房屋网签后被抵押，买方该如何维权。

律师观点分析

房屋网签后被抵押，买方该如何维权。

做房屋中介的赵总想买房，经过精挑细选看中一套二手房，2019年9月，赵总与卖家签订房屋买卖合同，约定总价110万元一次性付款，付款后卖方交付房屋。2019年11月中旬，赵总付清房款，同时卖方将房屋交付赵总使用。2020年1月，双方办理网签备案手续。恰逢春节，双方暂未办理过户手续。为了预防风险，赵总让卖方将身份证、户口本、结婚证、房产证交其保管。

年后卖方迟迟未能联系上，赵总委托律师起诉要求卖方履行过户义务，诉讼过程中方得知案涉房屋卖方刚办理了60万的抵押登记。

赵总方意识到问题的严重性，没想到自己做了一辈子的中介，还被人坑了。如果想要房子，要多付60万把抵押权涤除。如果不要房子，主张退还110万房款，案子能赢但是钱未必能要回来。

问题出在哪了，房子网签了还能被抵押？卖方是如何做到的？赵总将如何选择呢？

一、案件事实

从以上时间图上可以看出，在赵总处的卖方相关证件原件并未起到防范交易风险的作用。卖方收到购房款后立即补办了新的身份证、房产证，随即凭借补办的身份证和房产证办理了抵押登记。恶意的卖方在收到购房款110万后，又拿到60万元借款。

卖方能双重获利的原因在于房屋网签后还办理了抵押登记。一般人都认为房屋网签了就安全了，但是赵总的案件告诉我们网签了也还是有风险的。案涉房屋赵总能否取得的关键在于抵押登记能否撤销。

赵总起诉要求卖方履行过户义务的案件只能中止审理，另提起行政诉讼要求相关部门撤销抵押登记。

二、一审法院认为目前尚无法律规定网签备案可以阻却抵押登记

一审庭审中，登记部门陈述其为办理抵押登记的主管部门，网签备案主管部门为交易部门，登记部门和交易部门分设。办理抵押登记时其系统是无法看到是否存在网签状态的，登记部门不需要调查是否有网签情况，也没有能力进行查询。其答辩称根据《不动产登记操作规范试行》申请抵押登记提交不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证明书、主债权合同和抵押合同。卖方提交的抵押登记申请材料齐全、符合受理条件，案涉房屋不属于物权法第184条规定权属有争议的财产，其依法予以办理抵押登记合法有效，应驳回赵总请求撤销抵押权登记的诉讼请求。

一审法院认为，登记部门依照相关法律、规章的规定审核了卖方提交的各项资料，登记部门办理抵押登记的行为符合不动产抵押登记的规定。关于赵总主张其已办理网签登记，因此不应再办理抵押登记的主张，法院认为，根据现有法律规定，存量房买卖合同不能产生阻却物权抵押登记的效力，也没有办理了网签就不能办理抵押登记的规定，因此对于赵总撤销抵押登记的主张不予支持。

三、二审法院依法改判撤销抵押登记-网签备案可以阻却抵押登记

就一审判决，赵总不服提起上诉，上诉理由为所有权、使用权不明或有争议的财产不得设置抵押，涉案房产已经通过网签备案的形式公示物权在变动过程中，登记部门不应为第三人办理抵押登记。就不动产登记和衔接问题，两部门连续发文，明确规定交易和登记分设的地方，要信息共享，交易结果通过内部网络向不动产登记机构反馈，且登记部门与交易部门在同一楼层联合办公，互通信息非常方便，登记部门有条件审核是否存在网签，物权是否变动过程中。网签备案登记作为一种行政管理行为，其兼具债权和物权性质，是从债权到物权变动的中间必经环节。其设立目的是通过行政手段保障交易安全，网签备案除了防止一房二卖外，当然具有阻却抵押的效力。

二审法院经审理认为，在办理网签备案时，需要核验交易当事人和房屋是否具备交易条件，若房屋存在限制交易或权利负担等情形，则不予网签备案。在变更、注销网签备案前，不得重复办理同一套房屋的交易合同网签备案。可见，存在网签备案的房屋并不能自由交易，若此时再允许出卖人将原本不存在限制交易或权利负担的房屋，抵押给买受人以外的第三人，将导致该房屋不再符合网签备案及交易条件，显然与网签备案制度设立的初衷相悖，亦不符合原《物权法》的相关规定。根据《不动产登记暂行条例》第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享，即便相关部门之间因现有技术问题等原因目前未能实现信息的实时互通共享，但并不妨碍被上诉人正当履职。登记部门可根据工作需要，在办理相关登记前，向相关部门进行调查核实。

本案中，涉案房屋已由卖方交付赵总居住使用，赵总亦完成了支付义务，双方已按一般交易流程进行了网签备案，涉案房屋显然已处于交易状态，所有权即将发生转移。且卖方将涉案房屋的不动产权证、身份证、结婚证、户口本的原件交付赵总处，在此情况下，卖方本不能再对涉案房屋办理其他物权登记手续。但卖方通过欺骗手段取得了相关证件，据此办理了抵押登记，相关证件虽形式上真实，但来源并不合法，不能作为合法证据使用。涉案抵押登记申请材料中包含了卖方补办的不动产权证书及身份证、户口本等证件，相关证件的日期均较新，对该反常现象，登记部门应引起重视，向相关部门调查核实交易网签情况，登记部门未经核实，仅依据卖方提交的通过欺骗手段取得的相关证件，即作出案涉抵押登记，未尽到审慎审查义务，事实不清，证据不足，依法应予撤销。

四、结语

网签备案登记已经是房屋交易中的强制环节，但其仍作为一种行政管理手段，并未赋予其法律效力。就房屋网签备案后能否办理抵押登记，尚无明确的法律规定。目前，只有广州明确规定不动产登记中心办理抵押登记业务时，如查到该房屋已经办理网签，就不能办理抵押登记，需要撤销网签后才可以办理手续。在国家层面尚无法律明确规定的情况下，二审法院从网签备案制度的设立目的出发作出突破性的判决，着实不易。