无锡市XX建筑安装工程有限公司、许X委托代建合同纠纷二审，驳回上诉

律师观点分析

上诉人（原审被告）：无锡市XX公司，住所地宜兴市官林镇凌霞南XX。

法定代表人：缪XX，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨XX,江苏XX所律师。

委托诉讼代理人：许X，江苏XX所律师。

被上诉人（原审原告）：许XX，男，1948年6月23日出生，汉族，住宜兴市。

委托诉讼代理人：吴XX，江苏XX律师。

上诉人无锡市XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人许XX委托代建合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初6631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

案情简介：

XX公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许XX的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由许XX承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、案涉代建房是否应通过二手房买卖方式过户至住户个人名下为行政行为，应由房屋主管部门决定并作出解释。1、一审判决仅依据胡XX、胡XX两个住户直接将同一商住楼房屋登记在个人名下的情形，便认定案涉房屋可以通过一手房交易直接登记在住户名下错误。首先，从证明力上看，该两份证据属于间接证据，与本案无关，本案的该争议焦点涉及当时政策问题，不能凭间接证据认定当时政策性问题。其次，从程序上看，法院并没有调查胡XX、胡XX两名住户具体完整的过户程序资料；事实上，该两名住户此前与XX公司办理了二手房买卖手续，即在办理房产证时，报备了二手房买卖手续，但实际过户时，为简化手续，没有首先办证至XX公司名下后再转移至个人名下。再次，从关联性上看，即便该二住户可以一次过户至其名下，也不适用于本案。XX公司也提供了及时办理二手房交易的住户孙XX相关信息，该住户情况反向说明了及时进行二手房买卖并不会导致税赋增加。最后，从客观情况看，XX公司完全是按照房管部门的规定办理的，不存在故意增加办证环节、提高业主税费的主观恶意。2、XX公司依据当时政策规定，只能将不动产首先办理至公司名下。案涉土地性质是办公综合楼，并非商品房开发，故XX公司只能根据当时房屋主管部门要求，首先将案涉房屋产权证办理至自己名下，然后再以二手房买卖形式办理转移登记。法庭向宜兴市房产管理部门和土地管理部门进行核实，XX公司当时向相关部门进行申请，相关部门依XX公司的申请颁发土地使用权证和不动产权证，这只能表明XX公司为符合法律规定的流程，进行申请才可合法取得案涉土地使用权证和不动产权证，进而与住户进行二手房买卖。因此，XX公司根据当时政策及当地主管部门要求，才将不动产登记证办理至自己名下。房屋登记为行政行为，理应由主管部门解释本案。二、《综合楼代建房协议书》并非房屋买卖合同，该协议明确约定由许XX承担税费。5269号判决书在“本院认为”中明确阐述“但由于相关过户手续尚未办理，相关税费暂未产生，具体金额也无法确定…故本院对该税费部分暂不予以理涉”，且在后文也并未将税费部分写入判决，故该判决书对税费部分并没有既判力。XX公司主张先履行抗辩权，故许XX迟延履行合同义务期间所发生的税款滞纳金、应税额增加、税率大幅提高等情形，应后果自负。按照《综合楼代建房协议书》第九条的约定“房款及其他应缴税款交清后，方可办理房屋产权证手续”，许XX必须首先通过XX公司缴纳税费后，XX公司才有义务协助办证。本案中，许XX非但拒不按约履行缴纳税费的义务，反而以诉讼的方式要求XX公司首先履行办证义务，属严重违约行为，XX公司有权依法行使先履行抗辩权。三、XX公司将房产登记至公司名下，没有告知义务，所有住户对此事实明知且无争议，许XX怠于正确履行催告义务。作为实际物权所有权人，仅许XX才有义务及权利向行政机关申请办理相关不动产权证，XX公司没有告知义务。在许XX向XX公司缴清全部房款、XX公司向许XX交房、许XX实际入住占有使用时，许XX就是实际的物权所有权人，房屋产权证只是对外公示的形式要件，并不能以此最终确认房屋物权所有权的归属。XX公司自始至终只有交房、协助过户义务，其将不动产权证办理在公司名下，实属当时政策情形所致，而许XX却在时隔十年后来起诉办理不动产权证之事宜，显为怠于履行自己的权利义务，理应自己承担所诉税费、滞纳金等费用。

