A、B与温州XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A、B与温州XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书 浙江省苍南县人民法院 民事判决书 （2014）温苍民初字第1193号 原告：A， 原告：A， 二原告共同委托代理人：A、B， 被告：温州XX公司， 法定代表人：A， 委托代理人：A、B， 原告A、B诉被告温州XX公司（以下简称泰源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理，因本案属76件系列案之一，该系列案为共同被告和同一种类的诉讼标的，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，经双方当事人同意后予以合并审理，本案依法由审判员A适用简易程序于2014年10月15日公开开庭进行了审理，原告A、B的委托代理人C、D，被告泰源公司的委托代理人A、B到庭参加诉讼，本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结， 原告A、B起诉称：2010年2月24日，二原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定：二原告以1540072元价格向被告购买其开发的XX第1幢1104室套房；被告应于2013年5月31日前将符合约定条件的商品房交付给二原告使用；如被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付房价款万分之二的违约金，合同签订后，二原告依约支付了购房款，但被告却直至2014年7月30日才向原告发出房屋交付通知，被告的行为已违反了合同的约定，构成违约，原告为维护自身合法权益，故起诉请求判决：1、被告向原告支付延迟交房违约金130906元（以1540072元为基数，自2013年6月1日起算至2014年7月30日止，按日万分之二计）；2、本案诉讼费用由被告承担， 原告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料： 1、身份证二份，企业信息查询表及组织机构代码证各一份，以证明原、被告身份情况； 2、商品房买卖合同一份，以证明二原告向被告购买涉案商品房的事实； 3、收据二份，以证明原告已向被告支付全部购房款的事实； 4、工程竣工验收备案表一份，以证明被告于2014年7月23日才将涉案商品房工程竣工验收报有关部门备案的事实； 5、房屋交付通知一份，以证明被告于2014年7月30日才通知原告办理房屋交接手续的事实； 6、安全月报若干，以证明被告在涉案房屋施工过程中并没有停工的事实； 被告泰源公司答辩称：一、造成涉案房屋交付时间比合同约定迟延的原因在于龙港XX误征了XX的两块土地，未及时完成拆迁工作造成项目长期停滞及当地村民阻碍等因素导致，根据XX约定，被告方可以据实予以延期，本案并没有构成逾期交付，原告的请求不符合事实及合同约定；二、被告在2014年6月10日就已经向原告发出交接房屋的通知，原告主张2014年7月30日才寄发交付房屋通知不事实；三、被告系诚实守信的投资商，为排除干扰，已额外支付了巨额的补偿款，才完成涉案商品房的开发工程，如再承担逾期交房的违约责任，显失公平，综上，原告的全部诉讼请求应予驳回， 被告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料： 1、营业执照及组织机构代码证各一份，以证明被告的诉讼主体资格； 2、苍南县国有土地使用权挂牌出让公告及须知各一份，以证明涉案商品房开发地块系被告合法取得及对该地块的拆迁安置要求已作出明确规定的事实； 3、公证书一份，以证明被告于2007年2月5日与苍南县国土资源局以公证方式签订土地使用权出让协议及该协议及附件明确了拆迁安置的要求，但未提及土地误征事宜的事实； 4、苍南县发展和改革局项目服务联系单一份，以证明涉案地块的拆迁安置要求与出让须知及规划设计内容一致的事实； 5、建设用地规划许可证、国有土地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证各一份，以证明涉案商品房开发项目于2007年10月24日取得建设用地规划许可证，2007年12月6日取得国有土地使用权证，2008年3月21日取得建设工程规划许可证，2009年1月14日取得建筑工程施工许可证的事实； 