原告郝某诉被告唐某、唐某2、湖南A房地产开发有限公司共有权确认纠纷一案

律师观点分析

郝胡兰与唐华、唐钰、湖南东建房地产开发有限公司共有权确认纠纷一

(2019)湘0304民初251原告：郝某，女，1962年10月16日出生，汉族。

委托诉讼代理人：文永军，湖南湘晋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘志磊，湖南湘晋律师事务所律师。

被告：唐某，男，1961年9月20日出生，汉族，长沙市人。

被告：唐某2，男，1988年9月23日出生，汉族，长沙市人。

委托诉讼代理人：戴翔，湖南公畅律师事务所律师。

被告：湖南A房地产开发有限公司，住所地邵阳市双清区工业街**。

法定代表人：刘某，董事长。

委托诉讼代理人：黎宏，湖南邵长律师事务所律师。

原告郝某诉被告唐某、唐某2、湖南A房地产开发有限公司共有权确认纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告郝某及其委托诉讼代理人刘志磊、被告唐某、被告唐某2及其委托诉讼代理人戴翔、被告湖南A房地产开发有限公司委托诉讼代理人黎宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告唐某擅自将夫妻共同财产房屋50%份额赠予给被告唐某2的行为无效，并由被告唐某2将上述房屋50%份额返还给原告；2、判决被告唐某2、唐某配合原告将上述房屋登记更名在原告郝某与唐某的名下，原告郝某与被告唐某各占上述房屋百分之五十的份额；3、请求判决被告湖南A房地产开发有限公司配合原告将房屋登记办理在原告与被告唐某名下并且配合办理不动产权证书；4、判决被告湖南A房地产开发有限公司赔偿原告律师费1.5万元及上述房屋更名费用；5、本案案件受理费由三名被告承担。事实和理由：原告与被告唐某系组合家庭，都有各自子女，2007年5月14日双方结婚，原告婚前的女儿叫陈某2，被告婚前的儿子即被告唐某2。2017年原告与被告唐某的自住房屋面临拆迁，原告便跟女儿陈某2借款30多万元于2017年6月24日用该笔借款购买了被告湖南A房地产开发有限公司房屋，并且交纳了全部房款。因女儿小孩需照顾，原告交纳全部房款后便到浙江帮女儿带小孩，房屋的后续手续全部由被告唐某办理。今年过年原告回来过年，被告唐某的前妻要求被告唐某2搬进来住，原告觉得不对劲，经询问唐某得知唐某当初私自让开发商在共有人上加了唐某2的名字并且唐某2在房屋中占有50%的份额。原告便立即找到被告湖南A房地产开发有限公司要求将被告唐某2的名字去掉，但是被告湖南A房地产开发有限公司说已签电子合同，没法变更。原告认为，被告擅自处分夫妻共同财产的行为应当属于无效。被告唐某2应将房屋份额予以返还，被告湖南A房地产开发有限公司明知被告唐某没有授权而擅自允许其在房屋买卖合同中增加被告唐某2的名字，给原告造成不必要的诉累，应当予以赔偿。故原告诉至法院。

被告唐某没有发表答辩意见。

被告唐某2答辩称，1、本案涉案房屋购买时系被告唐某个人财产；2、被告唐某2名下百分之五十的涉案房屋产权系被告唐某的赠与行为；3、基于被告唐某是在处置自己的个人财产，并未损害原告的合法权益，故原告主体不适格，无权起诉。

被告湖南A房地产开发有限公司答辩称，1、被告唐某的行为是一个表见代理行为，被告公司在该案件过程中没有过错，不应当承担任何法律责任；2、请法庭依法驳回原告对我司的全部诉讼请求。

原告郝某为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：

证据1、结婚证，拟证明原告与被告唐某之间的身份关系，原告与被告唐某属于夫妻关系，2007年就已经结婚。

证据2、2017年6月24日《湘潭.东方明珠签约确认表》，拟证明原告郝某、被告唐某于2017年6月24日签订《湘潭.东方明珠签约确认表》，确认房屋为夫妻共同共有，争议房屋与唐某2无关。

