代理肖某某房屋合同纠纷买卖一案

律师观点分析

当事人信息

原告：肖某某，女，1991年4月17日出生，汉族，住贵州省平坝县。

委托诉讼代理人：郭庆，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，特别代理。

委托诉讼代理人：邓代雪，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，特别代理。

被告：贵州某某房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道路**。

法定代表人：张某某，职务：总经理。

委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。

被告:贵州某房地产开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**

法定代表人：乌某，职务：总经理。

委托诉讼代理人：胡某某，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县。系该公司员工，一般代理。

被告：贵州某茂房地产经纪有限公司，住，住所地贵州省贵阳市云岩区延安东路****/

法定代表人：韩某，职务：总经理。

被告：贵州某联行房地产顾问有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区金阳南路西南五金专业批发市场Q定****。

法定代表人：王某，职务：总经理。

委托诉讼代理人：吴某，该公司员工，特别代理。

审理经过

原告肖某某与被告贵州某某房地产开发有限责任公司（以下简称：某某房开公司）、贵州某房地产开发有限公司（以下简称：某公司）、贵州某茂房地产经纪有限公司（以下简称：某茂公司）、贵州某联行房地产顾问有限公司（以下简称：某联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后依法适用普通程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告肖某某委托诉讼代理人郭庆，被告某某公司之委托诉讼代理人李享到庭参加了诉讼。被告某公司、某茂公司、某联行公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，因疫情本院依法扣除相应的审理期限。本案现已审理终结。

原告诉称

原告肖某某向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与被告某某房开公司于2018年5月20日签署的《商品房买卖合同》无效。2.被告某某房开公司立即返还原告购房款67443元及支付资金占用费（资金占用费以67443元为基数，从2018年5月20日起至2019年8月19日至的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。3.四被告退还原告团购费30000元及支付资金占用费（资金占用费以30000元为基数，从2018年5月20日起至2019年8月19日至的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。4.被告某某房开公司赔偿原告29232.9元。5.本案诉讼费、财产保全费等相关费用由被告承担。事实及理由：被告贵州某某房地产开发有限责任公司（下称:某某房开公司）系贵阳市花溪区阳光花园楼盘项目的开发商，被告贵州某茂房地产经纪有限公司（下称:某茂公司）、贵州某房地产开发有限公司（下称:某公司）、贵州某联行房地产顾问有限公司（下称:某联行公司）系被告某某房开公司委托销售该楼盘的销售单位。2018年5月20日，原告为购买阳光花园楼盘项目的商铺，与被告某某房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市花溪区，并约定于2019年12月31日前完成交付。根据四被告的销售策略，原告依照工作人员指示缴纳房款共计974433元。付款结束后，被告某某公司向原告出具购房款67443元的收据，被告某公司向原告出具团购费30000元的收据。合同签订后，原告近期得知被告销售的商铺根本不存在，系阳光花园楼盘的停车位。原告认为，被告在尚未取得该商铺的商品房预售许可的情形下，仍对其规划的停车位按照商铺进行销售，并与原告订立《商品房买卖合同》之行为违反了相关法律的规定，故应依法确认双方之间订立的《商品房买卖合同》无效。同时，被告在与原告订立《商品房买卖合同》时，未向原告如实告知所售商品房未取得预售许可证及将停车位伪造商铺销售，其主观存在隐瞒故意，客观上也收取了原告购房款。原告要求被告返还购房款及赔偿损失合理合法，人民法院应予支持。

被告辩称

被告某某房开公司辩称，案涉项目是花溪区棚户区改造项目，可以不经预售登记环节直接办理产权证。在花溪法院审理的其他案件中已经确认该事实，后花溪区房屋行政管理部门对案涉部门进行调规，对调规不能办理房屋产权证的案件，同意退还购房款，但是不同意退还团购费，因团购费并未实际纳入购房款作为购房的一部分。关于违约金被告不应承担。

被告某公司未到庭答辩。

被告某茂公司未到庭答辩。

被告某联行公司提交书面答辩意见述称，1.第三人与原告之间不存在合同关系。2.原告诉请返还的团购费并非由第三人收取，系某公司或某茂公司收取，它们收取后款项性质变更为其可支配财产，故其支付给第三人的款项性质为代理佣金的一部分，故第三人不应承担返还义务。3.第三人收到的佣金是其于与某公司之间区间销售代理约定，属于佣金的一部分，是第三人在完成委托销售任务后所应当获得的报酬，第三人与某公司之间的约定并未违反法律规定，双方约定合法有效，且第三人并不存在任何违约行为，因此第三人不应当承担责任。4.原告诉请返还的团购费本此应当是属于购房款的一部分。虽然原告主张的团购费并没有在商品房买卖合同中进行明确，但是团购费实际上是房屋销售方预支给某公司的代理佣金的一部分，该部分佣金体现在房开公司的成本费用中。并且由房开公司已缴纳团购费享受购房优惠的方式委托收取，因此本质上团购费是属于购房款的一部分。房开公司自身的原因，原告与房开公司之间的房屋买卖合同不能履行，且双方已达成退房协议，应当由房开公司退还或赔偿原告。5.原告与销售方的商品房买卖合同不能履行。并非因为第三人的原因导致，第三人在履行口头协议约定的过程中无过错合同不能履行是因为预售房屋没有取得商品房预售许可证，第三人提供居间销售服务期间，并不清楚该事实，故不应承担返还责任。6.原告是基于合同相对性原则提起的返还之诉。第三人并非直接收款人，不具备返还的主体资格，即使人民法院认定团购费应当返还，也应当由房开公司自行返还。综上所述，请求人民法院判决第三人不承担返还责任。