6、被告向主管部门申请要求解决土地征用遗留问题函二份，以证明涉案商品房在开发过程中因土地误征问题导致停工的事实； 7、会议纪要、协议书、村民代表会议纪要、进账单、收据、调解情况报告各一份，以证明涉案商品房开发工程因政府部门误征李家村土地事宜未予解决导致停滞约八个月时间及被告因此额外支出32000000元补偿款的事实； 8、有序用电报告一份，以证明因政府部门误征土地导致涉案商品房开发工程工期滞后的事实； 9、照片五张，以证明A等李家村民的10间房屋坐落位置及该10间房屋属误征对象严重影响了涉案商品房开发工程进度及验收的事实； 10、协议书一份，以证明上述10间房屋所有人A等村民阻碍施工及被告因此再次支出500000元经济补偿费用的事实； 11、申请报告二份，以证明2011年8月29日开始，XX部分村民多次无理阻扰，导致工程无法正常施工的事实； 12、拆迁补偿协议书、转账单及收款凭证各十份，以证明被告因政府误征土地被迫与A等10位户主签订补偿协议并于2012年11月9日共计支出1499800元补偿费用的事实； 13、调解协议书一份，以证明政府部门于2013年6月23日承诺十日内落实拆迁事宜的事实； 14、报告四份，邮寄凭证及记录各三份，以证明政府部门迟迟不能履行拆迁安置义务以保障被告开发权利的事实； 15、李家村第九届四次村民代表会议纪要一份，以证明被告再次答应为政府误征土地原因又支出了6000000元补偿款的事实； 16、报告一份，以证明被告因误征土地问题导致消防通道无法建设，请求政府部门尽快采取措施的事实； 17、龙港XX证明一份，进账单及付款凭证各三份，以证明被告向李家村民委员会支付7000000元补偿款及龙港镇政府承诺帮助启动工程验收的事实； 18、新闻报道截图及测绘图纸各一份，以证明上述10间房屋拆除工作自2014年4月28日开始直至5月6日结束的事实； 19、收据及协议书各一份，以证明被告支出6000000元补偿款且上述10间房屋拆除后才得以启动消防通道建设及竣工验收工作的事实； 20、拆除补偿协议书、李家村民委员会证明、转出凭证、收条各一份，领款凭证二十份，存款回单及身份证复印件各九份，以证明为推进项目建设及验收顺利完成，被告替政府向村民支出2000000元补偿款的事实； 21、补充协议及土地使用权证各一份，以证明因政府误征等原因，苍南县国土资源局同意给予涉案商品房开发工程项目建设延期至2014年3月19日，竣工时间延期至2014年3月18日的事实； 22、调解协议书、情况汇报、品质优化协议、南大门优化设计报告、承诺书、主路地面铺设样图、围墙调整图各一份及施工日志若干，以证明：①2013年5月31日至7月23日，业主强制阻扰被告施工；②2013年10月23日，经龙港XX协调，被告同意提升小区品质并花费大量工期的事实； 23、附属物及青苗补偿协议书一份及协议书二十份，以证明被告因政府征地遗留问题支出大量补偿款及施工期间陆续受到龙港XX村民干扰影响一个月以上工期的事实； 24、苍南县XX象台证明、台风信息各一份，公告三份，以证明涉案商品房开发工程受台风影响三次停止施工的事实； 25、商品房预售证三份，以证明涉案商品房具备预售条件的事实； 26、竣工验收总结报告、竣工验收质量评估报告、竣工验收会议纪要、竣工验收备案表、环境保护验收申请登记卡、消防验收意见书、规划核实确认书、房屋工程勘察质量检查报告、工程设计质量检查报告、工程监理报告、住宅质量保证书及住宅使用说明书各一份，以证明涉案商品房已符合双方合同约定的交付条件； 27、验收报告、分户验收汇总表、质量保修书各一份及分户验收资料三份，以证明涉案商品房主体结构工程于2012年8月17日经验收合格，2013年12月2日分户验收合格，2013年12月20日总体验收合格，并取得房屋建筑工程质量保修书的事实； 28、工程竣工报告，以证明涉案商品房工程于2013年12月10日才全部完工的事实； 29、申请竣工验收报告一份，以证明因政府未完成拆迁安置工作导致竣工验收拖延的事实； 30、情况说明、停工日期及原因汇总表各一份，监理日志及宏飞公司施工日志摘录若干，以证明涉案商品房开发工程遭受的各种施工阻碍及造成工期延误的原因及情况； 31、工程项目总平面图，以证明涉案商品房开发工程项目的各项指标及四至情况； 32、商品房买卖合同一份，以证明双方之间就涉案商品房签订买卖合同并约定权利、义务的事实； 33、证明一份及公告三份，以证明被告已告知全体业主涉案商品房停工及复工情况的事实； 34、重大项目建设联席会议纪要、土地出让附加条件报告、龙港XX承诺书、龙港XX拆迁安置承诺书、龙港XX民委员会承诺书、洪宫村会议签到表各一份及龙港XX地型图二张，以证明政府主管部门未尽调查义务将龙港镇通港路b地块西南角李家村所有土地误当XX土地征用的事实； 