证据3、浦东发展银行客户对账单、购房增值税发票，拟证明原告向其女儿借款30多万元，全款购买了本案争议房屋，被告唐某2没有出一分钱。

证据4、《商品房买卖合同》、《电子询问表》，拟证明被告唐某擅自在商品房买卖合同中加上唐某2的名字，并且擅自将房屋份额50%赠送给唐某2。其行为属于无权处分或者唐某与唐某2恶意串通损害原告利益，应当属于无效行为。

证据5、《契税纳税申报表》、《增量房申报表》，拟证明内容为《契税纳税申报表》的契税承担人为原告和唐某，并没有被告唐某2，但是《增量房申报表》却有唐某。唐某2既未缴纳房款也未缴纳契税。说明其加名的行为是唐某的擅自处分，或者是唐某、唐某2恶意串通，损害原告的利益。

证据6、《承诺书》，拟证明唐某未经原告同意，擅自在房屋买卖合同中加名，并且向唐某2赠送50%份额，被告湖南A房地产开发有限公司明知其未有授权，还在合同上加名，具有明显的过错，应当赔偿原告相应的损失。

证据7、《民事委托代理合同》、《收据》，拟证明原告因打官司支付律师费1.5万元，被告应当赔偿此损失。

被告唐某未向法庭提交证据。

被告唐某2为支持其答辩理由，向本院提供如下证据：

证据8、婚前财产协议、公证书及其材料，拟证明原告与被告唐某在结婚前已对唐某所有的房屋进行了婚前财产公证，证明该房屋系唐某个人财产；

证据9、房屋征收补偿协议书，拟证明（1）被告唐某的婚前财产房屋已于2017年被拆迁；（2）现在原告、被告唐某、唐某2共同所有的涉案房屋系唐某个人婚前财产即拆迁款所购买；

证据10、拆迁款领条、银行转账凭证、银行流水，拟证明（1）岳塘拆迁事务所于2017年9月29日将400400元拆迁款转账唐某名下，2017年10月9日，唐某将拆迁款转账至原告银行卡用于归还购买本案涉案房屋借款；（2）本案涉案房屋购买资金系唐某个人财产。

被告湖南A房地产开发有限公司为支持其答辩理由，向本院提供如下证据：

证据11、签约确认表，拟证明原告和被告唐某系夫妻关系，证明该房屋是可以更名的，备注写明了如需更名买方承担全部责任；

证据12、常住人口登记卡，拟证明唐某2是唐某的儿子；

证据13、承诺书，拟证明唐某向我司承诺房屋加上唐某2的名字，我司不需要承担责任。

经庭审质证，被告唐某对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但是我一个人去签的，我爱人（原告）不知道这件事；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，但是字都是我一个人签的，原告没在场，都是我一个人去办的按的手印，以前是自愿赠送的50%的份额给唐某2，现在情况不同了，我生病了，我儿子没有能力养活我，现在是我爱人管我照顾我，我中风了，我是想这个房子以后是我和我爱人各占50%，如果被告唐某2对我好，我还是愿意将我所有的50%作为遗产传给他；对证据5，契税是先由唐某2交的，后来房产局又将这笔契税补给了唐某2；对证据6是我写的，对真实性无异议；对证据7无异议；对证据8无异议；对证据9、10无异议，但是房子首先是我爱人和原告女儿出钱买的，拆迁款到手之后我就把钱给我爱人了，我看病用了将近10万元，我还在继续治疗，我没什么讲的了；对证据11、12、13无异议。

