XX*艇（上海）有限公司诉周*娇房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人XX海游艇（上海）有限公司（以下简称XX海公司）因与被上诉人周XX、原审被告XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初18206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人XX海公司的委托诉讼代理人陈X、被上诉人周XX的委托诉讼代理人郑XX、原审被告XX公司的委托诉讼代理人孔XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周XX一审的全部诉讼请求。事实和理由：2016年11月15日，XX海公司工作人员沈X通过微信向周XX的指定联系人郑XX明确发出退租的意思表示，该意思表示到达对方即发生解除效力，故双方所签房屋租赁合同于该日解除，周XX应立即采取积极措施防止损失扩大。XX海公司已放弃主张返还租赁保证金，该费用已经能够弥补周XX的损失。请求二审法院支持XX海公司的上诉请求。

周XX辩称：2016年11月15日要求解除合同的微信并非由双方约定的XX海公司的联系人发送，不能确认是否代表XX海公司的意思。郑XX已回复对方微信告知只认公司公章或者双方约定的联系电话通知，因此周XX不认可双方合同于2016年11月15日解除，更不能擅自处置系争房屋内的物品。合同解除日应以XX海公司实际搬离系争房屋之日即2017年1月18日为准。请求二审法院驳回XX海公司的上诉，维持原判。

XX公司述称：从郑XX发给XX公司的手机短信内容看周XX是认可双方于2016年11月15日解除合同的。周XX方的指定联系人郑XX能与沈X用微信进行联系，说明郑XX明知沈X是XX海公司的工作人员。周XX不让XX海公司搬离系争房屋，扩大的损失应由周XX自行承担。请求二审法院支持XX海公司的上诉请求。

周XX向一审法院起诉请求判令：1、XX海公司向周XX支付2016年11月20日起至2017年1月18日止的房屋租金，按45,000元/月计算；2、XX海公司向周XX赔偿二次出租前房屋空置损失109,500元（自2017年1月19日起至2017年4月12日止）；3、XX海公司向周XX赔偿二次出租的租金差额损失41,849元（自2017年4月12日起至2018年3月4日止）；4、XX海公司向周XX赔偿二次出租中介费损失41,101元；5、XX海公司向周XX赔偿二次出租前空置期物业管理费损失11,090元（即自2017年1月19日起至2017年3月30日止房屋空置期物业费损失）；6、XX公司对上述第一至五项诉请承担连带责任；7、本案诉讼费用由XX海公司、XX公司共同连带承担。

一审法院认定事实如下：周XX为上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋（即系争房屋）产权人。2013年3月22日，周XX出具委托书，委托案外人郑X代为办理系争房屋出租事宜，委托期限为三年。2016年3月4日，周XX（甲方、出租方）与XX海公司（乙方、承租方）及XX公司（丙方、原承租方）签订房屋租赁合同。其中甲方处由周XX指定的代理人郑X签名。该合同约定：丙方承租甲方的系争房屋，现丙方提前解除该租赁关系，由乙方承租系争房屋。租赁期限自2016年3月5日至2018年3月4日止。月租金税后45,000元，每两月支付一次，先付后用。乙方必须提前5个工作日将租金汇入周XX账户。签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金90,000元，租期到期乙方结算相关费用并交还该房屋之后三日内，甲方无息归还乙方。租赁期间，使用房屋所产生的水、电、通讯设备、物业管理、房屋租赁所有税等费用均由乙方承担。租赁期间，乙方中途擅自退租，甲方有权没收乙方保证金，若保证金不足抵付甲方损失（包括但不限于二次出租成功前的租金及租金差额、中介费等）乙方还应赔偿甲方损失。乙方逾期不支付租金超过十五日，视为乙方违约，甲方有权解除合同，解除合同标志为甲方发出书面通知乙方，甲方有权没收乙方的保证金，若保证金不足抵付甲方损失（包括但不限于二次出租成功前的租金及租金差额、中介费等）乙方还应赔偿甲方损失。此时，乙方应继续支付房屋清空前的未支付租金。甲方指定电话：郑XXXXXXXXX，地址：浙江省洞头县XX路XX号；乙方指定电话为空白，地址为系争房屋。2017年6月4日前，丙方对乙方履行本合同提供保证责任。合同签订后，周XX向XX海公司交付系争房屋，XX海公司按约向周XX支付租赁保证金90,000元及截至2016年11月19日的租金，截至2017年1月18日的物业费。

2016年11月15日，XX海公司的工作人员通过微信向周XX指定联系人郑XX告知，XX海公司于当日正式退租（以门卡交到物业为据），屋内物品物业根据周XX指示不允许XX海公司搬离，XX海公司认可执行90,000元押金作为违约金）。周XX回复，解除合同只认可公司公章或合同指定联系人李X，无法确认该工作人员的身份及代理权限。2016年11月15日，周XX指定联系人郑XX短信通知XX公司，内容为：XX海公司就系争房屋今提出擅自退租，已构成违约，应按合同承担损失赔偿责任，XX公司应承担保证责任。周XX方将尽全力对外出租，同时要求XX公司帮助招租。