35、第一次交付通知资料（入伙通知书及邮寄凭证），以证明被告通知原告于2014年6月15日前办理房屋交付手续的事实； 36、第二次交付通知资料（交付通知、交付须知、交房费用清单、邮寄凭证），以证明被告于2014年8月1日再次通知原告于2014年8月5日前办理房屋交付手续的事实， 原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告泰源公司质证认为：对证据1-5没有异议；证据6与监理日志是不同的文书，其记载内容没有真实反映客观事实，对被告提供的证据，原告A、B质证认为：对证据1-5、18、21、25、26、31、32、34、35、36的真实性及合法性无异议，但证据2中没有涉及拆迁安置工作的明确规定，证据3与本案无关联性，证据21说明系被告原因导致工程延期，证据34不能证明涉案商品房开发工程存在误征土地的事实，且误征事实与本案属不同的法律关系；对证据6、11、14、29的三性均有异议，只是被告的陈述，加盖的也是被告的公章；对证据7中的会议纪要质证意见同证据6，其余证据只能证明被告向李家村支付款项，无法证明有村民阻碍施工；证据8不能证实原告主张的证明目的；证据9无法确认照片的拍摄时间，故无法证明原告主张；证据10不能说明系户主闹事而进行调解；证据12只能证明被告向10户房主支付补偿款，不能证明10户房主持续阻碍施工；对证据13的合法性及真实性无异议，但不能证明有村民阻挠施工的事实；证据15、16、20与本案没有关联性；证据17、19只能证明调解及款项来往的事实，不能证明被告主张的目的；证据22中业主只是正常维权；证据23只能证明被告向案外人做出补偿，不能证明业主有阻碍施工的行为；对证据24中有关台风的信息无异议，但A并非不可抗力，被告也不能证明其已尽到通知义务；证据27说明被告没有在约定的时间内履行交房义务；证据28的真实性无法确认；证据30中的监理日志存在笔迹不一致的情况，应为事后所添加，故对真实性有异议；证据33系被告事后所补充，对真实性有异议， 本院认为，原告提供的证据1－5及被告提供的证据1-5、10、13、15、17-23、25-28、31、32、34-36，其形式、来源合法，与本案具有关联性，且双方相互间对证据真实性无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据，原告提供的证据6侧重记载的是涉案商品房工程施工过程中的安全情况，不能全面且真实地反应施工过程中的停工情况及原因，与本案缺乏关联性，其证据效力不予认定，被告提供的证据6、7、11、14、16、29系被告单方出具的书面材料，原告对其内容予以否认，该五组证据真实性无法确认，证据效力不予认定，被告提供的证据8、12与本案缺乏关联性，证据效力不予认定，被告提供的证据9之真实性无法确认，证据效力不予认定，被告提供的证据24中的气象台证明及台风信息原告无异议，证据效力可以确认，其中的三份公告因缺乏张贴场地及时间等辅助证明，证据效力不足以认定，被告提供的证据30、33系被告或与被告有利害关系的第三方制作，原告予以否认，其证据效力不予认定， 根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下： 2007年1月31日，经苍南县XX苍政发（2005）67号文件同意，苍南县国土资源局在苍南县XX对龙港XX进行公开挂牌，被告泰源公司参与竞买并取得该地块的开发使用权，上述地块坐落于XX以北、XX以西至规划用地红线、XX街以南，2007年10月24日，被告取得涉案b地块的建设用地规划许可证，2008年3月21日，被告取得建设工程规划许可证，2009年1月14日，被告取得建筑工程施工许可证，开始施工，2010年2月1日，被告取得泰源锦园商品房预售证，2011年11月15日，被告取得泰源锦园（二期）商品房预售证，2013年1月6日，被告取得泰源锦园（三期）商品房预售证， 2010年2月24日，原告A、B与被告泰源公司签订了一份商品房买卖合同，约定向被告购买其开发的坐落于苍南县龙港XX商品房，合同第三条约定了该商品房的土地使用权年限、设计用途及建筑面积等，第五条约定了该商品房的单价及总房价款，第七条约定了付款方式及期限，第八条约定了买受人逾期付款的违约责任，第九条约定：出卖人应当在2013年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律的规定采取某项行政措施及其他政府部门的原因；3、施工中遇到重大的技术问题而致开发建设期延长的情况，需温州市XX出具的书面证明为依据，第十条约定出卖人逾期交房的违约责任，即除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，此外合同还对产权登记等事项进行了约定，合同签订后，二原告向被告支付了全部购房款， 