许XX答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1、一审法院向不动产登记中心及和桥建管局、土管局等多机关调查后，并没有XX公司所称的必须先将房屋登记到公司名下再过户给买房人的政策规定。2、双方之间签订的代建房协议本质上是一个商品房买卖合同。从2007年3月份的土地分割证以及XX公司提交的国有土地使用权出让金清算单，可看出案涉房屋土地的使用权类型已经转化为出让，而且国家税务总局对双包代建合同性质也作了回复确认，确认为商品房买卖。本案中争议的税费均是二手房买卖产生，归根究底是XX公司在其毫不知情的情况下，而且是在其全部付清房款的情况下，擅自将案涉房屋登记到公司名下，以致案涉房屋变成二手房，而且因为XX公司负债较多，导致被多家法院查封，案涉房屋迟迟过不了户，房价大涨，过户费用大幅增加。

一审意见：

一审法院认为：

债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案中双方的主要争议焦点为：XX公司将涉案的房屋初始登记于其公司名下，导致过户时被认定为二手房，增加了税费220905.89元，应当由谁承担。

法院认定增加的税费220905.89元应当由XX公司承担。理由如下：一、根据XX公司提供的宜兴市计划经济委员会于2001年6月1日下发的宜计经和（2001）181号文件，兴达XX当时建设的综合楼在2001年6月11日经批准立项，共建设营业用房15间，共6户人家，现有3户没有过户，住宅用房14户，现有4户没有过户（过户房屋中包括许XX的房屋），后法院至市不动产登记中心调取材料，该楼405室住户胡XX的发证时间是2009年7月30日，402室住户胡XX发证时间为2009年10月6日，且根据查询，上述两人房屋是直接登记在个人名下，没有先登记在XX公司名下，证明许XX与胡XX、胡XX作为同一商住楼房屋购买者，是可以直接将涉案房屋直接登记在其个人名下的。二、XX公司在知道可以办理房屋证时，未及时告知许XX等购房者。XX公司提供于2009年已将办理过户手续的通知张贴于许XX电表上的照片，根据法院至供电所的调查，XX公司提供的是虚假证据。三、XX公司在未告知许XX办理房屋登记手续的情况下，将房屋登记在其公司名下，导致许XX7套房屋在过户时被认定为二手房，许XX向税务部门交纳了两笔税款，第二笔税属于增值税，增值税发票上开的是XX公司抬头，说明应当由XX公司负担。四、根据5269号民事判决，明确XX公司应承担将案涉房屋过户至许XX名下产生的税费。XX公司抗辩称，根据政策需先登记在XX公司名下再将房屋二次过户至许XX名下。法院多次要求XX公司提供案涉代建房需要先将房屋登记在其公司名下，才能过户至个人名下的相关证据，但XX公司明确表示无相关证据可以提供。五、许XX与XX公司签订的名称虽然是代建房，但本质上是房屋买卖，由许XX承担二手房的交易税金，有违客观公正。即使当时有相关政策规定，XX公司把房产登记在自己公司名下，也应当及时告知购房人，如实履行告知义务，以免房价不断上涨，导致税赋不断增加，但XX公司连起码的告知义务也没有履行，故许XX先行垫付的过户税费220905.89元，应当由XX公司承担。

根据原兴达XX时任法定代表人蒋XX出具的收款说明，明确XX公司已于2005年6月10日向许XX预收办理房产证费用3××0元，但是在手续办理房产过户手续中，许XX自行支付了相关费用，XX公司应向许XX返还3××0元。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、XX公司于判决发生法律效力之日起十日内支付许XX先行垫付的税款220905.89元。二、XX公司于判决发生法律效力之日起十日内返还许XX办理房产证费用3××0元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审判决结果：

本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案系委托代建合同纠纷，双方协议约定领取房屋产权证的有关费用由许XX负担。根据现已查明的事实，XX公司在系列委托代建合同的履行过程中，已有其他合同相对方依法办理房屋的初始登记，故此，许XX也可以办理房屋的初始登记。由于XX公司把许XX委托代建的房屋初始登记在其公司名下，构成违约，导致过户时被认定为二手房买卖，增加了税费220905.89元，XX公司应承担相应的民事责任。一审法院判令XX公司向许XX支付先行垫付的税款220905.89元，符合法律规定，应予支持。XX公司上诉认为，依据当时的政策，只能将房屋首先登记其公司名下，但未提供证据证明，且XX公司将房屋初始登记其公司名下，并非善意，法院对XX公司上诉请求，不予支持。

综上，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。