价值千万房产，排除执行。

律师观点分析

价值千万房产，排除执行。

一、 案情简介

农业公司为了经营需要，向担保公司借款，借款金额1000万元。担保公司提出将农业公司名下的房产要过户登记在其名下，为借款担保。双方有签订借款协议等，但相关原件都在担保公司处。2018年1月3日，农业公司将其名下的3套房产过户登记在担保公司名下。

2019年4月，赵某与担保公司股东出资纠纷法院判决担保公司返还赵某出资款800万元。后因担保公司未履行付款义务，赵某申请查封了担保公司名下的房产。

二、诉讼程序的选择

农业公司如何选择自己的起诉路径呢，是另案提起确认之诉亦或执行案件中提起执行异议之诉呢？

农业公司选择了确认之诉，一审法院支持了其诉讼请求。但是，二审发回重审。发回重审后一审法院认为现涉案诉争房屋处于执行程序中，农业公司应先在执行程序中提执行异议，并在执行异议中一并提起确权之诉，其单独提起确权之诉，应裁定驳回起诉。后农业公司对裁定不服，又上诉，二审法院驳回其上诉请求。来来回回，农业公司在错误的司法路径上耗时2年。

执行异议之诉中,案外人另行主张权利如何处理诉？

最高人民法院民一庭《民事审判实务问答》第287条“案外人在发生纠纷时不依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利,而是以被执行人为被告就执行标的物另行提起确权之诉给付之诉的情形十分普遍。我们认为,在法院针对执行标的物的强制执行过程中,该标的物即处于非正常状态。此时就该标的物发生的争议,应当通过《民事诉讼法》规定的案外人异议之诉制度寻求救济,而不应允许案外人另行提起确权之诉,并且案外人以被执行人为被告在非执行法院提起确权之诉,由于申请执行人并非该案的当事人,极易出现案外人与被执行人恶意串通对抗执行的情形。因此,案外人以被执行人为被告就执行标的物另行提起确权之诉的,应当裁定不予受理,已经受理的,应当裁定驳回起诉,并告知其可以依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利。

三、本案的难点

借贷关系中一般借条等原件均在债权人处。本案的难点也在于此，相关证明借贷的事实如借条、房屋转让合同等原件均在担保公司处。农业公司仅有照片，但是庭审中担保公司又否认其真实性。

四、本案的争议焦点在于案涉房屋过户至担保公司名下是否系基于借款的担保，农业公司是否系真实权利人。

1、让与担保与财产转让的区别

《在全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用第71条就让与担保进行了规定，纪要第403页-405页就让与担保与财产权转让的区别进行了说明：

让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。

让与担保从形式上看往往表现为财产转让权，但两者又性质有别：

债权人形式上享有所有权，但其实质上享有的仅是担保物权，二者存在不一致的情形，而这恰恰是非典型担保和典型担保的区别之处。

2、结合本案担保公司未实际支付购房款，未支付对价。房屋一直由农业公司占有使用，担保公司未主张交付。双方之间除了房屋买卖协议外还有借款协议，且借款协议里对处分权利进行了限制等约定。可以证明涉案农业公司与担保公司之间存在借贷关系，将涉案房产形式上登记至担保名下，系以形式上的所有权转移作为一种担保债权实现的方式，为让与担保。担保公司仅具有担保物权，并不具有所有权，农业公司系涉案房产的所有权人。

五、法律建议

为借款提供担保，可以采取抵押登记的形式。尽量不要采取让与担保的形式，房产登记在出借人名下，就是对外公示房产为出借人的财产，风险不可控。如果一定要采取让与担保的形式，也切记一定要保留好借款协议、让与担保协议等能证明系让与担保事实的材料原件。