因涉案b地块在招标之前办理土地征用时，龙港XX及有关部门在未经XX村民委员会同意的情况下征用了该地块红线范围内属于XX所有的耕地3.063亩、池塘1.1065亩、红线外通港路道路面积2.226亩、日照间距影响4.32亩，合计10.7155亩，经龙港XX主持调解，被告与李家村村民委员会于2011年8月7日达成补偿协议，由被告于30日内一次性补偿XX村民委员会32000000元（其中XX民A等10户房屋拆迁处理问题除外），同年8月16日，被告将该款打入李家村村民委会帐户，2013年6月22日，因业主与被告发生纠纷，经龙港XX等相关部门负责人、业主代表及被告多方进行协调，达成了小区品质优化协议，2014年3月27日，因涉案b地块上李家村10间民房拆迁问题，经龙港XX等部门与被告及李家村村民委员会协调，由被告一次性补偿李家村村民委员会7000000元，同年4月1日，被告分三次将上述款项打入龙港XX指定帐户，2014年4月2日，因误征李家村土地问题，被告再次向李家村村民委员会支付补偿款6000000元，2014年5月9日，XX村村民A等10间房屋拆除完毕，被告同时XX消防通道竣工验收工作，2014年6月17日，被告与A等10户房主签订拆除补偿协议书，由被告向该10户房主另行支付每间房屋一次性补偿款200000元，共计2000000元， 2013年3月20日，苍南县国土资源局与被告泰源公司签订国有建设用地土地使用权出让合同补充协议一份，约定双方原签订的苍土合字（2007）111号协议书原定的用地项目因其他原因造成无法按原合同约定的时间动工建设，经苍南县国土资源局同意给予该用地项目延期建设，将被告原定于2011年10月6日完成项目竣工验收延迟至2014年3月19日，2013年3月29日，被告更换了国有土地使用证，2014年6月10日，涉案商品房建设工程竣工并开始进行竣工验收，被告同时向二原告邮寄入伙通知书通知其于2014年6月16日至18日办理交房手续，在涉案房屋竣工前，其配套的电力、自来水、给排水、智能化等工程已经竣工并验收合格；7月22日涉案房屋通过了建设、施工、监理、设计、勘察单位联合验收；7月23日在苍南县XX完成了工程验收备案，8月1日，被告再次向二原告邮寄房屋交付通知及须知，要求二原告于8月5日前办理交房手续并缴纳相关费用，上述二份邮寄通知分别于2014年6月11日及8月1日被签收， 本院认为：原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务，二原告已履行其付款义务，被告亦应按合同履行其交房义务，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告逾期交付房屋是否具有免责理由；二、被告如具备延期交房的法定事由，可免责的期限， 关于焦点一，本院认为，通过上述事实的认定，涉案商品房在2013年5月31日前尚未具备合同约定的交房条件，被告延期交房明显，是否违约关键在于被告有无顺延交房的免责条件，被告主张的免责理由有三个：一为龙港XX误将XX土地当作XX土地征用；二为业主闹事；三为台风天气影响，针对被告主张的第一个免责理由，本院认为，从双方当事人提供的证据材料及当庭陈述，可以认定被告在取得涉案b地块房地产开发项目时，确实存在政府部门将龙港XX土地作为XX土地进行征用及未及时将李家村A等10户村民房屋拆迁安置的事实，上述行为并非被告主观过错，属于政府部门行政行为不到位所致，故被告以此抗辩延期交房的条件可以成立；针对被告主张的第二个免责理由，本院认为，被告主张业主闹事造成工程延期，该事由不符合双方合同第九条约定的免责情形，且被告也未提供充分证据证实存在业主闹事并导致工程延期的事实，被告以此主张顺延交房的免责条件，于法无据，不予支持；针对被告主张的第三个免责理由，本院认为，法律上所称的不可抗力应指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，我县地处沿海，属台风多发地段，台风是我县一种常见的自然灾害，相关部门在台风到来前均会提前发出预警，在非超级台风的情况下，一般性台风对施工的影响在确定交房期限时应当已经预见并予以考虑，因此，原告以台风事由进行免责抗辩，同样缺乏法律依据，不予支持， 