曾涛律师
律师观点分析
原告曾XX与被告湖南XX公司（以下简称XX公司）、李XX、李X租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员马XX担任审判长，与人民陪审员曹青松、曹XX组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾XX及其委托诉讼代理人曾X，被告XX公司、李XX、李X的共同委托诉讼代理人朱XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾XX向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2017年12月25日签订的租赁合同；2、判令被告XX公司返还原告保证金及租金109万元；3、判令被告XX公司支付原告违约金100万元；4、判令被告李XX、李X对被告XX公司的上述合同之债承担连带清偿责任；5、本案受理费及财产保全费由被告承担。事实与理由：原告欲投资建设一台熔炼炉，用于处理含铅等物质，便租赁被告所有的位于湖南省郴州市永兴县XX的场地。双方于2017年12月25日签订了租赁合同，合同约定如下：第二条第2项约定，厂房由被告投资在2018年3月31日前建设好，交付原告使用，满足原告租赁需要；第三条第一项约定，第一年的场地及厂房租赁费用为218万元／年（从2018年5月1日开始计算租金）付款方式：合同签订之日，原告向被告支付合同履行保证金60万元，保证金可抵第一年的租金，合同签订10日内付49万元，2018年7月1日前付109万元。第七条第一项：如有违约情形，违约金为100万元，实际损失大于违约金的，按实际损失赔偿。还对相关事项进行了约定，合同签订后，原告按合同约定向被告支付了109万元，其中保证金60万元，租金49万元，款项按被告的指定均汇入了谭运秀的银行账户，被告于2018年4月24日向原告出具了收据。但是被告却没有按合同约定在2018年3月31日前将厂房建设好，交付原告使用，满足原告租赁需要。原告曾多次催促被告履行义务，被告均置之不理，至今未将厂房建设好，导致原告一直无法生产经营。综上，因被告严重违约，给原告造成了重大经济损失。为了维护原告的合法权益，遂诉至法院。
被告XX公司、李XX、李X辩称，原、被告之间签订的合同应当继续履行。因为降水天数较多，导致误工，这具有不可抗力因素，被告延期交付租赁物的过错不在被告方，因为这是不可抗力。被告厂房建设大部分已经完成，原告可以进行后续工作，但原告没有建设后续工程，原告没有继续履行合同的意思。被告为履行与原告的租赁合同，已经对外进行钢结构定制，已在生产过程中。合同第3条第一项，如果被告未按期交付，按年息2分支付利息，被告只需交付利息即可，不存在解除合同事项。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方对原告提交的证据1（原告身份信息）、证据2（企业信息、企业年度报告及股东身份证）、证据3（租赁合同）、证据4（银行转账单、收据及手机短信）无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据5（图片）的真实性本院予以采信；证据6（手机短信及通话详单）对原告同意延期至2018年7月31日交付厂房的事实予以采信，对原告向被告发出如延期仍未交付即解除合同的事实予以采信；三被告提交的证据1（永兴县XX降水量资料），对其真实性本院予以采信；证据2（钢材购销合同、钢结构工程施工合同、销售订货合同、湖南XX公司钢结构加工合同），无原件核实，亦无证据证实该几份合同已经履行，且与本案所涉厂房有关；证据3（照片）的真实性予以采信，但并不能证实该厂房已经交付的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月25日，原告（乙方）曾XX与被告（甲方）XX公司签订《租赁合同》，合同第一条约定，租赁用途：乙方租赁甲方的场地投资建设一个平方米的熔炼炉一台，用于处理处置含铅等物料，由乙方独立组织生产经营，自负盈亏。第二条，租赁范围及期限：1、租赁场地面积4亩，由双方现场用简易图标识签字确认。2、厂房由甲方投资在2018年3月31日前建设好，交付乙方使用，满足乙方租赁需要。乙方在租赁场地建设一个尾气塔和收尘室以及生产线等，所有投资由乙方负责，项目设计商甲方同意，符合环评要求和环保的规定。3、租赁期限8年，自2017年12月25日起至2025年12月31日止。4、租赁期满，甲方无偿收回出租场地，乙方应无条件如期移交并在一个星期内清出所有物料及乙方建设的可移动设备及生产设施和生活设施。如乙方需继续承租，应于租赁期满前三个月内向甲方书面提出，在同等条件下乙方享有优先权，续约时双方重新签订合同。