06 . 农村房买卖，可依善意取得制度认定受让人所有权

在农村房屋物权未实行统一登记情况下，如受让人在交易时尽到谨慎注意义务，可依善意取得制度认定其所有权。

案情简介：2003年，张某父病故，生前所建房由张某居住。2008年，张某经村干部见证，将该房售予王某。2013年，张某母诉请确认该房归其所有。

法院认为：①宅基地审批表只记载建房初始申请人及家庭共同居住成员，一旦出现土地使用权人去世、房屋出售、分家等情况，当事人并不向土地相关行政管理部门申请对土地使用权人进行变更。加之，房屋所有权于土地使用权并非同等概念，并不能依土地使用权审批表来准确界定房屋所有权人。房屋所有权情况最终需依建房时出资、出力情况，对房屋建设贡献大小等因素综合认定。在农村房屋物权未实行统一登记情况下，如受让人在交易时尽到谨慎注意义务，如房屋多年来一直由出让人居住使用、村委会等基层组织作为交易中介人等，并符合善意取得其他条件，即应认定受让人可依善意取得制度取得受让房屋所有权。②诉争房屋在张某父死亡后长期由张某掌控使用。王某作为同村村民，经村委会干部见证自张某处购得此房，此买卖合同效力已经生效判决确认。王某在购买房屋过程中支付了合理对价，后占有使用房屋多年，在使用期间又对房屋实施了翻建。综合以上情节，张某母以其对买卖合同不知情为由对该合同的标的物提出所有权主张依据不足。判决驳回张某母诉请。

实务要点：在农村房屋物权未实行统一登记情况下，如受让人在交易时尽到谨慎注意义务，如房屋多年来一直由出让人居住使用、村委会等基层组织作为交易中介人等，并符合善意取得其他条件，即应认定受让人可依善意取得制度取得受让房屋所有权。