被告唐某2对证据1无异议；对证据2的三性均有异议，原告没有提供原件予以核对；对证据3的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议。对账单仅仅只能显示陈某2向原告的该账户转款金额205000元，而并非其所述的30多万元。且在之后据我方了解，原告已用被告唐某的拆迁款归还了该笔款项；对证据4的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该房屋的购房款系被告唐某个人财产及拆迁款所购买，唐某将房屋份额50%赠与唐某2的行为是其合法处置个人财产的行为，其行为合法有效；对证据5的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，在增量房申请表中可以体现唐某2缴纳了3229.60元的契税，这是在唐某与唐某2一起到房产局办理相关房产手续时，由唐某2个人出现金予以缴纳的；对证据6的三性均有异议，没有原件予以核对；对证据7的真实性、合法性无异议，但与被告唐某2无关。基于原告有部分证据系当庭提交，我方保留提供反驳证据的权利。对证据11、12、13的三性无异议，根据被告1在对原告证据2也是被告11说明客户表上的签字均是他一个人签的，那么既然在这个过程中原告的名字也是由被告唐某签的，已经告知的相关的责任及权利义务，故被告唐某在之后通过被告3进行相关的更名行为及赠与行为是合法有效的。

被告湖南A房地产开发有限公司对证据1的真实性无异议，但我司只知道原告与被告唐某系夫妻关系，但不知道是什么时候结婚，也不知道被告唐某2与原、被告之间的关系；对证据2真实性无异议，该份证据证明原、被告系夫妻关系，合同中备注已经注明，如需更名，原告与唐某承担一切责任；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议。被告唐某是否有权处置夫妻共同财产与我司没有任何关系；对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，与我司没有关系；对证据6真实性无异议，对证明目的有异议。我司已经尽到了审核义务，没有任何过错，至于被告唐某是否有权处置该房屋与我司无关；对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，应当提供税务发票及转账凭证予以佐证；对证据8、9、10的真实性、合法性无异议，但是与我司没有关系。

原告对证据8的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，原告与被告唐某已经生活了10几年，即使房屋征收也有原告的相应份额，而且在被告唐某的财产成为遗产之前都与唐某2毫无关系；对证据9真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，原告与被告唐某购买房屋的时间是2017年6月，房屋的拆迁补偿都在后，双方并没有用该笔款项购买房屋，而是双方共同向原告的女儿借的全部购房款购买的房屋；对证据10的真实性、合法性无异议，但该笔拆迁款也属于夫妻共同财产，至于原告与被告唐某如何处置，与唐某2无关，也不能证明该笔款项归还了谁；对证据11真实性无异议，对证明目的有异议，拟证明房屋所有权人变更也是原告及唐某两人签名，或者原告向唐某出具授权委托书；对证据12的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，夫妻共同共有不一定要加上子女的名字，尤其还可能存在各种组合家庭子女的问题；对证据13的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该份证据恰好证明被告唐某没有原告的授权，开发商明知该种情况而予以加名，审核不严，具有相应的过错。

本院认证如下：结合庭审查明事实对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13的真实性本院均予以认定，但证据6、7不能达到其证明目的，证据9、10亦不能达到其后一证明目的。

本院根据采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实：

原告郝某与被告唐某于2007年5月14日办理再婚登记，郝某再婚前育有一女陈某2，唐某再婚前育有一子即本案被告唐某2。被告唐某再婚前名下有房屋一套，在与郝某再婚登记前已就该房屋进行了婚前财产公证。2017年因被告唐某名下的房屋面临拆迁，2017年6月24日，唐某与郝某共同签署了一份《湘潭·东方明珠签约确认表》，共同确认作为征拆户购买新建商品住房，房屋份额分配为共同共有，房屋总价款339108元，一次性付款，并在下方备注签名确认“本人已确认房屋产权人的姓名和房屋价格，如需更名，本人愿承担一切责任，与开发公司无关。”当天唐某与郝某即一次性支付了全部房款。上述购房款资金来源于郝某女儿陈某以及郝某姊妹的出借款。之后郝某因赴浙江帮其女儿带小孩，后续购房手续由唐某继续办理。2017年10月9日，唐某与被告湖南A房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定唐某作为买受人，郝某、唐某2作为共有人，所购买商品房为房屋，同时约定了房屋面积、价款等事项。被告唐某在该合同买受人签字处签名，同时代签了郝某、唐某2的姓名。2017年10月14日，唐某签署了用于预购商品房预告登记和房屋所有权转移登记的电子询问表一份，确认其申请登记的房屋所有权情况为按份共有，即唐某与郝某各占份额25%，唐某2所占份额为50%。在该表下方被询问人签章处唐某签名后并代签了郝某与唐某2的姓名。同日，被告唐某向被告湖南A房地产开发有限公司出具承诺书，承诺“由于合同加上我儿子的名字，如有家庭纠纷与开发商无关，本人愿承担一切责任。”后郝某发现唐某未征求其意见而私自将房屋50%份额赠与唐某2，因要求湖南A房地产开发有限公司更名未果，遂诉至本院。

