曾涛律师
律师观点分析
原告上海XX（以下简称XXX）与被告谭XX、李XX、郴州市XX公司（以下简称XX公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告XXX的委托代理人曾X到庭参加诉讼，被告谭XX、李XX、郴州市XX公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
XXX请求判令：1、立即解除原告与被告谭XX签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告谭XX立即偿还原告借款本金264963.9元，应收利息9924.74元，本息合计人民币274888.64元（利息暂计至2018年12月9日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至被告清偿本息日止）；3、被告谭XX承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费人民币13744.43元，以上二、三项合计288633.07元；4、原告对被告谭XX提供抵押的位于郴州大道与郴资桂交汇处地质资源博物馆1栋16A23号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、被告郴州市XX公司、李XX在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；6、三被告共同承担本案的诉讼费用、财产保全费。
被告谭XX、李XX、郴州市XX公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，亦未答辩。
查明的事实
本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实：
2014年3月10日，原告XXX作为贷款人，被告谭XX作为借款人、被告李XX、XX公司作为连带责任保证人，签订了《个人购房担保借款合同》（编号XXX01）。合同约定：借款人向贷款人申请个人购房贷款，被告谭XX向原告借款300000元用于购买湘南XX一期1栋16A23号房产；贷款期限20年，从2014年3月10日起至2034年3月10日止；贷款利率为浮动利率，按中国XX银行公布的同档期的贷款基准利率及浮动区间执行，签订合同时中国XX银行基准利率为6.55%，执行利率按贷款实际发放日中国XX银行规定的同档期基准利率及合同规定的浮动比例确定，按年调整；还款方式为等额本息还款法，每月10日前为还款日；本合同项下的贷款本金、利息及相关费用，由谭XX名下的位于郴州大道与郴资桂交汇处地质资源博物馆湘南XX一期1栋16A23号房产作为抵押物向XXX提供抵押担保；抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）；本合同项下的保证人为李XX、郴州市XX公司，保证期间为本合同签订之日起，至借款人的债务履行期限届满之日期两年止；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；如借款人出现逾期还款的违约行为，贷款人可宣布贷款提前到期，按担保合同或担保条款的约定处分抵押物或质物，清偿贷款本息，或依法追索保证人连带责任。
2014年3月20日，原告依约发放了贷款300000元。2014年3月31日，案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记（郴房预北湖区字第××号）。之后，被告谭XX未按期还款，截至2018年12月9日止，被告谭XX尚欠原告借款本金264963.9元，应收利息9924.74元，本息合计人民币274888.64元（此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至被告清偿本息日止）。
截止至2018年12月，谭XX已逾期还款20期。
判决的理由与结果
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。合法的借贷关系受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告谭XX、李XX、郴州市XX公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据反驳原告的主张，视为放弃其抗辩权利。原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》是各方真实意思表示，符合法律的规定，合法有效，各方均应依约履行。在原告XXX依约向被告谭XX发放了300000元借款后，被告谭XX未依约还款属于违约。被告谭XX迟延履行主要债务，已逾期还款20期，构成严重违约，双方约定解除合同的条件已经成就，故原告要求解除与被告的借款合同，并要求被告谭XX偿还原告借款本金264963.9元，应收利息9924.74元，本息合计人民币274888.64元（利息暂计至2018年12月9日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至被告清偿本息日止）的诉请符合法律规定，本院予以支持。本案中虽然办理了抵押物预告登记，但由于抵押物的不动产权证尚未办理，该登记不具备法定的抵押登记条件，抵押权尚未设立，故不产生优先受偿的效力，原告诉请要求对抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。被告李XX、XX公司为本案债务提供连带责任担保，担保是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，且尚在保证期间内，故原告要求被告李XX、XX公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。因被告谭XX未按时还款，原告为实现其债权而支出的代理服务费，属于合同约定的应由被告承担的费用，原告主张律师代理费13744.43元，但未提供相应的票据予以佐证，结合本案情况，本院酌情支持3000元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告上海XX与被告谭XX签订的《个人购房担保借款合同》（编号XXX01）；
二、被告谭XX于本判决生效之日起十日内偿还原告上海XX借款本金264963.9元，应收利息9924.74元，本息合计人民币274888.64元（利息暂计至2018年12月9日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至被告清偿本息日止）；
三、被告谭XX于本判决生效之日起十日内支付上海XX律师代理费3000元；
四、被告李XX、郴州市XX公司对上述款项承担连带清偿责任；
五、驳回原告上海XX其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5630元，财产保全费2001元，合计7631元，由原告上海XX负担284元，由被告谭XX、李XX、郴州市XX公司共同负担7347元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。