谢*、张*房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告、反诉原告）:谢X，男，1969年1月12日生，汉族，户籍住址江西省南昌市青山湖区。

委托诉讼代理人：杜X，江西求正沃德律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）:张X，男，1967年2月12日生，汉族，户籍住址江西省上饶市余干县。

委托诉讼代理人：朱X，江西人民律师事务所律师。

上诉人谢X因与被上诉人张X房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣xxx民初xxx号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后依法组成合议庭。因没有新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

谢X上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回张X的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判张X向谢X支付拖欠的租金129900元；3.本案一、二审诉讼费用由张X承担。事实和理由：（一）谢X在一审已提供了充分证据证明“谢X就案涉房屋装修补偿费用对张X进行补偿并结算完毕，双方就装修补偿费用事宜已经了结”，一审法院以“张X对该事实未予认可，谢X举证不能”为由，判决谢X承担举证不能不利后果，系认定事实错误，适用法律错误。（二）一审法院认定“案涉房屋在2018年4月1日左右被围挡，双方签订租赁合同目的已不能实现，对租金下调的事实应客观存在，张X按照协商价按时支付租金2019年4月”，认定事实错误，且无任何证据予以证明。2019年5月15日，双方就房屋装修补偿事宜、2019年4月租金和水、电费事宜进行结算，因案涉房屋即将交付拆除，谢X也于2019年4月10日搬离案涉房屋，根据张X的强烈要求，无奈退回张X先行支付的4月租金2600元的一半（即1300元），但这并不代表谢X放弃向张X主张拖欠房租及违约金的权利。

张X辩称，1.不认可谢X关于双方已了结装修补偿费用的主张。一审法院根据公平原则，按照装修面积核算张X应得的装修补偿费用为97320元，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。2.谢X关于双方从未协商一致减免租金的陈述是虚假的。案涉房屋因政策性拆迁很早就被围墙围住，双方早已就减免租金协商一致，张X在一审中申请证人出庭可以证明该事实，如果张X尚欠租金，谢X怎么会退回租金和押金呢？这明显与常理不符。3.谢X恶意提出反诉，歪曲事实，意在抗拒给付装修补偿款。

张X向一审法院起诉请求：1.判令谢X向原告给付政府拆迁补偿中对宾馆装修价值的补偿165321元；2.本案诉讼费由谢X承担。

谢X向一审法院反诉请求：1.判令张X向反诉人支付欠付的租金129900元，逾期付款违约金139657.5元；2.本案诉讼费由张X承担。

一审法院认定事实：2013年6月11日，谢X（出租方，甲方）与张X（承租方，乙方）就甲方位于顺外路艾村5号产权房屋租赁给乙方签订了《房屋租赁合同》1份。合同约定：甲方同意将其一楼店面及二、三楼产权房出租给乙方做经营场所使用。本合同自2013年8月1日至2023年8月1日为期10年；前5年房租不变，后5年涨价为17200元，其中店面自2015年4月起为3500元。房屋租金每月14700元（包店面），先付租金后使用，由甲方向乙方出具收据。乙方在签订本合同必须向甲方交纳押金20000元，待合同终止后退回，不计利息。租金交款方式由乙方按月份1-5日前主动向甲方交清当月全部房租，不得拖欠，否则拖欠的数额5‰/日支付滞纳金，拖欠达半年，甲方有权提前终止合同。经营场所所需安全，由乙方出资安装，场所内水电源由甲方负责提供，每月按用数付费。如在租赁合同期内，遇政策性拆迁，甲方应退还乙方押金应积极协助乙方获得政府相应赔偿等。后谢X将租赁房屋交与张X，张X交纳了押金20000元，并对租赁房屋按宾馆要求进行装修。2014年6月18日，张X以“青山湖区xx宾馆”名义通过消防验收，通知单载明装修面积为570㎡。2015年12月24日，张X以经营者身份，在工商部门申办了名称为“青山湖区xx宾馆”的个体工商户营业执照，经营场所青山湖区。因案涉房屋纳入被拆迁范围，拆迁部门于2018年4月1日左右在门前砌起了围墙。因宾馆经营受到影响，双方对期后的租金进行了协商下调，张X并按协商价按时支付至2019年4月。2019年4月8日，拆迁部门对案涉房屋作出《青山湖区顺外路地块顺外村棚户区项目房屋室内装修价格咨询表》，载明建筑面积948.69㎡，装修补偿价（取整）165321元。2019年4月下旬，案涉房屋被拆除。2019年5月10日，拆迁部门将农房征迁货币补偿款426684.14元（含装修费165321元）转入谢X银行账户。2019年5月15日，谢X退还了张X房屋押金20000元，并按装修面积490㎡每平方米45元的标准支付装修补偿等共计33580元（含退还4月份部分租金1300元，扣减水费272元）。后张X以谢X未支付其装修补偿为由诉至本院。另查明，根据《青山湖区旧城棚户区改造项目房屋分层分户平面图》（测绘时间2017年6月19日）以及《青山湖区顺外村，彭子江旧城改造项目经营性用房平面图》（测绘时间2019年2月22日），谢X所有的房屋总面积合计为948.69㎡。经核算，张X承租面积应为558.47㎡。

