王亚兵律师
律师观点分析
当购房合同遭遇烂尾，当银行按揭成为"无源之水"，购房者往往陷入"房财两空"的绝境。陕西XX律师代理的这起商品房买卖合同纠纷案，通过精准的法律适用和诉讼策略，不仅为购房者张X（化名）成功"解套"，更实现了购房合同与贷款合同的一揽子解除，让开发商承担全部返还责任，为同类案件提供了维权范本。
案件经过：逾期380天的"无期"等待
2021年9月，张X为购置婚房，与某房地产开发公司签订认购书，订购位于宝鸡市某小区商品房一套。2022年7月，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价577857元，张X支付首付款187857元，剩余39万元向某银行支行申请按揭贷款。合同明确约定，开发商应于2024年6月30日前交付房屋。
然而，承诺的交房日期过去后，开发商并未履约。截至2025年7月起诉时，项目已逾期交房超过380天，且房屋长期处于停工状态，甚至未被纳入当地政府保交楼项目名单。期间，张X已累计向银行偿还贷款本金及利息合计89336.98元，但婚房仍是空中楼阁。
在多次催促无果后，张X委托王亚兵律师向宝鸡市陈仓区人民法院提起诉讼，要求解除购房合同及贷款合同，由开发商返还全部已付款项并承担违约责任。
判决结果：双合同解除，开发商"兜底"全部损失
法院经审理，采纳了王亚兵律师的代理意见，判决如下：
1. **合同解除**：确认张X与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》及与银行签订的《个人购房担保借款合同》均于2025年9月15日解除；
2. **款项返还**：开发商于判决生效后十日内返还张X**首付款187857元及利息**（自2022年7月5日起按LPR计算），并支付张X**已偿还的贷款本息89336.98元**；
3. **贷款责任转移**：剩余未还贷款本金及利息由开发商直接返还银行，张X无需承担；
4. **违约责任**：开发商向张X支付**逾期交房违约金2190.08元**；
5. **费用承担**：案件受理费、保全费合计7659元由开发商承担。
至此，张X不仅摆脱了"无房可收却还要还贷"的困局，更拿回了已支付的全部款项及相应利息。
案件心得：王亚兵律师的"破局三策"
本案的胜诉并非偶然，王亚兵律师在案件办理中展现了三个关键的专业价值：
**第一策：锁定"合同目的落空"的解除权。** 面对开发商逾期380天且项目烂尾的事实，王律师没有纠缠于一般性违约，而是直指《民法典》第563条"当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的"这一根本违约情形。由于房屋系婚房，逾期已久且复工无望，购房目的已无法实现，这为法院判决解除合同奠定了坚实的事实与法律基础。
**第二策：打通"双合同"的关联解除。** 商品房买卖中，购房合同与贷款合同相互依存。王亚兵律师精准援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条、第21条，指出两份合同构成完整交易整体，购房合同解除后贷款合同目的自然无法实现，应当一并解除。这一主张避免了张X陷入"房款两空"的窘境。
**第三策：实现"剩余贷款"的责任转嫁。** 本案最关键的胜利在于，王律师成功说服法院判决由开发商直接向银行返还剩余贷款本息，而非由张X继续偿还后向开发商追偿。这直接切断了张X的还款义务，彻底实现了"全身而退"，最大程度维护了当事人的财产权益。
**警示与启示：** 本案也提醒购房者，遭遇烂尾楼时，及时行使法定解除权至关重要。若仅选择"断供"，可能面临征信受损风险；而通过诉讼确认合同解除，并依据司法解释要求开发商承担剩余贷款返还责任，才是合法止损的正途。在王亚兵律师的专业代理下，法律不仅成为维权的工具，更成为当事人摆脱困境的"及时雨"。