曹林律师
律师观点分析
原告王某与郑州XX置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人王X真、曹林与被告郑州XX置业有限公司的委托代理人王X喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签署了商品房买卖合同，合同约定：被告将位于郑东新区七里河南路南、四港联动大道西的商品房出售给原告。合同签订后，原告依合同约定支付了购房款。双方在合同中约定了交付期限、交付条件、逾期交付、逾期办理初始登记等违约责任，现被告在未符合交付条件的情况下强行交付涉案房屋，未按照合同约定办理初始登记，严重损害了原告合法权益。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金16824元；2、支付逾期办理初始登记违约金19346元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、1、被告已将通过竣工备案验收的房产交付给原告，已经履行了交房义务。2、即使出现逾期交房，也是因政府部门“封土令”造成，对于这一不可抗力答辩人应当免责。××不承担违约责任，本案未来华庭项目因政府多次下达“封土令”及召开国际会议，导致工程延期，该种情形属于不能预见，不能避免无法克服的不可抗力，应当免责。3、逾期交房是因为郑州的环境污染治理造成的，根据以往判决，应当酌减70%由XX公司负担。二、关于逾期办理初始登记的起算时间，应当扣除疫情43天的违约责任，计算为210天，因为逾期交房导致逾期办证的滞后，根据以往生效判决，按照70%承担违约责任。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。当事人双方均应当按照合同的约定履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。合同约定被告应当在2017年12月31日前向原告交付取得建设行政主管部门竣工备案表的房屋。被告在报纸上刊登公告时间及邮政快递方式通知交房时间分别为2017年12月30日，2017年12月26日，但交付房屋时并未取得竣工验收备案表，不构成有效交付，被告实际取得竣工验收备案表的时间为2018年8月8日，故本院认定该时间为被告具备交房条件时间。同时结合双方合同的履约情况、被告的违约程度以及预期利益等综合因素，本院酌定被告自2018年1月1日至2018年8月8日的逾期交房违约金为11776.12元（152××××****×0.005%×70%）。
对于逾期办理产权登记，合同约定被告应当在2018年12月25日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。2018年8月8日被告具备交付房屋条件，应于2019年8月3日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告实际于2020年4月13日完成产权初始登记备案，共计逾期253天。参照《最高人民法院关于妥善审理涉信管肺炎疫情民事案件若干问题的知道意见（二）》第一条第4项，疫情或疫情防控措施导致××不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致××不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告提供通告称应当免除2020年2月3日至2020年3月16日期间共计43天的违约责任，经审查并无不当，本院予以认可，即对于产权初始登记备案，被告逾期210天。结合案件实际情况，本院酌定逾期办理产权初始登记备案违约金共计11240.84元（1529366×0.00005×210天×70%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郑州XX置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王某支付逾期交房违约金11776.12元、逾期办理产权初始登记备案违约金11240.84元。