***科技有限公司、***实业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

　　上诉人***科技有限公司（以下简称***科技有限公司）因与上诉人***实业有限公司（以下简称***实业有限公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人***科技有限公司的委托诉讼代理人周时进，上诉人***实业有限公司的委托诉讼代理人廖益红、闵碧华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　***科技有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判***实业有限公司向***科技有限公司退还履约保证金45万元，依法调整一审诉讼费分摊比例，二审诉讼费用由***实业有限公司承担。主要理由：本案纠纷主要是因***实业有限公司违约造成协议解除，双方代理关系终止。***实业有限公司应退还保证金。***科技有限公司在代理销售过程中，投入了样板房和销售部装修成本五十万，且需要承担销售人员工资10万元以及销售运营成本，另外还要支付分销商的佣金。***科技有限公司帮***实业有限公司销售了部分房屋，还得另赔40余万元的保证金，有失公平。

　　***实业有限公司辩称，***科技有限公司存在利用***实业有限公司的销售中心销售其他楼盘的房产、与第三人签订海奈尔商业楼有关的协议及合同、未按约定完成销售任务等违约行为，其无权要求返还履行保证金。样板房装修是***科技有限公司在《销售代理合同》项下的义务，与本案《协议书》无关。

　　***实业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判***实业有限公司无须向***科技有限公司支付销售佣金和履约保证金。一、二审诉讼费用由***科技有限公司承担。主要理由：***科技有限公司撤离之前，仅完成809号房屋的销售，***实业有限公司已于2017年12月4日支付了服务费。本案诉争佣金的四位客户均是***实业有限公司设法留住的，与***科技有限公司无关，***科技有限公司要求支付销售佣金无依据。***科技有限公司在合同履行期间存在违约，***实业有限公司不退还保证金符合协议约定。

　　***科技有限公司辩称，诉争四套房屋是我公司出售的，首付款均在2018年1月之前支付。我公司已装修了三个样板房及售楼部。***实业有限公司不允许我公司与客户签订任何合同，也不能收款，因为***实业有限公司的房子是自建的，第一手产权证已登记至在公司名下，故所有房屋按二手房手续办理，由于***实业有限公司的法定代表人李是经常在外地，配合工作跟不上，导致***科技有限公司完不成销售任务。

　　原审原告***科技有限公司向一审法院起诉请求：要求被告支付代理销售佣金55874元，退还履约保证金450000元。

　　一审法院认定的事实：2017年11月3日，原、被告双方签订《协议书》，载明，鉴于2017年8月17日双方签订一份《销售代理合同》及2017年8月29日双方签订了《销售代理合同（补充协议）》，销售代理合同约定原告销售被告位于九江市开发区海奈尔商业楼（3层至9层70间房屋），原告向被告支付了100万元履约保证金，现双方达成协议如下：一、双方协商一致，解除《销售代理合同》及《销售代理合同（补充协议）》；三、原告签订协议之日起四个月内销售完海奈尔商业楼（3层至9层70间房屋），四个月销售期到期后，该协议自动终止、解除。原告介绍的客户到海奈尔商业楼，双方签订《客户确认单》起45日内，视为原告的客户，被告应向原告支付服务费，销售期间，销售一间房屋退还原告相应一间房屋的履约保证金，每销售一间房屋退还7100元履约保证金，因《销售代理合同》及《销售代理合同（补充协议）》已经终止，被告3个工作日内退还原告50万元履约保证金。原告每月销售的房屋不得低于10间，如有任何一个月乙方销售低于10间房屋的，剩余履约保证金被告不予退还。如果原告阻碍或者妨碍海奈尔商业楼销售的、擅自进入海奈尔商业楼等等，均视为原告构成根本违约。……协议书签订后，双方在履行过程中出现了纠纷。现原告认为其完成了808、810、901、906四套房的销售工作，被告应支付代理销售佣金，且双方合作不下去的原因在于被告，被告因退还保证金45万元。被告认为808、810、901、906四套房是其自行销售完成，且是被告违约，故原告无权要求代理销售佣金和退还保证金。故原告诉至法院。原告有50万元保证金在被告处，本院询问原告为何只要退还45万元时，原告庭审中陈述，原告在履行合同中存在一些违约情况，故是酌情要求被告退还。808、810、901、906四套房签订的《海奈尔客户带看确认单》是原告完成的，庭审中，双方对四套房佣金的费用55874元无异议，交易最终完成是原告促成的还是被告促成的双方存在争议。