关于焦点二，本院认为，双方合同约定的交房时间为2013年5月31日前，被告虽于2014年6月10日将涉案商品房建设工程竣工并开始进行竣工验收，但涉案房屋直至2014年7月23日才在苍南县XX完成工程验收备案，方具备合同约定的交房条件，故被告在涉案房屋具备交付条件前，即2014年6月10日通知原告接收房屋的行为，应属无效，二原告主张被告于2014年7月30日已通知其接收涉案商品房，故该时间可认定为被告向原告交付房屋的日期，涉案b地块由于政府部门行政不到位的原因导致XX等10户村民的房屋于2014年5月9日才得以拆除完毕，该日期已超出合同约定交付房屋期限近一年之久，在这种情况下，被告应综合考虑原告等购房户的利益及实际延期的事实，及时有效启动各项建设工程竣工验收事宜，但被告直至2014年7月23日才完成涉案商品房开发工程的验收备案登记，存在懈怠行为，故本院结合案件事实酌情给予被告30日的合理时间作为涉案商品房开发工程竣工验收的缓冲期间，被告合理顺延交房的最后期限可认定为2014年6月9日，据此，被告应承担逾期交付房屋的违约责任应自2014年6月9日起算至7月30日止，为51天，被告逾期不超过60日，按双方合同约定，被告应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行， 综上，二原告主张被告逾期交房，并依此要求被告承担赔偿损失的违约责任，合理、合法，应予支持，但二原告主张的违约损失之计算期限过长，应依法予以扣除，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、温州XX公司于本判决生效之日起十日内支付A、B逾期交房违约金7854元（以总房价款1540072元，按日万分之一计算51日）； 二、驳回A、B其他诉讼请求， 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案受理费2918元，减半收取1459元，由A、B负担1371元，温州XX公司负担88元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院，［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费2918元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市XX，帐号：19299901XXXXXXX950013，逾期不交按自动撤回上诉处理，］ 审判员A 二〇一四年十二月十五日 书记员B 相关法律条文链接： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同， 依法成立的合同，受法律保护， 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务， …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任， 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据， 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集， 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据， 附件： 苍南县人民法院民事裁判后续释明 一、对不具有强制执行内容的裁判文书： 1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行； 2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉； 3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚； 二、对具有强制执行内容的裁判文书： 4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村合作银行营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人； 5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）， 三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑， 四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解