另查明，2017年8月29日，唐某与湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室、湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务所签订了《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》一份，约定对被征收人唐某名下房屋实施征收并对被征收人唐某进行货币补偿总金额400400元。2017年9月29日，该笔征拆补偿款400400元全部发放至唐某银行账户。2017年10月9日，唐某将该笔400400元全部转账至郝某银行账户，后郝某将其中30万元用于归还购房借款。

本院认为，本案的争议焦点为争议房屋系夫妻共同财产还是唐某个人财产。本案中，坐落于岳塘区房屋系唐某与郝某在婚姻存续期间购买，购房资金来源于郝某女儿及其亲戚的借款，几个月后唐某在收到其婚前房屋所得征拆补偿款即全部转账至郝某账户用于归还购房借款，虽然最终实际购房出资人可视为唐某，但结合唐某与郝某共同签署购房签约确认表时共同确认所购房屋为夫妻共同共有、购房款均来源于其夫妻二人向郝某女儿及亲戚的共同借款等情况可知，唐某与郝某在购房时双方已经明确书面约定了所购房屋为夫妻共同共有，唐某之后以其所得征拆补偿款用于归还购房所负共同债务，系其对征拆补偿款该项个人财产的处分，不影响该房屋系夫妻共同财产的性质。因此，本案争议房屋应认定为唐某、郝某夫妻共有财产。根据《中某人民共和国婚姻法》及相关司法解释规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。现唐某在房屋共有人郝某不知情的情况下擅自将其二人共有房屋50%份额无偿赠与其与前妻所生子女唐某2，严重损害了另一方的财产权益，这种赠与行为应属无效。夫妻对共同财产形成的是共同共有，而非按份共有。根据共同共有的一般原理，在婚姻关系存续期间，夫妻对共同财产享有平等的处理权，并不意味着夫妻各自对共同财产享有半数的份额。因此，夫妻一方擅自将共同财产赠与他人的赠与行为应为全部无效，而非部分无效，即不能认为配偶另一方享有共同财产50%份额而认为赠与的一半财产为有效。而郝某亦不能在婚姻关系存续期间主张对共同财产进行分割个人份额。原告主张被告湖南A房地产开发有限公司在签订房屋买卖合同时明知被告唐某没有授权而擅自允许其在房屋买卖合同中增加唐某2为共有人，具有过错，应承担相应赔偿责任。因基于原告与唐某系夫妻、唐某与唐某2系父子这种特殊的身份关系，原告与唐某2的签约行为均系唐某一人代理，被告湖南A房地产开发有限公司基于其三人之间特殊身份关系建立了对唐某代理行为的合理信赖，因此原告对被告湖南A房地产开发有限公司的相关诉请于法无据，本院不予支持。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中某人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用<中某人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条、第十九条，《中某人民共和国民法总则》第一百五十七条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中某人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《中某人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中某人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、坐落于湘潭市岳塘区房屋为唐某与郝某共同共有，唐某擅自将上述房屋50%份额产权赠与唐某2的行为无效，唐某2应将其名下该房屋50%份额产权予以返还唐某与郝某；

二、唐某、唐某2应于本判决生效之日起十日内协助郝某办理房屋为唐某、郝某共同共有的更名手续；

三、驳回原告郝某的其他诉讼请求。

本案案件受理费6560元，减半收取3280元，由被告唐某、唐某2负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。