　　一审法院认为：本案争议的焦点之一是销售代理佣金55874元是否应当支付。原告和被告签订的协议书约定原告介绍的客户到海奈尔商业楼，双方签订《客户确认单》起45日内，视为原告的客户，被告应向原告支付服务费。庭审中原告提交了《客户确认单》，且该四套房销售已经完成，被告辩称是其自行销售完成，但被告提交的证据无法予以证实，故被告应向原告支付代理销售佣金55874元；本案争议的焦点之二是履约保证金45万元是否应当退还。协议书约定销售期4个月，在实际履行过程中2个月后就终止，原告也在庭审中自认存在部分违约情况，鉴于双方合作时间较短，原告也促成了5套房屋的交易，该院予以酌情支持退还保证金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、被告***实业有限公司于本判决生效后十日内向原告***科技有限公司支付代理销售佣金55874元；二、被告***实业有限公司于本判决生效后十日内向原告***科技有限公司退还履约保证金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8859元，原告***科技有限公司负担6000元，被告负担***实业有限公司2859元。

　　二审期间，***实业有限公司向本院提交809号房屋的结算单和银行转账凭证，证明***科技有限公司完成交易后，应先向***实业有限公司提交结算单，***实业有限公司确认后再付款符合协议约定。

　　***科技有限公司质证意见：对真实性无异议，证明目的有异议，协议书约定***实业有限公司收到购房者首付款后3到5天内就应向***科技有限公司支付50%服务费，***科技有限公司多次要求结算，还于2018年8月28日去函要求结算。

　　本院对***实业有限公司提交的证据的真实性予以确认。

　　本院二审查明的案件事实与一审法院查明事实一致。

　　本院认为，案涉《协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反国家的法律法规，应认定为有效协议，对双方协议均有约束力。***科技有限公司向法院提交了《客户确认单》，证明案涉四套房销售已经完成，故***实业有限公司应向***科技有限公司支付该四套房的代理销售佣金55874元。***实业有限公司称该四套房是其自行销售完成，依据不足，不予支持。关于***科技有限公司主张的45万元履行保证金的问题。《协议书》第三条第13项约定：在四个月销售期间，如有任何一个月份乙方（***科技有限公司）销售低于10间房屋的，剩余履约保证金甲方（***实业有限公司）不予退还，甲方有权单方终止解除协议，乙方无条件退出。该协议签订后双方只实际履行了2个月，在该2个月期间内，***科技有限公司并未按协议约定每月至少售出10间房屋，存在违约行为。《协议书》第三条第19项约定，甲方在收到客户首付款5个工作日未按本协议约定支付乙方50%服务费的，乙方须向甲方提出支付服务费的通知，如甲方在收到乙方通知后5个工作日仍未支付的，甲方构成根本违约。在***科技有限公司完成销售案涉四套房后，***实业有限公司未及时支付佣金，也存在违约行为。鉴于双方均有违约行为，本院根据具体案情，对***科技有限公司请求退还保证金的请求，酌情支持13万元。***科技有限公司上诉称投入了巨大成本帮***实业有限公司卖房，还被判赔偿保证金，有失公平。对此本院认为，《协议书》是双方的真实意思表示，***科技有限公司既然签订了协议，就应当预判可能出现的经营风险，在己方违约未按协议完成销售任务时，应承担由此带来的后果。综上，一审法院部分事实未查清，本院予以纠正。上诉人***科技有限公司的上诉理由部分成立，予以支持。上诉人***实业有限公司的上诉理由不成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、维持九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初2383号民事判决第一项，即：被告***实业有限公司于本判决生效后十日内向原告***科技有限公司支付代理销售佣金55874元；

　　二、变更九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初2383号民事判决第二项“被告***实业有限公司于本判决生效后十日内向原告***科技有限公司退还履约保证金50000元”为：上诉人***实业有限公司于本判决生效后十日内向上诉人***科技有限公司退还履约保证金130000元；

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费8859元（***科技有限公司预交），二审案件受理费9865元（其中***科技有限公司预交7390元，***实业有限公司预交2475元），由***科技有限公司承担13224元，由***实业有限公司承担5500元。

　　本判决为终审判决