第三条，租金及其他费用：1、第一年的场地及厂房租赁费用为218万元／年（从2018年5月1日开始计算租金），付款方式是：合同签订之日，乙方向甲方支付合同履行保证金60万元（账号：永兴县信用联社622169XXXXXXX，户名：谭运秀），保证金可抵第一年的租金；合同签订10日付49万元；2018年7月1日前付109万元。如甲方未按期将厂房交付乙方使用，乙方已交的保证金、租金按年息2分计息……第六条，其他有关约定：……7、因不可抗力的原因和政策性因素造成本合同无法履行，双方互不承担责任，其租赁费按实际使用天数计算。8、双方不得无故单方面解除本合同，否则按照违约责任处理。第七条，违约责任及处理：1、如有违约情形，违约金为100万元，实际损失大于违约金的，按实际损失赔偿……2017年12月26日，原告向账户名为谭运秀的中国XX银行账户转账支付500000元，2017年12月27日转账支付100000元，2018年1月8日转账支付350000元，2018年1月22日转账支付140000元。2018年4月24日，被告XX公司向原告出具了收到XXX元保证金的收据。2018年7月19日，原告通过手机短信与被告李XX协商租赁合同补充事宜，内容为：李XX老总，我们按合同约定应在2018年3月31日前把厂房建好并交给我使用，到现在已推迟了3个多月未交付，请你们于2018年7月31日前建好并交付给我使用，否则我将解除租赁合同。因被告方未按期交付厂房，原告遂诉至本院，请求判其所请。
另查明：在本案审理过程中，原告曾XX向本院申请了财产保全。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案争议的焦点是：1、原告曾XX与被告XX公司签订的《租赁合同》是否应当解除；2、被告XX公司是否应当向原告返还保证金、租金并承担违约责任；3、被告李XX、李X是否应当对被告XX公司的上述债务承担连带清偿责任。阐述如下：
一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告曾XX与被告XX公司于2017年12月25日签订的《租赁合同》为双方自愿行为，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据双方合同约定，被告XX公司向原告出租厂房，原告向被告XX公司支付相应租金，原告按照约定自2017年12月26日至2018年1月22日向被告XX公司交纳了共计XXX元的保证金和租金，被告XX公司亦应依照约定于2018年3月31日前将原告所租赁的厂房建设好，交付原告使用。但被告XX公司并未按期交付厂房，原告遂于2018年7月19日通知被告XX公司，限其于2018年7月31日前建好厂房并交付，逾期将解除租赁合同，但时至今日，被告XX公司仍未将该厂房交付至原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告XX公司迟延交付厂房，在经原告短信催告后仍未履行其义务，其违约行为使原告使用租赁厂房开展经营生产活动的合同目的不能实现，故原告可以依法行使解除合同的权利。被告XX公司提出其不能按照约定履行合同义务的原因系因天气的不可抗力因素，但结合天气状况及被告XX公司延迟近一年时间的情况，本院对其抗辩理由不予采信。
二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告曾XX按照合同约定向被告XX公司交纳了600000元保证金，预付租金490000元，现因被告XX公司未履行交付租赁物的合同义务导致合同解除，故被告XX公司应当向原告返还上述款项。原告曾XX与被告XX公司在《租赁合同》中约定，如有违约情形，违约金为100万元，现被告XX公司存在未履行交付厂房的违约行为，故原告要求被告XX公司支付100万元违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告李XX、李X对被告XX公司的上述债务承担连带清偿责任，本院认为，原告并未提交证据证实被告李XX、李X未履行或者未全面履行出资义务，故对其要求被告李XX、李X承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告曾XX与被告湖南XX公司于2017年12月25日签订的《租赁合同》自本判决生效之日起解除；
二、由被告湖南XX公司向原告曾XX返还保证金及租金XXX元，限本判决生效之日起十日内支付清；
三、由被告湖南XX公司向原告曾XX支付违约金XXX元，限本判决生效之日起十日内支付清；
四、驳回原告曾XX的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费23520元，保全费5000元，合计28520元，由被告湖南XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。