本院经审理查明事实如下：

被告某某房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发与经营。

被告某公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2020年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。

被告某茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限长期，经营范围为房地产经纪、房地产投资咨询、房地产营销策划。

被告某联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限长期，经营范围为房地产经纪，房地产咨询服务等。

位于花溪云上明珠大道“阳光花园”楼盘项目系被告某某房开公司建设开发。2018年4月9日，被告某某房开公司（甲方）与被告某茂公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积11014.3平方米，21栋一层商业，面积774.5平方米，9-10栋一层商业，面积947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条合作期限1.本合同代理期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《阳光花园房屋销售底价表》为准执行，概述如下：：住宅部分按建筑面积6000元/平方米乙方不得擅自低于底价销售……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金，仅按照本条约定比例分配……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。

2018年5月20日，原告肖某某与被告某某房开公司签订商品房买卖合同》（合同编号2018-0477），约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】湿地阳光花园，买受人分别购买第1-5、21幢负一层972房，建筑面积共4.53平方米，商品房单价为每平方米14888元，总金额67443元，买受人一次性付清。出卖人应当在2019年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同签订当日，原告向被告某某房开公司支付房款67443元，向某公司支付团购费30000元，某公司出具收据注明“兹收到肖某某1-5、21幢Ｅ区负1-972房交来团购费叁万圆整”。

本院类案案件审理中查明：

1.案涉房屋销售时被告某某房开公司未取得商品房预售许可证。被告某某房开公司提交了贵阳市政府《贵阳市棚户城中村改造工作联席会议第三次会议纪要》，证明2012年8月31日，贵阳市人民政府同意将花溪区湿地阳光项目列入2012年贵阳市棚户区改造计划，故被告某某房开公司认为阳光花园项目在销售时无需预售许可证。被告某某房开公司还提交了一份坐落于花溪区云上棚户区改造项目（湿地阳光）10幢11层902号房屋的不动产权证，证明阳光花园部分购房人已经成功办理不动产权证。2.贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2019年4月25日作出《关于阳光花园“麒鑫家具建材市场”购房人退房申请的答复通知》，2019年4月29日作出《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》，对阳光花园销售过程中的违规行为作出答复，要求某某房开公司无条件退房，向购房人退还购房款，某公司和某茂公司向购房人退还团购费。3.被告某某房开公司陈述并未在原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。4.被告某茂经纪公司、某房开公司认可双方系关联公司，均对某某房开公司委托某茂经纪公司销售的湿地阳光花园项目进行销售。案涉项目由被告某茂公司委托某联行公司实际销售，双方对团购费分配口头协议约定比例为某联行公司享有住宅80%、商业90%。

上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、营业执照、《商品房买卖合同》、收据、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。

本院认为

本院认为：国家对商品房预售行为实行行政许可制度，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告某某房开公司作为房地产开发企业，在与购房人签订合同之时，应当确保所预售的房屋符合销售条件及自身销售行为符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，双方签订的合同应当认定无效，故对原告第一项诉请确认合同无效，予以支持。根据前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告某某房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，故对原告要求被告某某公司返还购房款67443元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的资金占用费，自2018年5月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告请求被告某某房开公司支付赔偿款29232.9元，本院酌情按照已付房款的10%支付损失赔偿6744.3元。

案涉房屋由某某公司委托某茂公司独家销售，某房开公司、某茂经纪公司之间系关联公司，双方共同对案涉房屋进行销售。某公司为促销房屋销售收取原告团购费30000元，该费用的收取由某公司出具收据收取后由其与某联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。现无证据证实该款项进入某某公司账户及某某公司与某公司对该款项实际进行分成，某某公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，某某公司无返还义务。某联行公司与某公司之间对该费用的分配系因委托销售代理关系产生，某联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，某联行公司与某公司对该款项的分配系另一法律关系，应另案处理。该款项应由某公司予以返还。综上所述，对原告要求被告某公司返还团购费30000元及支付从2018年5月20日起的资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。至于资金占用费应付的金额，自2018年5月20日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告肖某某与被告贵州某某房地产开发有限责任公司于2018年5月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0477）无效；

二、被告贵州某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告肖某某已付购房款67443元及支付资金占用费（自2018年5月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；

三、被告贵州某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告肖某某团购费30000元及支付资金占用费（自2018年5月20日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；

四、被告贵州某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖某某经济损失人民币6744.3元。

五、驳回原告肖某某的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2834元，由原告肖某某负担503元，被告贵州某某房地产开发有限责任公司负担1781元，被告贵州某房地产开发有限公司负担550元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。