曾涛律师
律师观点分析
原告上海XX（以下简称XXX）与被告胡XX、刘XX、郴州XX公司（以下简称达康XX）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告XXX的委托代理人曾X，被告达康XX委托诉讼代理人冯XX到庭参加诉讼，被告胡XX、刘XX经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
XXX请求判令：1、立即解除原告与被告胡XX签订的《个人购房借款合同》；2、被告胡XX、刘XX连带偿还原告借款本金92102.7元，应收利息2632.83元，本息合计人民币94735.53元（利息暂计至2018年12月9日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至被告清偿本息日止）；3、被告胡XX、刘XX共同承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费人民币4736.77元，以上二、三项合计99472.3元；4、原告对被告胡XX、刘XX提供抵押的位于郴资桂高等级公路与梨树山大道交汇处康兴XX403房房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、被告郴州XX公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；6、三被告共同承担本案的诉讼费用、财产保全费。
被告达康XX答辩要点：对诉请的借款本金及利息有异议，贷款合同还未到期，被告才逾期几个月，诉请的本金及利息金额过高。涉案房产所在楼盘于2014年8月就具备办证的条件，但被告胡XX未配合我公司及时办理不动产权证，导致我公司连带保证责任时间延长，请法院酌情考虑此情况。另涉案房产已被法院查封两次。
被告胡XX、刘XX经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未答辩。
查明的事实
本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实：
2011年11月28日，胡XX作为借款人和抵押人、刘XX作为共同还款人和抵押人、达康XX作为保证人与XXX（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款合同》（编号144XXXX004891XXXX0301），合同约定：借款人向贷款人申请借款200000元用于购房；贷款期限10年，从2011年11月28日起至2021年11月28日止；贷款利率为浮动利率，按中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率及浮动区间执行，签订合同时中国人民银行基准利率为7.05%，执行利率按贷款实际发放日中国人民银行规定的同档期基准利率及合同规定的浮动比例确定，按年调整；还款方式为等额本息还款法，每月10日前为还款日；本合同项下的贷款本金、利息及相关费用，由胡XX、刘XX名下的位于郴资桂高等级公路与梨树山大道交汇处康兴XX403房房产为抵押物抵押向XXX提供抵押担保；抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）；本合同项下的保证人为郴州XX公司，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期限届满之日期两年止；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；如借款人出现逾期还款的违约行为，贷款人可宣布贷款提前到期，按担保合同或担保条款的约定处分抵押物或质物，清偿贷款本息，或依法追索保证人连带责任。
2012年3月6日，原告依约发放了贷款200000元。2011年12月12日，案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记（郴房预苏仙区字第××号）。之后，被告胡XX、刘XX未按期还款，截至2018年12月9日止，尚欠原告借款本金92102.7元，应收利息2632.83元，本息合计人民币94735.53元（此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至被告清偿本息日止）。
截止至2018年12月，被告胡XX已逾期还款11期。
判决的理由与结果
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。合法的借贷关系受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告胡XX、刘XX经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据反驳原告的主张，视为放弃其抗辩权利。原、被告之间签订的《个人购房借款合同》是各方真实意思表示，符合法律的规定，合法有效，各方均应依约履行。在原告XXX依约向被告胡XX发放了200000元借款后，被告胡XX未依约还款属于违约，被告刘XX作为胡XX的配偶和抵押人，理应对所欠借款承担连带清偿责任。被告胡XX、刘XX迟延履行主要债务，已逾期还款11期，构成严重违约，双方约定解除合同的条件已经成就，故原告要求解除与被告的借款合同，并要求被告胡XX、刘XX连带偿还原告借款本金92102.7元，应收利息2632.83元，本息合计人民币94735.53元（利息暂计至2018年12月9日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至被告清偿本息日止）的诉请符合法律规定，本院予以支持。本案中虽然办理了抵押物预告登记，但由于抵押物的不动产权证尚未办理，该登记不具备法定的抵押登记条件，抵押权尚未设立，故不产生优先受偿的效力，原告诉请要求对抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。被告达康XX为本案债务提供连带责任担保，且在合同约定的保证期间内，符合法律规定，合法有效。故原告要求被告达康XX承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。因被告胡XX。刘XX未按时还款，原告为实现其债权而支出的代理服务费，属于合同约定的应由被告承担的费用，原告主张律师代理费4736.77元，但未提供相应的票据予以佐证，结合本案情况，本院酌情支持1000元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告上海XX与被告胡XX签订的《个人购房借款合同》（编号144XXXX004891XXXX0301）；
二、被告胡XX于本判决生效之日起十日内偿还原告上海XX借款本金92102.7元，利息2632.83元，本息合计人民币94735.53元（利息暂计至2018年12月9日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至被告清偿本息日止）；
三、被告胡XX于本判决生效之日起十日内支付上海XX律师代理费1000元；
四、被告刘XX、郴州XX公司对上述款项承担连带清偿责任；
五、驳回原告上海XX其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2288元，财产保全费1034元，合计3322元，由原告上海XX负担125元，由被告胡XX、刘XX、郴州XX公司共同负担3197元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。