郑州XXXX有限公司、周XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

郑州XXXX有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判上诉人不承担违约责任或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决书认定涉案房屋于2017年12月20日竣工，距离《商品房买卖合同》约定2017年12月31日前取得竣工备案表符合交房条件还有11天，停工期不影响上诉人按照合同约定办理竣工备案表是错误的，从竣工到办理竣工验收备案表仅仅11天，忽视扬尘治理、政府相关封土令已经造成2015、2016、2017年工期延误的事实，上诉人是无论如何也完成不了竣工备案。如果依照《建设工程施工合同》计划竣工的时间是2017年4月20日，而不是2017年12月20日，由此可见，政府的扬尘治理措施已经造成长达8个月的工期延误，工期延误势必会影响办理竣工备案表。故原审判决认为竣工后11天办理竣工备案表，尤其是停工期间不影响办理竣工备案表，不符合客观实际状况，应当得到纠正，政府扬尘治理措施造成的工期延误应在违约期间内扣除。二、原审判决违背了《商品房买卖合同》中第九条××逾期交房的违约责任的约定，违背当事人意思自治的原则作出错误的判决。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，即使上诉人违约逾期交房，按照合同约定也是承担自合同约定的最后交付期限起至实际交付之日的违约金，而不是承担到获得竣工备案表期间的违约金。对于违约期间的计算要在尊重合同条款，有约定按照约定处理，要依据“当事人意思自治”的原则处理。不能依照被上诉人的诉请改变合同条款，××、××双方按照合同约定承担相应责任，原审法院改变合同约定加重上诉人的违约责任理应得到纠正。综上，原审法院忽略政府扬尘治理造成的工期延误，违反合同约定加重上诉人违约责任实属错误判决，应予纠正。

周XX辩称：一、上诉人所称的逾期交房的理由不能成立。上诉人一审中并未对合同履行过程中存在政府封土令、环境治理等因素进行举证说明，其应当承担举证不利的责任。二、取得竣工备案表交付房屋既是合同约定，又是法律强制性规定。合同第九条约定的实际交房应当是指上诉人交付符合约定的交房条件的房屋，而非上诉人理解的狭义的交付房屋。上诉人强行交付不符合交付标准的房屋，已违背了合同约定以及法律强制性规定，其辩称违约金应支付至交房之日，没有任何事实和法律依据。综上，原审事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的请求。

周XX向一审法院起诉请求：1.判令被告支付因逾期交付商品房的违约金16415元，并判决被告支付2019年3月8日起至被告符合实际交付房屋条件为止的违约金（按照已交付房价款日万分之0.5计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审庭审中，原告明确起诉请求第一项为：被告支付原告因逾期交付商品房的违约金8398元，（按照总房款763523元的日万分之0.5计算自2018年1月1日至2018年8月8日）。

一审法院认定事实：原告（××）、被告（××）双方在2016年10月12日签订了编号为D16002811794号《商品房买卖合同》及相关合同附件，合同约定原告购买被告开发的位于郑东新区××、××联动大道西××单元××房产；约定房屋总价款为763523元，房屋建筑面积87.56平方米。合同第八条约定××应当在2017年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付××使用：商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。合同第九条约定××逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。河南增值税普通发票显示原告已向被告支付房屋总价款763523元。

另查明，涉案工程于2017年12月20日竣工，被告于2017年12月30日通过东方今报公告交房通知书，集中交房时间为2018年1月1日-2018年1月5日。涉案工程于2018年8月8日取得工程竣工验收备案表。工程监理单位河南宏业建设管理股份有限公司出具停工时间总结显示，为配合郑州市政府对扬尘治理的要求，2015年至2017年施工期间发生有停工情况。

以上事实有《商品房买卖合同》、河南增值税普通发票、工程竣工验收备案表、郑东新区未来华庭项目停工时间总结、东方今报公告及庭审笔录在案佐证。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认，双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。根据本案《商品房买卖合同》约定，被告应当在2017年12月31日前取得建设行政主管部门竣工备案表并交付符合约定条件、标准的房屋。被告辩称因政府政策原因导致2015年至2017年施工期间发生了停工的事实，被告延期交房是因为不可抗力，被告对延期交房免责，因涉案房屋已于2017年12月20日竣工，故停工期间并不影响被告按照合同约定向建设行政主管部门办理竣工备案表，被告辩称不予支持。被告虽于2017年12月30日向原告发出了交房通知，但被告实际取得建设行政主管部门竣工备案表时间为2018年8月8日，根据《商品房买卖合同》约定，被告交付的商品房应取得建设行政主管部门竣工备案表，故原告主张被告向其支付自2018年1月1日至2018年8月8日逾期交房违约金8398元（763523元×220日×0.005%＝8398元）的诉请符合合同约定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告郑州XXXX有限公司于本判决生效后十日内向原告周XX支付逾期交房违约金8398元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郑州XXXX有限公司负担。

二审中，周XX未向本院提交新证据。郑州XXXX有限公司向本院提交未来华庭项目《建设工程施工合同》一份，拟证明合同第二条约定项目竣工时间为2017年4月20日。而竣工备案表显示实际竣工时间为2017年12月20日。上诉人称该证据与监理方河南宏业建设管理股份有限公司出具的《未来华庭项目停工时间总结》相互印证，由于配合政府大气污染治理，导致工期延误8个月，应酌减违约责任。周XX质证认为：上诉人提交的《建设工程施工合同》签订于2015年6月5日，该证据取得于一审庭审之前，且目前已经过了举证期限，被上诉人对该证据不予认可，2017年12月20日涉案房屋已竣工，并不影响上诉人继续向相关部门报送竣工备案材料，上诉人的证据不能证明其证明目的。

根据当事人举证质证情况，本院对郑州XXXX有限公司二审中提交的证据的真实性予以采信。

本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院另查明，周XX已于2018年1月1日接收了案涉房屋。

本院认为，周XX与郑州XXXX有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。根据案涉《商品房买卖合同》第八条约定，××应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合该条第一款第5项条件并符合合同约定的商品房交付××使用。《商品房买卖合同》第八条第一款第5项约定的交房条件是“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。”。郑州XXXX有限公司实际取得建设行政主管部门竣工备案表时间为2018年8月8日，周XX有权利要求郑州XXXX有限公司支付逾期交房违约金。案涉《商品房买卖合同》签订于2016年10月12日，交房时间约定为2017年12月31日前。在此期间，因郑州地区治理大气污染，政府及其相关部门采取“封土令”等措施，对郑州XXXX有限公司的交房周期会产生一定影响，因此，应适当减轻郑州XXXX有限公司的违约赔偿责任。综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度、环保因素等，本院对郑州XXXX有限公司应承担的违约金酌减10%。依照合同约定，郑州XXXX有限公司应向周XX支付的违约金为8398元，酌减后为7558.2元。

综上所述，一审认定逾期交房违约金数额不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初11437号民事判决；

二、上诉人郑州XXXX有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人周XX支付逾期交房违约金7558.2元；

三、驳回被上诉人周XX的其他诉讼请求。