一审法院认为，张X与谢X签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，予以确认。本案纠纷系因租赁房屋被征收拆迁而引起，张X承租房屋的装修补偿款应归何方所有？依据《房屋租赁合同》第九条“如在租赁合同期内，遇政策性拆迁，甲方应退还乙方押金应积极协助乙方获得政府相应赔偿”的约定和物权归属原则，张X承租房屋的装修补偿应归承租人即张X所有。对谢X提出，依据《土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定，集体土地上农房拆迁各项补偿应归其所有的抗辩意见，经审查认为，其依据不足，不予采信。谢X辩称已按45元/㎡给予了张X补偿，双方就装修补偿事宜已经了结，因该答辩意见未得到张X认可，而谢X对按45元/㎡的标准给予张X补偿所参照的依据等又不能举证证明，故应承担举证不能的法律后果，对谢X的上述答辩意见不予支持。由于拆迁部门计算的装修费165321元系对谢X所有的整栋房屋面积即948.69㎡勘查计算所得，而对张X所承租房屋部分的装修费在上述总金额中并未作区分，考虑涉案租赁房屋已被整体拆除，加之张X申请调查令后也未取得有关其租赁房屋装修部分的折算金额，而谢X对此亦未举证证明，故根据公平原则，酌定按张X所承租房屋面积（558.47㎡）在拆迁房屋总面积（948.69㎡）中所占比例，核算张X应得装修补偿费为97320元（165321元×558.47㎡÷948.69㎡），扣除谢X已支付的32552元（已付33580元－已退租金1300元＋应付水费272元），谢X仍应支付张X装修补偿款64768元。对张X的其他诉讼请求予以驳回。对于谢X提出的，要求张X支付未足额缴纳的租金129900元及逾期支付违约金139657.5元的反诉请求。由于该租赁房屋在2018年4月1日左右已被房屋征收部门在门前设置了围挡，双方签订租赁合同的目的已不能实现，对之后房屋租金下调的事实应客观存在，且谢X在2019年5月15日还退还了张X2019年4月份部分租金1300元和押金20000元等，表明双方对房屋租金已予结清，故对谢X的上述反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，判决：一、谢X应在本判决生效之日起十五日内支付张X租赁房屋装修补偿款64768元；二、驳回张X的其他诉讼请求；三、驳回谢X的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取案件受理费1803元、反诉费2672元，共计4475元，由张X负担1097元，谢X负担3378元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢X提交邻居夏某与其承租人签订的《调解协议》照片打印件一份，以证明谢X与张X按照房屋装修价45元每平米进行结算，符合顺外村征收范围内出租人向承租人补偿的惯例，且与一审证人夏某的证词相印证，谢X与张X之间关于装修补偿款已结算完毕。张X质证称，张X与谢X没有去派出所调解过，且并不存在其所称的惯例，不能达到其证明目的。因该份证据无原件以供核对，且与本案事实无必然关联，本院不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为，结合双方诉辩观点，本院归纳本案争议焦点并评述如下：

（一）谢X是否还应向张X支付装修补偿款。双方签订的房屋租赁合同因房屋拆迁而提前解除，张X虽非被拆迁人，但政府拆迁补偿的内容涉及其作为承租人的利益，该利益范围应当结合双方租赁合同的约定和拆迁补偿协议项下的具体补偿项目予以确定。经查，双方租赁合同第九条约定“如在租赁合同期内，遇政策性拆迁，甲方（谢X）应退还乙方（张X）押金应积极协助乙方（张X）获得政府相应赔偿”，即双方就相关拆迁补偿款的归属已作出明确约定，且谢X已实际取得全部被拆迁房屋的装修补偿款165321元，一审法院结合双方约定和拆迁补偿款的发放情况、拆迁房屋面积、租赁房屋面积及谢X向张X已支付的补偿款，核算得出谢X还应向张X支付装修补偿款64768元，符合合同约定和法律规定。谢X上诉主张双方已就装修补偿款的给付金额进行结算并已履行完毕，但所举证据不足以证实其主张，本院对其该项上诉理由不予采信。

（二）张X是否尚欠谢X租金129900元。张X租赁案涉房屋的用途系经营宾馆，双方虽未就租金调整事宜签订书面合同，但征迁部门于2018年4月1日在案涉房屋外围设立围挡，对该房屋的正常经营客观上产生一定影响。案涉房屋腾退后已被拆迁，且谢X已向张X退回押金、部分预交租金并扣除已发生的水费，符合出租人与承租人解除租赁合同的一般交易习惯，应视为双方已就租金、水电费等全部结算完毕。谢X主张张X欠付租金129900元，若其主张属实即表示双方互负给付义务，在此情况下谢X不抵扣相应款项却直接向承租人退还押金，不合常理，本院对其该项上诉请求不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4193元，由上诉人谢X负担。

本判决为终审判决。