2017年1月18日，XX海公司就系争房屋与物业管理处进行退租交接。

一审中，周XX称，XX海公司尚欠2016年11月20日至2017年1月18日期间租金，同意本案中上述期间欠付租金与90,000元租赁保证金相抵扣。周XX称，其于2017年3月30日将系争房屋重新出租案外人，税后月租金为41,101元，首期租金自2017年4月12日（已扣除免租期）起收取。二次出租的中介费共计为41,100元，分别由上海XX公司和上海XX公司于2017年7月出具服务费发票。

一审法院认为，本案所涉房屋租赁合同系周XX、XX海公司和XX公司真实意思表示，合法有效，应予恪守。XX海公司擅自提前退租并于2017年1月18日搬离、交还系争房屋，周XX于该日收回房屋并后将房屋出租案外人，故一审法院认定涉案租赁合同于2017年1月18日解除。XX海公司应支付自2016年11月20日起至2017年1月18日止的租金88,500元并承担提前退租的违约责任。现周XX同意欠付租金与9万元租赁保证金相抵扣，于法不悖，故抵扣后周XX仍应向XX海公司返还剩余保证金1,500元。至于XX海公司、XX公司认为XX海公司与周XX于2016年11月15日协商一致提前解除合同，其不应再支付之后租金及扩大损失的抗辩意见，从周XX代理人与XX海公司工作人员的微信来往看，周XX未向XX海公司作出同意提前解除合同的明确意思表示，在XX海公司认可其实际于2017年1月18日与物业交接退租的情况下，XX海公司仍应支付其搬离前的租金，对XX海公司、XX公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。

从周XX代理人与XX公司的短信来往看，周XX于2016年11月15日已知晓XX海公司欲提前解除合同并就此通知XX公司共同寻找新的承租人，故周XX在对XX海公司违约行为有合理预期的情形下，应积极减损止损。然，现周XX主张的空置期已超出合理范围且周XX未就其各项损失提供充分证据，考虑到XX海公司的违约行为客观上会造成周XX一定范围房屋空置、中介费等损失，故根据公平、诚信原则，并兼顾合同内容及履行情况、当事人过错程度、实际及预期利益损失等因素，一审法院酌情判处XX海公司向周XX支付各项损失款共计90,000元。另，涉案租赁合同约定了XX公司的保证责任，但未约定保证方式，故XX公司应依法承担连带保证责任，对周XX要求XX公司承担连带清偿责任的诉请，于法有据，一审法院予以支持。

一审法院审理后，于2018年3月20日依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条的规定判决：一、周XX于判决生效之日起十日内向XX海游艇（上海）有限公司返还租赁保证金1,500元（已与应付租金相抵扣)；二、XX海游艇（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向周XX赔偿租赁损失90,000元；三、XX公司对判决主文第二项承担连带清偿责任；四、驳回周XX的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,852元，由周XX负担1,118元，由XX海游艇（上海）有限公司负担1,734元。

经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人亦可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，周XX、XX海公司和XX公司签订的房屋租赁合同系三方真实意思，不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，三方当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。房屋租赁合同约定周XX与XX公司解除租赁关系，周XX将系争房屋出租给XX海公司使用，合同期限自2016年3月5日至2018年3月4日止，合同并未约定解除条件。XX海公司违反合同约定提前要求解除双方租赁合同，需得到出租人周XX的同意。周XX的指定联系人郑XX收到要求解除合同的微信，但一方面发信人的代理权限无法核实，另一方面郑XX向XX公司发送的短信从其内容看亦不能表明周XX同意提前解除其与XX海公司之间的租赁关系。鉴于XX海公司实际于2017年1月18日办理退租手续，故周XX主张房屋租赁合同于该日解除，于法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。XX海公司应向周XX支付截止2017年1月18日止的租金，与XX海公司已付的保证金相抵扣，周XX应返还XX海公司1,500元。一审法院结合合同履行情况、当事人过错程度，考虑到XX海公司违约行为对周XX造成的房屋空置损失、中介费损失等酌情确定XX海公司支付周XX各项损失计90,000元，尚属合理。XX海公司不同意承担赔偿损失的责任，缺乏依据，本院不予支持。根据房屋租赁合同约定，一审判决XX公司应对XX海公司的给付义务承担连带保证责任，于法有据。另，根据XX海公司的上诉诉请，XX公司在本案中的诉讼地位应为原审被告，本院对XX海公司所列的XX公司的被上诉人身份予以更正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2,087.50元，由上诉人XX海游艇（上海）有限公司负担。

本判决为终审判决。