铺后，为实现合同目的经营XXX品牌，遂委托XXX总部对店面装修进行设计，并向设计单位北京XX公司支付设计费45000元，后因装修问题与何XX产生纠纷致解除合同、终止履行。庭审查明，合同仅约定租赁期间XX公司不得擅自改变房屋结构及用途，如需对所承租房屋非主体结构进行必要改动时，其方案必须书面征得何XX同意。并未约定关于装修面积的限制性约定，被告何XX以营业面积减少，必然减少营业收益以致损害其合法权益为由认定原告违约，纯属主观臆断。被告何XX的主观臆断给原告造成了一定的经济损失，对此，应当承担必须的法律责任。故原告主张被告何XX赔偿其经济损失45000元（设计费）的诉讼请求，合理正当、理据充分，本院依法予以支持。关于其主张被告何XX赔偿其店面招牌制作费95416元的诉讼请求，仅凭收款发票，而无付款票据，本院认为证据不足，不予支持。关于被告何XX提出的本案系联营产生的合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷的抗辩理由，其一、合同明确约定，何XX将商业房屋出租给XX公司作为XXX品牌使用，XX公司在使用该房屋过程中因生产经营活动而产生的一切对外责任均由XX公司自行承担，与何XX无关。其二、合同约定何XX有权依照法定程序出售该出租的房屋，XX公司事先征得何XX同意，可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。其三，通观合同，除收费标准的约定中出现过“联营”二字外，再无关于所谓联营的任何约定，即无盈余的利益分享约定，亦无亏损的风险承担约定，全然体现不出联营的任何特征，故对于被告的抗辩，因无事实与法律依据，不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下：

一、被告何XX于本判决生效后十日内，支付原告甘肃XX公司设计费45000元。

二、驳回原告甘肃XX公司的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取1554元，原告甘肃XX公司负担1056元，被告何XX负担498元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

审判员　刘克斌

二〇二一年七月十二日

书记员　申XX